Voivõtulekirja müüa kinnisvarale: juhend 2026

Kinnisvaratu müümine eeldab füüsilist kohalolekut notari käsul autentiliku dokumendi allkirjastamisel. Kui omavaldik ei saa või ei soovi kohal viibida — väljaränne, haigus, ametialane keerukus — muutub voivõtulekirja müüa kinnisvarale vajalikuks. See juriidiline dokument, mis on reguleeritud kodeksi artikliga 1985, võimaldab delegeerida müügi volitused usaldusväärse esindajale. See artikkel kirjeldab kehtivuse tingimusi, võimalike vormide hierarhiat, vormi puuduste riske ja digitaalseid vahendeid, mis on kooskõlas ja mis hõlbustavad kinnisvara müügiga seotud mandate.

Miks peavad kinnisvaraloenduse voivõtulekirjad olema notariaalsed

Kodeksi artikkel 1985 sätestab, et "voivõtus võib anda autentiliku dokumendiga või erasüütika dokumendiga, isegi kirjaga; seda võib anda ka suuliselt". Kuid see täpsustab kohe, et voivõtuse vormi peab olema vähemalt sama tugev kui talle seatud dokumendi vorm. Prantsusmaa kinnisvaraseaduses on kinnisasja müümine rangelt notariaalse autentiliku dokumentiga tõestatud (25. ventôse aasta XI seaduse artikkel 1). Sellest tuleneb kardinalse reegliksi: voivõtuse müüa kinnisvarale peab olema samasamuti notari poolt autentiliku vormis vastu võetud.

Erasüütika voivõtus, isegi korrektselt allkirjastatud, oleks kolmandate osapoolte vastu esitamatu ja ei võimaldaks notari instrumentaalsete aktsepteerimisel müügiakti reguleerimist. See on põhjus, miks notarid keelduvad süstemaatiliselt müügi allkirjastamisest, kui esitatud volitused ei ole kolleegide poolt ega pädevate konsulaadi asutuste poolt kehtestatud.

Parimad seadusandlikud alused

Kolm põhiteksti reguleerivad teema:

• Kodeksi artikkel 1984: määratleb mandaadi lepinguna, mille alusel üks isik andab teisele võime midagi temast nimel ja tema arvel ette võtta.
• Kodeksi artikkel 1985: reegel vormi parallelismist mandaadi ja põhidokumendi vahel.
• Novembri 2. 1945. aasta seadus ja 26. novembri 1971. aasta dekret notariuskontorite staatuse kohta, mis määravad tingimused, millal autentsusus antakse dokumendile.

Need tekstid moodustavad sidusa süsteemi: iga voivõtus, mis ei ole notariaalse vormi, ei ole rakendatav kinnisvarasse kuuluva õiguse üleandmisel, millele on märgitud suhtelise tühisuse märk, mida saavad esitada kahjustatud osapooled.

Konsulaadi voivõtus: alternatiiv välismaal

Kui mandatori elukoht on väljaspool Prantsusmaad, ei ole prantsusmaa notari juures käimine alati võimalik. Kaks lahendust on olemas:

1. Voivõtus, mis on vastu võetud notari poolt selles riigis, kus mandator elab, tingimusel, et see vastab Haagi konventsiooni nõuetele 5. oktoobril 1961. aastal ja vajaduse korral vannistatud tõlge.
2. Konsulaar voivõtus, mis on koostatud Prantsusmaa konsulaatides või saatkondades välismaal, mille diplomaadidel on delegeeritud notariaalne võim Prantsusmaa kodanike huvide õiguse aktide jaoks.

Mõlemal juhul peab originaal või authentifitseeritud ärakiri jõudma Prantsusmaa notaride ette enne allkirjastamise kuupäeva.

