Higiezinen gaineko zerga inbertitzaileak: 2026ko zerga murrizketak

Inbertitzaileentzako higiezinen gaineko zerga: zerga murrizketak

Sarrera

Frantziako higiezinen gaineko zergak inbertitzaileentzako aktiboen optimizaziorako palanka indartsuenetako bat izaten jarraitzen du. Zerga-pizgarrien planen, salbuespen-erregimenen eta murrizketa-mekanismoen artean, legegileak irtenbide sorta bat eskaintzen du alokairuen errentaren eta kapital-irabazien gaineko zerga-presioa nabarmen murrizteko. Dena den, Zergen Kode Orokorraren (CGI) konplexutasunak, legegintzaldiaren garapen arruntekin batera –nabarmentzeko Pinel sistemaren erreforma progresiboa 2024an desagertu arte– inbertitzaileak etengabe adi egotea eskatzen du. Zutabe-gida honek higiezinen inbertsioari aplika daitezkeen zerga-erregimen nagusiak, haien hautagarritasun baldintzak eta zure higiezinen aktiboen errentagarritasun garbia maximizatzeko aukera ematen duten legezko optimizazio-estrategiak zehazten ditu.

Pinel sistema: higiezin berrien zerga murrizketa

CGIren 199. novovicies artikuluan kodetua, Pinel sistemak Frantziako zergadunek errenta-zergaren murrizketa lor dezakete alokairurako xede diren etxebizitza berriak eskuratzearen truke. Murrizketa-tasak, 2024an murriztuak (Pinel klasikoa: % 9 6 urtetan, % 12 9 urtetan, % 14 12 urtetan), handiagoak izaten jarraitzen dute Pinel+en (% 12, % 18, % 21) esparruan, ingurumen-irizpide sendoak (RE2020) eta gutxieneko azalerak eskatzen dituena.

CGIren 199. novovicies artikuluan kodetua, Pinel sistemak Frantziako zergadunek errenta-zergaren murrizketa lor dezakete alokairurako xede diren etxebizitza berriak eskuratzearen truke. Murrizketa-tasak, 2024an murriztuak (Pinel klasikoa: % 9 6 urtetan, % 12 9 urtetan, % 14 12 urtetan), handiagoak izaten jarraitzen dute Pinel+en (% 12, % 18, % 21) esparruan, ingurumen-irizpide sendoak (RE2020) eta gutxieneko azalerak eskatzen dituena.

Inbertsioa urtean 300.000 euro eta 5.500 euro/m²-ra mugatuta dago. Etxebizitza biluzik alokatu behar da etxebizitza nagusi gisa erabiltzeko 6, 9 edo 12 urtez, maizterrei dekretuz zehaztutako baliabide-sabaiak errespetatuz. Alokairuak ere mugatu egiten dira zonen arabera (A bis, A, B1). Baldintza hauek ez betetzeak administrazioak zerga onura guztiz berreskuratzea dakar.Lurzoruaren errenta: mikro-lurzoruaren jabetza vs erregimen errealaAlokairu hutsaren etekinak lur-errenta kategorian zergapetzen dira (CGIren 14.etik 33.era arteko artikuluak). Bi erregimen elkarbizitzen dira:

mikro-lurzoruaren jabetza ⬥⬥⬥, eskura daitekeen diru-sarrera gordinak urtean 15.000 eurotik gorakoak ez direnean, % 30eko murrizketa lausoa aplikatzen du kargak ordezkatzen dituena. Sinplea eta formalitaterik gabekoa, arin kargatutako aktibo txikietarako egokia da.⬥⬥⬥ erregimen erreala⬥⬥⬥ erregimen erreala

derrigorrezkoa bihurtzen da 15.000 eurotik gora eta aukerakoa izango da ordainagiri baxuagoetarako. Benetako kargak kentzea ahalbidetzen du: mailegu-interesak, mantentze- eta konponketa-lanak, ondasun higiezinen gaineko zerga, aseguru-primak, kudeaketa-kuotak, jabekidetasun-karguen hornidurak. Interesak ez diren kargak sortutako lur-defizita urteko 10.700 €-ko mugaren barruan (2025. urtera arte eraberritze energetikoko lanetarako 21.400 €-ra bikoiztuta) diru-sarrera orokorrei dagokie, soberakina 10 urtez aurrera eramanez.

Alokairu altzariak: LMNP eta LMPAlokairu hutsak ez bezala, alokairu altzariak industria eta merkataritza irabazien (BIC) pean sartzen dira.Alokairu Altzari Ez-Profesionalaren Enpresa (LMNP) ⬥⬥⬥ren egoerak bi aukera eskaintzen ditu: mikro-BIC (% 50eko murrizketa, edo % 30ekoa 2024tik sailkatu gabeko turismo-ostatuetarako) edo erregimen erreala, bereziki erakargarria, ondasunen kontabilitate-amortizazioak eta altzarien amortizazioak baimentzen dituelako. Amortizazio horrek, alokairu hutsean kengarria ez dena, maiz alokairu-sarrerak zerga-ondorioetarako neutralizatzea ahalbidetzen du 15 eta 25 urtez.

⬥⬥⬥ Alokairu Altzari Profesionaleko Sozietatearen (LMP)⬥⬥⬥ Alokairu Altzari Profesionaleko Sozietatearen (LMP)⬥⬥⬥ KGIren 155 IV. artikuluan zehaztutako ordainagiriak 23.000 eurotik gorakoak direnean eta etxeko diru-sarreren % 50 baino gehiago adierazten dutenean aplikatzen da. Abantaila gehigarriak eskaintzen ditu: defizitak diru-sarrera orokorretara esleitzea, 5 urteko jardueraren ondoren kapital-irabazien salbuespen partziala, IFIren salbuespena.

Ondasun higiezinen gainbalioak: hobariak eta salbuespenak

Ondasun higiezinen salmentan lortutako ondare irabaziak (egoitza nagusia izan ezik, guztiz salbuetsita CGIren 150 U II-1° artikuluaren arabera) % 19ko errentaren gaineko zerga ordaintzen dute, gizarte segurantzaren % 17,2, % i.2. Ustiapenaren iraupenari dagozkion murrizketak aplikatzen dira: 22 urteren buruan IRren guztizko salbuespena, eta 30 urteren buruan gizarte segurantzako kotizazioetatik. Errekargu progresiboa (% 2tik 6ra) 50.000 eurotik gorako gainbalioetan aplikatzen da.

Ondorioa

Ondasun higiezinen gaineko zergaren optimizazioa aktiboaren profilaren, inbertsioaren helburuen eta edukitze-horizontearen azterketa zorrotz batean oinarritzen da. Sistema bakoitzak –Pinel, LMNP, lur-defizita– estrategia zehatz bati erantzuten dio eta lege-murrizketa zorrotzak ezartzen ditu. Ondarea kudeatzeko aholkulari baten edo kontulari espezializatu baten laguntzak aukera ematen du zerga aukerak ziurtatzea eta doikuntzak saihestea. Erosketaren irteera (birsalmenta, transferentzia) aurreikusteak epe luzera errentagarritasun garbia optimizatzeko gakoa izaten jarraitzen du.