부동산 구매: 완벽한 법적 및 재정적 절차

소개

프랑스에서 부동산을 취득하는 것은 가정이나 기업의 가장 구조적인 자산 거래 중 하나입니다. 가격 협상, 필수 진단 수행, 공증인 앞에서의 계약, 부동산 담보 대출 취득 사이에서 구매 절차는 복잡한 법률, 세무 및 재정 전문성을 요구합니다. 프랑스 민법, 2014년 ALUR 법 및 수많은 부문별 규정에 의해 규제되는 부동산 구매는 철저한 준비가 필요합니다. 이 가이드는 자가 거주용 주택, 임대 투자 또는 상업용 취득 여부를 막론하고 취득 경로의 모든 단계를 설명하며, 법적 의무 및 사용 가능한 재정 수단을 통합합니다.

협상 단계: 거래의 법적 기초

부동산 협상은 단순한 가격 논의를 넘어섭니다. 매도인이 수락한 경우 민법 제1583조 이하의 매매 약정으로 간주되는 서면 구매 제의 체결로 당사자에게 법적 구속력을 갖습니다. 구매자는 여러 매개변수를 분석해야 합니다: 부문별 m² 당 가격, 지역 시장 상태, 예상 공사, 공동 소유 관리비 및 적용 가능한 세금.

협상은 또한 약정에 삽입된 조건부 조건도 다룹니다: 부동산 담보 대출 취득(Scrivener 법에 따라 필수), 지역권 부재, 진단의 긍정적 결과. 전문적인 협상은 또한 소유권 이전 날짜, 중개 수수료 분배 및 가능한 추가 보증도 포함합니다. 임대 투자의 맥락에서 협상은 총 및 순 수익률, ALUR 법이 부과한 긴장 지역의 임대료 상한선, 재판매 시 시세 차익 전망을 고려해야 합니다.

필수 부동산 진단

기술 진단 문서(DDT)는 건설 및 주택법에 의해 의무화됩니다. 경우에 따라 다음을 포함합니다: 에너지 성능 진단(DPE), 석면 진단, 납(CREP), 흰개미, 자연 및 기술적 위험 상태(ERP), 15년 이상 된 설비에 대한 가스 및 전기 진단, 공동주택 Carrez 법 측정, 및 항공 소음 방해 상태.

2021년 기후 및 회복력 법 이후 DPE는 임대도 조건부로 합니다: G로 분류된 주택은 2025년부터 임대가 금지되었고, F는 2028년부터 금지될 것입니다. 구매자의 경우 부정적인 DPE는 가격 인하 협상이나 공사 예산 통합을 정당화합니다. 진단은 판매자의 책임을 수반합니다: 모든 누락 또는 오류는 민법 제1641조의 기초 하에 가격 감소 또는 판매 취소 조치를 초래할 수 있습니다.

공증인의 중심적 역할

공증인은 모든 부동산 판매에 개입이 의무화된 공무원입니다(제11년 벵토즈월 25일 법 제4조). 그는 계약을 인증하고, 토지 공시 서비스에 발행을 보장하고, 거래의 법적 보안을 담보합니다. 그의 임무는 30년 소유 출처 검증, 지역권 통제, 부동산의 저당권 상태, 도시계획 적합성을 포함합니다.

공증인 비용(부정확하게 명명됨 - 주로 국가 및 지방자치단체에 반환되는 이전권을 포함함)은 기존 주택에서 약 7-8%, 신축에서 2-3%를 나타냅니다. 약정과 공증인 계약 사이에 3~4개월의 기한이 조건부 조건을 제거할 수 있습니다. 공증인은 또한 지방자치단체의 도시 선매권(DPU) 제거를 진행하며, 특정 지역에서 거래를 지연시킬 수 있습니다.

부동산 담보 대출을 통한 자금 조달

부동산 담보 대출은 소비자법(제313-1조 이하)에 의해 규제됩니다. 차용인은 대출 제의 수령 후 필수 10일의 숙려 기간의 이점을 얻습니다. 금융 안정성 고급 위원회(HCSF)는 부채 비율을 순 수익의 35%로, 기한을 25년(신축의 경우 거치 기간 포함 27년)으로 제한합니다.

구매자는 이자, 차용인 보험, 수수료 및 보증(저당권 또는 보증)을 통합하는 TAEG(연간 유효 전체 비율)를 비교해야 합니다. 2022년 Lemoine 법 이후 보험 위임은 언제든지 가능하며 실질적인 절감을 창출합니다. 임대 투자의 경우 차입금 이자는 부동산 수익에서 공제 가능하며 구성표의 세무 수익성을 최적화합니다.