Kinnisvaratu voivõtuse kehtiv sisu

Voivõtus müüa kinnisvarale peab olema eriline — see tähendab, et see peab täpselt määrama müüdava vara ja delegeeritud volitused — mitte üldine. Üldine juhtimise voivõtus ei anna automaatselt volitust müüa kinnisast, nagu Kassatsioonikohus on meeldetuletanud (3. kodanik., 15. oktoober 2015, nr 14-23.612).

Olulised märkused

Notariaalse voivõtuse akti tuleb mainida:

• Mandatori täielik isiklik (nimi, perekonnanimi, sünni kuupäev ja koht, aadress, perekonnaline seisund).
• Mandataari täielik isiklik (sama teave).
• Täpse kadastraalse kirjelduse vara: omavalitsus, sektsioon, osa number, pindala, liik (maa, korter, majad), täpne aadress.
• Alumine hind või sellest puudumise korral hinna määramise viisid ja kinnituses määrused (rahastamise klausel jne).
• Mandaadi kehtivuse aeg: tavaliselt 12 kuud, uuendamis võimalus.
• Lisavolitused: allkirjastada kompromiss või müügikokkulepe, vastu võtta garantii deposiit, sooritada kõik katastri ja hüpoteegi formaliteedid.

Mandaadi piirangud ja piirid

Mandator võib piirata mandataari volitusi: keelata müügi allpool miinimumhinna, välistada teatud tüüpi ostjad või piirata maksetingimusi. Need piirangud on kolmandate osapoolte vastu esitamised tingimusel, et neid täpselt mainitakse dokumendis. Vastasel juhul, kui mandatar ületab oma volitused, vastutab ta isiklikult, ilma et müük oleks tingimata tühistatav, kui ostja oli heas usus (kodeksi artikkel 1156).

Praktiline protseduur: kirjutamisest lõplikku allkirjastamiseni

Meetod notariaalse voivõtuse saamiseks järgib teekonda, mis väärib ette planeerimist enne tõsiseid läbirääkimisi.

Samm 1: võtke ühendust notariga oma valikul

Mandator võtab ühendust notariga — tema oma või ostja oma — kes koostab voivõtuse akti projekti. Notari kontrollib mandatori juriidilist võimekust (täiskasvanuseaastaid, juhendamis- või hooldamismeetmete puudumine) ja täielikku omanike lahknevuste puudumine.

Samm 2: voivõtuse allkirjastamine

Mandator allkirjastab notari ees, isiklikult. Kui voivõtus on koostatud välismaal, kogu kohalik notari või konsul allkirja. Akt saadetakse seejärel turvaliselt pakiril või teaduslikul elektroonisel teel vastavalt kohalikule seadusandlusele notari instrumentaalselle Prantsusmaal.

Samm 3: kontroll instrumentaalsete notari poolt

Enne müügiakti allkirjastamist kontrollib instrumentaalse notari voivõtuse formaalselt õigust, selle mahtu (kas see katab selle kinnisvaratu müügi?) ja ajaliste kehtivust (kas see ei ole aegunud?). Kahtluste korral taotleb kinnituse või uuendamise.

Samm 4: müügiakti allkirjastamine

Mandataar kohal notari kantooris müügipäeval, kuid voivõtus ja kehtiv isiklik ID. Ta allkirjastab autentiliku akti müüja asemel, rangelt tema delegeeritud volituste piirides.

Ettevalmistusaktide jaoks — kompromiss, ühepoolne müügiluba — on elektrooniline allkiri kinnisvarasse võimalik kasutada juhul, kui notari või kinnisvaraagenturi kasutab usaldusväärsete teenuste osutaja, mis on kvalifitseeritud eIDAS määruses. Certyneo pakub nimelt avanseeritud allkirja, mis vastab erasüütika aktsepteerimisele müümise eelsel.

Erijuhtumid: indiviiside, SCI-d ja demembrement

Kinnisvaratu voivõtus võtab lisadimensiooni mitme omaniku või keeruliste varaliste struktuursete olukordade puhul.

