التشخيص العقاري الإلزامي: القائمة الكاملة 2026

يفرض بيع عقار في فرنسا على البائع تسليم ملف التشخيص الفني (DDT) للمشتري، مرفقاً بوعد البيع أو العقد الرسمي. في عام 2026، تتشدد اللوائح، خاصة على جانب الطاقة مع الحظر التدريجي لتأجير الأبنية سيئة الأداء الحراري. لذلك، فإن إتقان القائمة الشاملة للتشخيصات الإلزامية أمر ضروري لتأمين العملية من الناحية القانونية وتجنب النزاعات بعد البيع. تقدم هذه المقالة نقطة شاملة عن التشخيصات المطلوبة في عام 2026 حسب طبيعة العقار وموقعه وسنة بنائه.

الإطار القانوني لملف التشخيص الفني

يتم تنظيم ملف التشخيص الفني بموجب المواد L.271-4 إلى L.271-6 من قانون البناء والسكن (CCH). يترتب على غيابه مسؤولية البائع ويمكن أن يؤدي إلى إلغاء البيع أو تخفيض السعر، بل والإجراء المتعلق بضمان العيوب الخفية. يجب أن يتم إجراء كل تشخيص من قبل مشخص معتمد من COFRAC، وفقاً للمرسوم رقم 2006-1114. تختلف مدة الصلاحية حسب نوع التشخيص، والمستند منتهي الصلاحية لا يكون قابلاً للمعارضة به من قبل المشتري.

قائمة التشخيصات العشرة الإلزامية في عام 2026

1. تشخيص أداء الطاقة (DPE) — إلزامي لأي مسكن، صالح لمدة 10 سنوات. منذ عام 2025، يُحظر تأجير الأبنية المصنفة G؛ سيكون حال F في عام 2028.

1. تشخيص الأسبستوس — إلزامي للعقارات التي يسبق تصريح البناء الخاص بها 1 يوليو 1997. مدة صلاحية غير محدودة إذا لم يتم كشف أي وجود.

1. بيان مخاطر التعرض للرصاص (CREP) — للمساكن المبنية قبل 1 يناير 1949. صلاحية سنة واحدة إذا كانت إيجابية، غير محدودة إذا كانت سلبية.

1. بيان بخصوص وجود النمل الأبيض — إلزامي في المناطق المحددة بقرار تنظيمي. صلاحية 6 أشهر.

1. بيان تركيب الغاز الداخلي — للتركيبات التي يزيد عمرها عن 15 سنة. صلاحية 3 سنوات.

1. بيان تركيب الكهرباء الداخلي — للتركيبات التي يزيد عمرها عن 15 سنة. صلاحية 3 سنوات.

1. بيان المخاطر والتلوث (ERP) — إلزامي في المناطق المتأثرة بخطة الوقاية من المخاطر (الطبيعية أو التعدينية أو التكنولوجية)، الزلزالية، والرادون. صلاحية 6 أشهر.

1. تشخيص الصرف الصحي غير الجماعي — للمساكن غير المتصلة بشبكة الصرف الصحي العام. صلاحية 3 سنوات.

1. قياس قانون كاريز — لأي حصة في ملكية مشتركة (بخلاف الأقبية والمرائب والتراسات). صلاحية غير محدودة إلا عند القيام بأعمال تعديل.

1. التدقيق الطاقوي — إلزامي منذ 1 أبريل 2023 ببيع المساكن المصنفة F أو G، تم توسيعه ليشمل الفئات E في 2025 و D في 2034.

العقوبات والمسؤوليات في حالة المخالفة

يحرم غياب التشخيص الإلزامي البائع من شرط الإعفاء من ضمان العيوب الخفية (المادة 1641 من القانون المدني). يمكن لـ DPE الخاطئ الآن أن يترتب على مسؤولية المشخص والبائع معاً، منذ طابعه القابل للمعارضة الذي أرسته قانون المناخ والمرونة المؤرخ 22 أغسطس 2021. يمكن أن تصل العقوبات الجنائية إلى 37500 يورو غرامة عن الإدلاء الكاذب بشأن الأسبستوس أو الرصاص.