Canone di locazione vs canone: distinzione giuridica nella locazione

Un locatore non può decidere autonomamente cosa rifatturare. L'elenco delle spese recuperabili a carico del conduttore è fissato per decreto, ed è limitativo: ciò che non vi figura resta a carico del proprietario, indipendentemente da come è redatto il contratto di locazione. Questa regola semplice produce tuttavia la maggior parte del contenzioso locativo, perché si scontra con un'intuizione tenace — quella secondo cui ogni spesa legata all'abitazione sarebbe ripercuotibile.

Due somme di natura diversa

Il canone è il corrispettivo della messa a disposizione dell'immobile. È libero al momento della rilocazione, salvo nelle zone a canone calmierato, e non richiede giustificazione.

Le spese locative, chiamate anche spese recuperabili, sono il rimborso di spese che il locatore ha anticipato per conto del conduttore. Non sono un reddito: si giustificano, si conteggiano e si conguagliano. Confondere le due cose è il primo errore, e ha una conseguenza diretta — una somma richiesta a titolo di spese senza poter essere giustificata non è dovuta.

Tre categorie, e nulla più

Il decreto che fissa l'elenco individua tre famiglie di spese recuperabili:

• I servizi resi al conduttore. Acqua fredda e calda, riscaldamento collettivo, elettricità delle parti comuni, ascensore.
• Le spese di manutenzione ordinaria e le piccole riparazioni sulle parti comuni e sugli impianti collettivi. Il concetto chiave è la manutenzione, in contrapposizione alla sostituzione.
• Le imposte corrispondenti a servizi di cui il conduttore beneficia. La tassa per la raccolta dei rifiuti urbani ne è l'esempio tipico.

La linea di demarcazione si gioca quasi sempre sulla seconda categoria, e il criterio è il seguente: la manutenzione è recuperabile, la sostituzione non lo è. Il contratto di manutenzione della caldaia è recuperabile; la caldaia nuova non lo è. La pulizia delle parti comuni è recuperabile; il rifacimento della facciata non lo è.

Ciò che non è mai recuperabile

Quattro voci ricorrono sistematicamente nei conteggi contestati, e nessuna è recuperabile:

• I grandi lavori e la sostituzione di impianti, anche quando migliorano il confort del conduttore.
• Gli onorari di gestione versati a un amministratore di immobili o a un'agenzia.
• Le spese processuali sostenute dal locatore, anche quelle contro il conduttore stesso.
• I premi assicurativi del proprietario, in particolare l'assicurazione del proprietario non occupante.

Una clausola del contratto di locazione che prevedesse il contrario si considera come non scritta. Il contratto non può ampliare un elenco che il decreto ha voluto limitativo.

Acconti, conguaglio e forfait

Il regime normale è quello degli acconti mensili seguiti da un conguaglio annuale. Il conguaglio non è una facoltà: è obbligatorio, e presuppone la comunicazione al conduttore del rendiconto per natura di spesa, nonché delle modalità di ripartizione tra le unità.

Il locatore deve tenere i documenti giustificativi a disposizione del conduttore per sei mesi a partire dall'invio di tale rendiconto. Questa disponibilità è il fulcro del meccanismo: senza documenti consultabili, la somma richiesta diventa indifendibile. Organizzare questa conservazione per esercizio e per unità fa parte delle prassi descritte nella nostra guida alla gestione locativa.

Due meccanismi tutelano il conduttore contro l'accumulo:

• Quando il conguaglio non è stato effettuato prima della fine dell'anno civile successivo a quello in cui le somme sono divenute esigibili, il conduttore può richiedere di rateizzare il pagamento su dodici mesi.
• Le somme percepite indebitamente, come quelle rimaste non pagate, si prescrivono in tre anni.

Il forfait di spese costituisce l'altro regime possibile. È ammesso nella locazione mobiliata e nella coabitazione. Il suo importo deve essere fissato in modo ragionevole rispetto alle spese effettive, e in tal caso non vi è né conguaglio né obbligo di fornire giustificativi — ma non è nemmeno rivedibile al motivo che le spese effettive avrebbero superato il forfait. È un compromesso tra semplicità e flessibilità, da definire al momento della redazione del contratto di locazione e non durante la sua esecuzione.