Jagatud vara müümine

Juhul kui indiviidide omand on jagatav, peab igaüks neist andma nõusolekul müügiga (kodeksi artikkel 815-3). Kui üks neist ei saa kohale jõuda, peab ta kehtestama notariaalse voivõtuse. Ühehääliku nõusolekule kahtluseta võib taotleda kohtuvolitust. Tavapäraste haldustegevuste jaoks ja esinduse mandaatide haldamiseks võimaldavad turvalised numbrilised lahendused liigendada dokumentide ringluseid eri kohtades asuvate kaasomaniike vahel.

Müümine SCI poolt

Kui vara kuulub ehituskannale (SCI), on statuudi järgi määratud juhataja, kes omab müügi volitust. Kui eeskirjad nõuavad liitjate kollektiivset otsust, peab tema eelnevalt kogunema. Kolmandale isikule juhatajale antud voivõtus peab seejärel toetuma regulaarsele otsusele, mille koopia on lisatud müügiaktile. Elektrooniline allkiri juristidele pakub siin kasulikku jälgitavust kokkusaamise protokollide ja esindusandidega.

Vara müümine kasutusvastase või paljaste omanduse korral

Jagatud vara täieliku omanduse käibe nõue eeldab kasutusõiguslase ja paljaste omaniku ühistunnustamist. Igaüks võib eraldi voivõtusega esindaja volitada. Vastavalt kasutusõigusele ja paljasele omanikule määratud hinnad arvutatakse vastavalt maksuseaduses määratud määrale (artikkel 669 üldisest maksustamisest).

Digitaalsed alternatiivid müügieelsel aktidele

Kui müümine ise nõuab rangelt autentilist akti, võivad mitmed ettevalmistus dokumendid kehtivalt kasutada kvalifitseeritud või avanseeritud elektroonilist allkirja.

Müüguluba ja kompromiss

Ühepoolne müügipromess ja kompromiss (või kahepoolne promess) on erasüütika aktid. Neid võib signeerida elektroonisel meetodil, tingimusel et kasutatakse sobivat allkirja taseme. Pariisi notarite koda kinnitas aastal 2023, et eIDAS-protokolli lubataval platvormil digitaalselt allkirjastatud enne-lepingud on kehtivad ja oponeeritavad. Vahendeid nagu digitaalse allkirja juhend võimaldavad mõista Simple, Advanced ja Qualified tasemeid.

Kinnisvaraagentuuri mandaadid

Müügimandaat, mis antakse kinnisvaraagenule (Hoguet seadus 2. jaanuarist 1970), on erasüütika akt, mida võib signeerida elektroonisel meetodil, kaasa arvatud lihtsa allkirjaga, kui agent säilitab aktsepteerimise tõendeid. Edasi minekuks digitaalse allkirja lahenduste võrdlusesse, pakub Certyneo Prantsusmaal saadaolevatest pakkumistest detailne analüüs.

Notariaalsed aktid kaugusel: videokonfeerensi notaarkoor

Pärast 20. novembri 2020 dekreeti võivad notarid vastu võtta autentilisi akte kaugusel, kasutades videokonverentsi, tingimusel et notariuskogu kehtestatud turvalisuse tingimused on täidetud. See edusamm vähendab märgatavalt konsulaar voivõtuste vajadust Prantsusmaa välismaiste kodanike jaoks. Voivõtus jääb ikkagi vajalikuks, kui mandator keeldub või ei saa osaleda turvalisel videokonverentsil. Dematiseerimisega seotud võimalike säästude arvutamiseks pakub Certyneo elektrooniline allkiri ROI kalkulaator personaalset hinnangut.

Voivõtuse tühistamine ja lõppemine

Voivõtuse võib tühistada igal hetkel, enne kui mandataar pole sooritanud akti, milleks ta on saanud volitused (kodeksi artikkel 2003). Tühistamine peab olema teavitatud mandataari ja kolmandate osapoolte teadmisele tulemiseks notari instrumentaalselle. See lõpeb ka automaatselt surma, juhendamis või mandatori või mandataari rikkumisega.

