Bérleti díj kontra bérleti díj: jogi különbségtétel a lízingben

Lakás- vagy kereskedelmi bérlettel összefüggésben a bérleti díj és a bérleti díjak összekeverése gyakori, és ennek ellenére jogi következményekkel jár. Ez a két fogalom, jóllehet kiegészítik egymást, az 1989. július 6-i 89-462. sz. törvény és az 1987. augusztus 26-i 87-713. számú rendelet által szabályozott eltérő rendszernek engedelmeskedik. E megkülönböztetés elsajátítása elengedhetetlen mind a bérbeadó számára, akinek biztosítania kell a bérleti szerződés és a bizonylatok elkészítését, mind pedig a bérlő jogosulását, akinek igazolnia kell a bérlő jogosságát.

A bérleti díj jogi meghatározása

A bérleti díj annak az anyagi ellenértéknek felel meg, amelyet a bérlő fizet a bérbeadónak szállás- vagy helyiségbiztosításért cserébe. Ez képezi a bérlő fő kötelezettségét a Polgári Törvénykönyv 1728. cikke értelmében. Ennek összege a bérleti szerződés aláírásakor szabadon rögzíthető (kivéve a szűkös területeket, ahol a 2018. november 23-i ELAN-törvény által előírt bérleti díj ellenőrzése érvényes), és csak az INSEE által negyedévente közzétett Bérleti Referencia Indexhez (IRL) indexált indexálási záradékkal összhangban lehet felülvizsgálni.

A bérleti díj kizárólag az ingatlan használatáért jár. Nem fedezi a bérlő egyéni fogyasztását, sem a közös helyiségek rendszeres karbantartási költségeit, amelyek külön rezsim alá tartoznak.

A bérleti díjak jellege és rendszere

A bérleti díjak, más néven „visszaigényelhető díjak”, azokat a költségeket jelölik, amelyeket eredetileg a bérbeadó viselt, de amelyeket a törvény engedélyez a bérlőnek történő újraszámlázásra. Felsorolásuk szigorúan korlátozó jellegű: az 1987. augusztus 26-i rendelet kimerítően felsorolja a megtéríthető tételeket, különösen:

• Hideg víz, meleg víz és kollektív fűtés költségeit;
• Közös helyiségek karbantartása (takarítás, világítás, lift);
• Általános berendezések kisebb javításai;
• A háztartási szemétszállítási adó.

A jelen rendeletben nem szereplő díjak nem terhelhetők a bérlőre, még írásos beleegyezésével sem. Ez a közrendi szabály megvédi a bérlőt a tisztességtelen feltételekkel szemben. A díjak kifizetése általában havi céltartalék formájában történik, az igazoló okmányok bemutatása esetén kötelező éves rendszerességgel (1989. évi törvény 23. cikke).

Miért meghatározó a megkülönböztetés jogilag

A bérleti díj és a díjak összetévesztése számos kockázattal jár. Először is a felülvizsgálat szempontjából: csak a bérleti díj indexelhető az IRL-hez; a költségek a tényleges költségek függvényében alakulnak. Ezután a felmondási záradéknak nem fizetés esetén konkrétan ki kell térnie a tartozás természetére. Végül adózási szempontból a lízingbeadó a bérleti díjat vagyoni jövedelemként számolja el, míg a beszedett terhek nem minősülnek adóköteles bevételnek.

Peres eset esetén a bíró a bérleti díjon felül rendszeresen átminősíti a jogosulatlanul „díjak”-nak minősített összegeket, a jogosulatlanul beszedett összegeket a bérlőnek jogos kamattal együtt visszaadja.

A bérleti szerződés megalkotásának bevált gyakorlata

A bérleti szerződésnek külön záradékokban egyértelműen meg kell különböztetnie a bérleti díj összegét és a költségtartalék összegét. Javasoljuk, hogy csatolja a megtérülő költségek listáját, és adja meg a felosztási kulcsot (ezrelék, százalék, egyéni fogyasztás). Ez az átláthatóság korlátozza a vitákat és biztosítja a szerződéses jogviszonyt a bérlet teljes időtartama alatt.