Síndico de Copropiedad: Obligaciones Legales y Honorarios 2026

El síndico de copropiedad es el actor central en la gestión de un edificio en régimen de copropiedad. Designado por la asamblea general de copropietarios, asume responsabilidades jurídicas, administrativas, financieras y técnicas reguladas por la ley del 10 de julio de 1965 y su decreto de aplicación del 17 de marzo de 1967. Comprender sus obligaciones y la estructura de sus honorarios permite a los copropietarios controlar mejor la gestión de su patrimonio inmobiliario y evitar los desvíos presupuestarios frecuentemente constatados en los edificios colectivos.

Las obligaciones legales del síndico

El síndico debe ejecutar las decisiones de la asamblea general y administrar el edificio conforme al reglamento de copropiedad. Sus misiones obligatorias, reforzadas por la ley ALUR del 24 de marzo de 2014, incluyen:

• Mantenimiento del cuaderno de mantenimiento del edificio (artículo L.721-1 del CCH), documento obligatorio que registra los trabajos realizados y los contratos de mantenimiento vigentes.

• Apertura de una cuenta bancaria separada a nombre del sindicato de copropietarios (ley ALUR), salvo derogación votada en AG para pequeñas copropiedades de menos de 16 lotes.

• Puesta a disposición de una plataforma digital segura que permita a los copropietarios consultar los documentos de la copropiedad (ley ELAN 2018).

• Convocatoria anual de la asamblea general en los seis meses siguientes al cierre del ejercicio contable.

• Suscripción de un seguro de responsabilidad civil profesional y posesión de una garantía financiera.

El síndico también debe inscribir la copropiedad en el registro nacional mantenido por la ANAH, obligación establecida por la ley ALUR para mejorar la transparencia del parque inmobiliario francés.

La estructura de los honorarios del síndico

Desde el decreto del 26 de marzo de 2015, los honorarios del síndico están regulados por un contrato tipo que distingue claramente dos categorías de prestaciones:

El forfait anual cubre las tareas corrientes: contabilidad, gestión administrativa, convocatoria de la AG anual, mantenimiento de la plataforma digital, elaboración de llamadas de fondos, etc. Este forfait varía generalmente entre 150 € y 300 € por lote y por año según el tamaño del edificio y la región.

Las prestaciones particulares son objeto de una facturación complementaria: organización de asambleas generales adicionales, gestión de siniestros, seguimiento de trabajos importantes, entrega de documentos para una transmisión (estado datado facturado máximo 380 € IVA incluido según el decreto de 2020), cobranza contenciosa, etc.

Los copropietarios deben estar atentos a los honorarios abusivos: toda prestación no incluida en el forfait debe figurar explícitamente en el contrato para ser facturable.

El control del síndico por los copropietarios

El consejo sindical, elegido por la asamblea general, juega un papel determinante en el control del síndico. Examina las cuentas, verifica los presupuestos y puede solicitar la comunicación de todo documento relativo a la gestión. En caso de incumplimiento grave, la AG puede revocar al síndico por mayoría absoluta (artículo 25 de la ley de 1965) e iniciar su responsabilidad civil e incluso penal por abuso de confianza o malversación de fondos.

La puesta en competencia cada tres años, establecida por la ley ALUR, también permite cuestionar regularmente las tarifas y la calidad de las prestaciones.