Kehtiv seadusandlik raamistik kinnisvaratu voivõtusele

Kinnisvaratu voivõtus arengul müüa mahub tihedale normatiivsele kompleksile, mis ühendab kodeksi, notariaalse seaduse ja üha rohkem digitaalse õiguse.

Kodeks — põhilised artiklid

• Artikkel 1984: määratleb mandaadi lepinguna, mille abil mandator andab mandataari võime tegutseda tema nimel ja tema arvel. Voivõtus on selle materjaalse instrumendi.
• Artikkel 1985: kehtestab vormi parallelismi reegli — voivõtus peab olema vähemalt samas vormis kui akt, millele ta viitab. Rakendatuna kinnisvaratu müügile, näeb ette notariaalse vormi.
• Artikkel 1987: meelde tuletab, et eriline voivõtus on vajalik, kui tegemist on omandi aktiga (müük, annetamine, hüpoteegi moodustamine).
• Artiklid 2003–2010: reguleerivad mandaadi lõppu (tühistamine, surm, ebavõimekus) ja tühistamise mõjusid kolmandate osapoolte suhtes.
• Artikkel 815-3: juhul kui indiviidide omand, nõuab indiviidide üksmeelt omandi aktideks.

Notariaalse õiguse

• Seadus 25. ventôse aasta XI (16. märts 1803): loob notari monopoli autentiliste aktide kohta Prantsusmaal, sealhulgas kinnisvaratu muudatuste kohta.
• Dekret nr 71-941 26. novembri 1971: aktid, mis on kehtestatud notariauste poolt, eriti ärakirjete ja minutite vormi kohta.
• Dekret nr 2020-1422 20. novembri 2020: autentiliste aktide turvalisuse videokonfeerentsi kaugusel.

Digitaalse allkirja ja dematiseeruse

• Määrus eIDAS nr 910/2014 (EL): kehtestab kolme taseme digitaalset allkirja (lihtne, avanseeritud, kvalifitseeritud) ja nende juriidilist väärtust. Kvalifitseeritud allkiri omab käsituse käsitamise samaväärsusega. Rakendatuna erasüütika aktidele müügi eel.
• Kodeksi artikkel 1366: annab digitaalsele kirjale tõendite väärtuse tingimusel, et selle autori saab korrektselt tuvastada ja tema terviklikkus on tagatud.
• Kodeksi artikkel 1367: määratleb digitaalse allkirja märgina, mis on võlgumõistmine mandataari nõusolekust.

Juriidilised riskid

Vormis puudusega voivõtus paneb müüjale müügi tühisuse tegevuse, mis võib teostada 5 aasta jooksul (kodeksi artikkel 2224). Eemaldunud ostja võib taotleda kahjutasusid. Notari, kes teostaks akti ebapiisava voivõtuse alusel, vastutab tsiviilalase ja kutsealase vastutuse, mida garanteerib notarite koda. Petuse korral — isikutahtlikkuse usurpeerimisel või voivõtuse võltsimisele — rakenduvad kodeksi artiklites kehtestatud kriminaalsed sanktsioonid 313-1 (tõu) ja 441-1 (vale kirjakirja kohta), karistustega kuni 7 aasta vangi ja 750 000 € trahviga.