Il caso del contratto di locazione commerciale

Il regime è interamente diverso, e un locatore che gestisce entrambi non può ragionare per analogia.

In materia commerciale non esiste un elenco limitativo delle spese recuperabili. Il principio è quello della libertà contrattuale, ma è disciplinato: il contratto deve contenere un inventario preciso e limitativo delle categorie di spese, imposte, tasse e canoni legati al contratto, con l'indicazione della loro ripartizione tra locatore e conduttore. Alcune spese non possono essere poste a carico del conduttore, in particolare le grandi riparazioni ai sensi del Code civil e i lavori di messa in conformità che rientrano in tali grandi riparazioni.

Il locatore deve inoltre comunicare uno stato previsionale dei lavori e un riepilogo di quelli realizzati. L'assenza dell'inventario nel contratto non rende il contratto nullo, ma priva il locatore della possibilità di rifatturare.

Scenari d'uso

Ingresso nell'immobile. L'importo degli acconti deve essere stabilito a partire dall'ultimo rendiconto effettivo, e non ripreso identico a quello del conduttore precedente se i consumi sono cambiati. Un acconto manifestamente sottostimato produce un conguaglio pesante che si presta a contestazioni.

Conguaglio annuale. Il rendiconto deve essere inviato con il dettaglio per natura di spesa. Conservare la prova dell'invio e della data evita di dover dimostrare, due anni dopo, che è stato effettivamente inviato.

Uscita del conduttore. La data di effetto del preavviso, le cui modalità sono illustrate nel nostro articolo sulla risoluzione del contratto di locazione, delimita il periodo di spese da conguagliare. Le spese non ancora conguagliate non si compensano liberamente con il deposito cauzionale: la restituzione di quest'ultimo segue le proprie scadenze, e una ritenuta non giustificata esporrebbe a penali di mora calcolate per ogni mese iniziato.

Domande frequenti

Il locatore può recuperare l'imposta sugli immobili (taxe foncière)? No, ad eccezione della tassa per la raccolta dei rifiuti urbani, che corrisponde a un servizio di cui il conduttore beneficia. Il resto dell'imposta sugli immobili resta a carico del proprietario.

Una clausola del contratto di locazione può aggiungere spese recuperabili? No nella locazione abitativa: l'elenco fissato per decreto è limitativo, e ogni clausola contraria si considera come non scritta. Nel contratto di locazione commerciale, la logica si inverte — è l'inventario riportato nel contratto che delimita ciò che è rifatturabile.

Cosa fare se il locatore non effettua mai il conguaglio delle spese? Il conduttore può richiedere il conguaglio e, quando questo avviene tardivamente, chiedere la rateizzazione del pagamento su dodici mesi. Le somme interessate si prescrivono in tre anni.

Il conduttore può richiedere le fatture? Può consultare i documenti giustificativi, che il locatore deve tenere a disposizione per sei mesi dopo l'invio del rendiconto. Questa consultazione non si limita al rendiconto complessivo: riguarda i giustificativi stessi.

La sostituzione di una caldaia è recuperabile? No. Il contratto di manutenzione lo è, la sostituzione dell'impianto non lo è. Il confine passa tra manutenzione e sostituzione, non tra necessario e superfluo.

Il forfait di spese è rivedibile? Evolve secondo le modalità previste nel contratto, ma non può essere recuperato al motivo che le spese effettive si sono rivelate superiori. È il corrispettivo dell'assenza di conguaglio e di giustificativi.

Da ricordare

La regola si riassume in una frase: nella locazione abitativa, l'elenco delle spese recuperabili è fissato per decreto ed è limitativo, e il contratto non può ampliarlo. Tutto il resto ne deriva — la manutenzione si recupera, la sostituzione no; gli onorari di gestione, l'assicurazione del proprietario e le spese processuali non si rifatturano mai.

Sul piano pratico, due obblighi decidono l'esito di una controversia: effettuare il conguaglio ogni anno comunicando un rendiconto dettagliato, e tenere i giustificativi a disposizione per sei mesi. Un locatore che adempie a questi due obblighi e ne conserva la traccia datata vince le contestazioni. Chi richiede acconti senza mai effettuare il conguaglio perde, anche quando le somme erano dovute.