Kiinteistön osto: täydellinen laki- ja taloudellinen prosessi

Johdanto

Kiinteistön hankinta Ranskassa on yksi rakenteellisimmista omaisuuskaupoista kotitaloudelle tai yritykselle. Hinnan neuvottelemisen, pakollisen diagnoosin tekemisen, notaarin luona käymisen ja kiinteistölainan saamisen välillä ostoprosessi vaatii monimutkaista juridista, verotusta ja taloudellista osaamista. Ranskan siviililain, vuoden 2014 ALUR-lain ja lukuisten alakohtaisten määräysten puitteissa kiinteistöjen osto vaatii tiukkaa valmistelua. Tässä oppaassa käsitellään hankintaprosessin jokaista vaihetta, olipa kyseessä ensisijainen asunto, vuokrasijoitus tai kaupallinen hankinta. Oppaassa on integroitu lakisääteiset velvoitteet ja käytettävissä olevat rahoituskeinot.

Neuvotteluvaihe: kaupan oikeudellinen perusta

Kiinteistöneuvottelut menevät pidemmälle kuin pelkkä hintakeskustelu. Se sitoo osapuolia oikeudellisesti allekirjoittaessaan kirjallisen ostotarjouksen, joka myyjän hyväksymänä muodostaa 1583 ja sitä seuraavissa artikloissa tarkoitetun myyntilupauksen. siviililain mukaisesti. Ostajan tulee analysoida useita parametreja: alueen neliöhinta, paikallisen markkinatilanne, suunniteltavat työt, osaomistusmaksut ja sovellettava verotus.

Neuvottelu koskee myös kompromissiin sisältyviä lykkäysehtoja: kiinteistölainan saaminen (pakollinen Scrivener-lain mukaan), rauhoitusoikeuksien puuttuminen, diagnoosin myönteinen tulos. Ammattimainen neuvottelu sisältää myös omistusoikeuden siirtymispäivän, edustuspalkkioiden jaon ja mahdolliset lisätakuut. Vuokrasijoituksen yhteydessä neuvotteluissa on otettava huomioon brutto- ja nettotuotto, ALUR-lain mukainen vuokrakatto jännittyneillä alueilla sekä myyntivoittonäkymät jälleenmyynnistä.

Pakollinen kiinteistödiagnostiikka

Tekninen diagnostiikkatiedosto (DDT) on rakennus- ja asuntolain määräämä. Se sisältää tapauksesta riippuen: DPE (Energy Performance Diagnosis), asbesti-, lyijy- (CREP) -diagnoosi, termiitit, luonnon- ja teknologisten riskien tila (ERP), kaasu- ja sähködiagnoosi yli 15 vuotta vanhoille asennuksille, Carrez Law -mittaukset yhteisomistuksessa ja ilmassa kulkeutuvan melusaasteen tila.

Vuoden 2021 ilmasto- ja kestävyyslain jälkeen DPE on jopa ehdoittanut vuokraamista: G-luokan asuntojen vuokraus on kielletty vuodesta 2025, F on vuonna 2028. Ostajalle epäedullinen DPE oikeuttaa alaspäin neuvottelemisen tai työbudjetin yhdistämisen. Diagnoosi on myyjän vastuulla: laiminlyönti tai virhe voi johtaa hinnanalennukseen tai kaupan peruuttamiseen piilovirheen perusteella (siviililain 1641 §).

Notaarin keskeinen rooli

Notaari on virkamies, jonka väliintulo on pakollista kaikissa kiinteistökaupoissa (25 Ventôse, vuosi XI lain 4 §). Se vahvistaa asiakirjan, varmistaa sen julkaisemisen kiinteistörekisteripalvelussa ja takaa kaupan oikeusvarmuuden. Sen tehtäviin kuuluu omistuksen alkuperän tarkistaminen yli 30 vuoden ajalta, rasitteiden valvonta, kiinteistön kiinnitysluotto ja kaupunkisuunnittelun noudattaminen.

Väärin nimetyt notaaripalkkiot (sisältävät pääasiassa valtiolle ja yhteisöille maksettuja varainsiirtoveroja) ovat vanhoissa kohteissa noin 7-8 % ja uusissa 2-3 % hinnasta. Kompromissin ja virallisen asiakirjan välillä on 3–4 kuukauden ajanjakso, joka mahdollistaa lykkäävien ehtojen kumoamisen. Notaari tyhjentää myös kunnan kaupunkietuoikeuden (DPU), joka voi tietyillä alueilla viivästyttää kauppaa.

Rahoitus kiinteistölainalla

Kiinteistöluottoja säätelee kuluttajalaki (artikkelit L313-1 ja sitä seuraavat kohdat). Lainanottaja hyötyy pakollisesta 10 päivän harkintaajasta lainatarjouksen vastaanottamisesta. High Financial Stability Council (HCSF) rajoittaa velkasuhteen 35 prosenttiin nettotuloista ja laina-ajan 25 vuoteen (27 vuoteen uusien kiinteistöjen lykkäyksellä).

Ostajan on vertailtava vuosikorkoa, joka sisältää koron, lainavakuutuksen, hallintokulut ja takuut (kiinnitys tai talletus). Vuoden 2022 Lemoinen lain jälkeen vakuutusten delegointi on mahdollista milloin tahansa, mikä tuottaa merkittäviä säästöjä. Vuokrasijoituksessa lainan korko vähennetään omaisuustuloista, mikä optimoi järjestelyn verotuksen kannattavuuden.