Kasutus stsenaariumid: kinnisvaratu voivõtus praktikas

Stsenaarium 1: välismaal asuvad omanikud müüvad Pariisi korterit

Omanik, kes on elanud kolm aastat Lõuna-Aasias, soovib müüa oma kahe ruumiga korteri Prantsusmaa metropolis. Ta ei saa naasta Prantsusmaale müügiakti allkirjastamiseks kokkulepitud tähtaegade ulatuses. Ta kontakteerib lähimasse Prantsusmaa konsulaadi oma elukoha lähedal, kirjutab kohale ja allkirjastab seal notariaalse voivõtuse, määrides oma vennale esindaja määratletud miinimumhinna müügi õigusega. Voivõtus on apostilleeritud, skaneeritud kõrgel eraldusvõimel ja transmiteeritud turvasel teel notari instrumentaalsele Prantsusmaal, kes saab originaali rahvusvahelisel soovituskirjal 10 päeva enne allkirjastamist. Kogu töötlemise aeg on 18 päeva, võrdluses 45 päevaga, kui omanik oleks pidanud korraldama sõidu. Sõidu ja majutuse kulude kokkuhoid on hinnanguliselt 2500–4000 eurot.

Stsenaarium 2: jagatud vara müümine nelja pärandi saaja vahel, kes elavad kolmes erinevates riikides

Neli pärandi saajat jagavad päranduse korras maja. Kaks elab Prantsusmaal, üks Belgias ja üks Kanadas. Nelja allkirjastajat kohtumaja samasse notari kantorisse kokkutulemise ära hooldamiseks kehtestakse kaks konsulaar voivõtust Brüsselis ja Montrealis. Kaks prantsusmaa pärandajat allkirjastavad notari instrumentaalselle ees. Nimetatud mandataarid (üks prantsusmaa pärandajatest, kes Prantsusmaal viibib belgia pärandaja jaoks; ühine sõber kanadalase pärandaja jaoks) esitavad authentiliste volitustega. Müük sooritatakse ühe kohtumisega. Ilma selle seaduseta oleks koordineerimise viivitus edastanud müüki 3–6 kuud notarite tavapärastega, koos ülekulu kulukallidus kaasomandi maksud ja maksud, mis võib ületada 3000 eurot.

Stsenaarium 3: perekonna SCI müüb ärihoone juhataja voivõtusega

Ehituskannal, mis omab 180 m² ärihoone, otsustab vara müüa pärast juhatuse kokkukutsumist, mis lubab müügi ühehäälika otsusega. SCI juhataja, kes ainus omab volitust, delegeerib selle voivõtusega seotud juhatajale plaanitava hospitalisatsiooni puhul. Voivõtus on eriline — piiratud ainult selle vara müügiga, miinimumhinnaga ja 6 kuulist tähtajaks — ja lisab kokkutulemise protokolli. Notari instrumentaalse aktsepteerib dose ilma reservi. Protsessi sujuvus võimaldas täita eelnevalt allkirjastatud müügikohustusi ilma viivitusetrahvita, säästa SCI-le immobiliitsuse trahvisid (ligikaudu 1% müügihinnast, mis on sel juhul mitme tuhande euroga).

Järeldus

Voivõtus müüa kinnisvarale on palju rohkem kui halduslik formaliteet: see on juriidiline akt, mille kehtivus tingib müügi ennast. Kodeksi artikkel 1985 nõuab selgelt notariaalset autentilist vormi, olenemata sellest, kas mandator asub Prantsusmaal või välismaal. Vormide parallelismi järgimine, täpselt delegeeritud volituste detailidamine ja voivõtuse kehtivuse kontroll on kolm tugisambat rünnakutele tugevale voivõtusele.

Kui lõplik müük nõuab alati notariaalseid akte, võivad ettevalmistavad etapid — kompromiss, agentuur mandaadid, SCI juhti lubad — nüüd digitaliseerida eIDAS-kooskõla digitaalse allkirja kaudu. Certyneo abistab kinnisvara spetsialiste, notari kabineteid ja investoreid selle digitaalse üleminekus digitaliseeritud ja mitme allkirjastaja aktidele kavandatud liidese kaudu.

Valmis oma kinnisvara mandate ja dokumente turvaliseks muutuma? Avastage Certyneo pakkumised ja taotlege tasutavat demonstratsiooni juba täna.