부동산 구매: 완전한 법적, 재정적 절차

소개

프랑스에서 부동산 취득은 가계 또는 기업에 있어 가장 구조화된 자산 거래 중 하나입니다. 가격 협상, 필수 진단 수행, 공증인 앞에서 부동산 대출 받기까지 구매 과정에는 복잡한 법률, 세금 및 금융 기술이 필요합니다. 프랑스 민법, 2014년 ALUR 법률 및 수많은 부문별 규정에 따라 부동산 구매에는 엄격한 준비가 필요합니다. 이 가이드에서는 주 거주지, 임대 투자 또는 상업용 취득 등 취득 과정의 각 단계를 자세히 설명하고 법적 의무와 이용 가능한 재정적 수단을 통합합니다.

협상 단계: 거래의 법적 근거

부동산 협상은 단순한 가격 논의를 뛰어넘습니다. 이는 판매자가 수락한 서면 구매 제안에 서명함으로써 당사자들을 법적으로 구속하며, 이는 1583조 이하의 의미 내에서 판매 약속을 구성합니다. 민법의. 구매자는 지역의 m²당 가격, 현지 시장 상태, 계획된 작업, 공동 소유 비용 및 적용 가능한 과세 등 여러 매개변수를 분석해야 합니다.

협상은 또한 타협에 포함된 정지 조건과 관련됩니다: 부동산 대출 획득(서기법에 따라 의무), 지역권 부재, 유리한 진단 결과. 전문적인 협상에는 소유권 이전 날짜, 대행사 수수료 분배 및 추가 보증도 포함됩니다. 임대 투자의 맥락에서 협상에서는 총수익률과 순수익률, ALUR 법에 의해 부과된 긴장 지역의 임대료 상한선, 재판매 시 자본 이득 전망을 고려해야 합니다.

필수 부동산 진단

기술 진단 파일(DDT)은 건설 및 주택법에 의해 부과됩니다. 사례에 따라 DPE(에너지 성능 진단), 석면, 납(CREP) 진단, 흰개미, 자연 및 기술 위험 상태(ERP), 15년 이상된 시설에 대한 가스 및 전기 진단, 공유에 대한 Carrez Law 측정, 공기 중 소음 오염 상태가 포함됩니다.

2021년 기후 및 탄력성법 이후 DPE는 임대 조건도 적용합니다. G로 분류된 주택은 2025년부터 임대가 금지되었으며 F는 2028년에 금지됩니다. 구매자에게 불리한 DPE는 하향 협상 또는 공사 예산 통합을 정당화합니다. 진단은 판매자의 책임입니다. 누락이나 오류가 있는 경우 숨겨진 결함을 근거로 가격 인하 또는 판매 취소 조치가 취해질 수 있습니다(민법 1641조).

공증인의 중심 역할

공증인은 부동산 매매에 대한 개입이 의무적인 공무원입니다(Ventôse 연도 XI 25법 제4조). 이는 증서를 인증하고, 토지 등록 서비스에 공시되며, 거래의 법적 보안을 보장합니다. 그 임무에는 30년 동안 소유권의 출처 확인, 지역권 통제, 부동산의 모기지 상태 및 도시 계획 준수가 포함됩니다.

이름이 잘못 지정된 공증인 수수료(주로 주와 지역 사회에 납부하는 양도세 포함)는 기존 부동산 가격의 약 7~8%, 새 부동산 가격의 2~3%를 차지합니다. 타협과 실제 행위 사이에 3~4개월의 기간을 두고 정지 조건이 해제될 수 있습니다. 공증인은 또한 특정 지역에서 거래를 지연시킬 수 있는 지방자치단체의 도시선매권(DPU)을 제거합니다.

부동산 대출을 통한 자금 조달

부동산 신용은 소비자법(L313-1 이하 조항)에 의해 규제됩니다. 차용자는 대출 제안을 받은 후 10일의 의무 반영 기간을 누릴 수 있습니다. HCSF(High Financial Stability Council)는 부채비율을 순이익의 35%로 제한하고, 기간을 25년(신규 부동산의 경우 27년)으로 제한합니다.

구매자는 이자, 차입자 보험, 관리 수수료 및 보증(모기지 또는 예금)을 포함한 APR(연이율)을 비교해야 합니다. 2022년 레무안법(Lemoine Law) 이후 언제든지 보험 위임이 가능해 상당한 비용 절감 효과를 누릴 수 있습니다. 임대 투자의 경우, 대출 이자는 재산 소득에서 공제되므로 계약의 세금 수익성이 최적화됩니다.