Modèle de bail d'habitation non meublée – Suisse

Présentation

Le bail d'habitation non meublée est le contrat par lequel un bailleur loue à un locataire un logement non équipé de mobilier, à usage de résidence principale ou secondaire. Base légale : droit fédéral unifié. Le bail à loyer est régi par les articles 253 et suivants du Code des obligations (CO), applicables de manière identique dans toute la Suisse — contrairement à certains pays où le logement relève d'une compétence régionale ou fédérée, la Suisse dispose d'un seul régime fédéral pour l'ensemble du territoire. Fixation du loyer initial : le loyer initial est en principe librement fixé entre les parties. Toutefois, dans les cantons ou communes où sévit une pénurie de logements, certaines autorités cantonales exigent l'usage d'un formulaire officiel de notification du loyer initial, remis au nouveau locataire, indiquant notamment le loyer payé par le précédent locataire et permettant au nouveau locataire de contester un loyer initial abusif dans les 30 jours suivant la remise du logement (art. 270 CO). Cette obligation varie selon le canton et doit être vérifiée localement. Garantie de loyer : lorsqu'une garantie de loyer est exigée du locataire, l'article 257e CO plafonne son montant à trois mois de loyer net pour les logements d'habitation, et impose son dépôt sur un compte bancaire ou postal ouvert au nom du locataire, distinct du patrimoine du bailleur — spécificité suisse importante, différente du système français où le dépôt de garantie est en principe conservé directement par le bailleur. Adaptation du loyer en cours de bail : le loyer peut être adapté en cours de bail (indexation, hausse liée au taux hypothécaire de référence ou aux coûts) selon des modalités et des délais de préavis stricts prévus par le CO et l'ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'immeubles (OBLF), et peut être contestée par le locataire devant l'autorité de conciliation. Protection contre les congés abusifs : le locataire dispose d'une protection contre les congés abusifs (art. 271 ss. CO), lui permettant de contester une résiliation devant l'autorité de conciliation compétente dans un délai de 30 jours à compter de la réception du congé, ainsi que, sous conditions, de demander une prolongation du bail. Erreurs à éviter : fixer une garantie de loyer supérieure à trois mois de loyer net, contraire à l'art. 257e CO ; conserver la garantie de loyer sur un compte du bailleur plutôt que sur un compte bloqué au nom du locataire ; omettre de vérifier si le canton exige le formulaire officiel de notification du loyer initial ; notifier une hausse de loyer sans respecter la forme et le délai de préavis légaux, ce qui la rend nulle. Ce modèle constitue une base de rédaction générale et ne dispense pas d'une vérification des règles cantonales applicables, ni d'une relecture par un professionnel du droit suisse.

Informations à personnaliser

• Nom ou raison sociale du bailleur

• Adresse du bailleur

• Nom et prénom du locataire

• Adresse du logement loué

• Canton où se situe le logement

  Détermine si le formulaire officiel de notification du loyer initial est obligatoire.

• Désignation du logement (surface, nombre de pièces)

• Durée du bail

• Date d'entrée en jouissance

• Loyer mensuel net (CHF)

• Montant mensuel des charges (CHF)

• Montant de la garantie de loyer (CHF)

  Plafonné à trois mois de loyer net (art. 257e CO).

• Banque où sera ouvert le compte de garantie bloqué au nom du locataire

• Date de signature du bail

Personnalisez votre modèle

Questions fréquentes

Le droit du bail est-il uniforme dans toute la Suisse ?

Oui, le bail à loyer relève des articles 253 et suivants du Code des obligations, applicables de manière identique dans tous les cantons — un régime fédéral unifié, contrairement à certains pays où le logement relève d'une compétence régionale.

Quel est le montant maximal de la garantie de loyer en Suisse ?

Elle est plafonnée à trois mois de loyer net pour un logement d'habitation, conformément à l'article 257e CO, et doit être déposée sur un compte bancaire ou postal ouvert au nom du locataire, distinct du patrimoine du bailleur.

Le loyer initial est-il librement fixé ?

En principe oui, mais dans les cantons ou communes où une pénurie de logements est constatée, un formulaire officiel de notification du loyer initial peut être exigé, permettant au nouveau locataire de contester un loyer initial abusif dans les 30 jours suivant la remise du logement.

Le bailleur peut-il augmenter le loyer en cours de bail ?

Oui, mais uniquement dans le respect de la forme et des délais de préavis prévus par le Code des obligations et l'OBLF (notamment liés au taux hypothécaire de référence) ; à défaut, la hausse est nulle et peut être contestée par le locataire.

Comment le locataire peut-il contester une résiliation du bail ?

Il dispose d'un délai de 30 jours à compter de la réception du congé pour saisir l'autorité de conciliation compétente, conformément aux articles 271 et suivants du CO relatifs à la protection contre les congés abusifs, et peut sous conditions demander une prolongation du bail.

Existe-t-il un régime spécial pour un bail de résidence secondaire ?

Les règles du CO relatives au bail s'appliquent, mais certaines restrictions cantonales ou communales sur les résidences secondaires (par exemple liées à la loi fédérale sur les résidences secondaires) peuvent exister et doivent être vérifiées selon le lieu de situation du logement.

Modèles associés