Canone di locazione vs canone: distinzione giuridica nella locazione

Nel contesto di un contratto di locazione residenziale o commerciale, la confusione tra canone di locazione e canone di locazione è comune, ma carica di conseguenze legali. Queste due nozioni, sebbene complementari, obbediscono a regimi distinti disciplinati dalla legge n. 89-462 del 6 luglio 1989 e dal decreto n. 87-713 del 26 agosto 1987. Padroneggiare questa distinzione è essenziale sia per il locatore, che deve garantire la redazione del suo contratto di locazione e delle sue ricevute, sia per l'inquilino, che deve verificare la legittimità delle somme richieste.

Definizione legale di affitto

L'affitto corrisponde al corrispettivo finanziario pagato dall'affittuario al locatore in cambio della fornitura di un alloggio o di un locale. Costituisce l'obbligazione principale del locatario ai sensi dell'articolo 1728 del codice civile. Il suo importo è fissato liberamente al momento della firma del contratto di locazione (tranne nelle zone ristrette dove si applica il controllo degli affitti previsto dalla legge ELAN del 23 novembre 2018) e può essere rivisto solo secondo una clausola di indicizzazione, generalmente indicizzata all'indice di riferimento degli affitti (IRL) pubblicato trimestralmente dall'INSEE.

L'affitto remunera esclusivamente il godimento dell'immobile. Non copre i consumi individuali del conduttore, né le spese di manutenzione ordinaria delle parti comuni, che rientrano in un regime separato.

Natura e regime dei canoni di locazione

I canoni di locazione, detti anche “spese recuperabili”, designano le spese inizialmente sostenute dal locatore ma che la legge autorizza a rifatturare al locatario. Il loro elenco è rigorosamente restrittivo: il decreto del 26 agosto 1987 elenca in modo esaustivo le voci recuperabili, in particolare:

• Spese per acqua fredda, acqua calda e riscaldamento collettivo;
• Manutenzione delle parti comuni (pulizia, illuminazione, ascensore);
• Piccole riparazioni ad attrezzature comuni;
• La tassa sulla raccolta dei rifiuti domestici.

Qualsiasi onere non previsto dal presente decreto non potrà essere addebitato al conduttore, anche con il suo consenso scritto. Questa regola di ordine pubblico tutela il locatario dalle clausole abusive. Le rette vengono generalmente pagate sotto forma di accantonamenti mensili, con obbligo di regolarizzazione annuale su presentazione di documenti giustificativi (articolo 23 della legge del 1989).

Perché la distinzione è giuridicamente decisiva

La confusione tra canone e oneri comporta diversi rischi. Innanzitutto in termini di revisione: solo l'affitto può essere indicizzato all'IRL; gli addebiti evolvono in base alle spese effettive. Poi, in caso di mancato pagamento, la clausola risolutiva deve affrontare specificatamente la natura del debito. Infine, dal punto di vista fiscale, il locatore dichiara l'affitto come reddito immobiliare, mentre gli oneri recuperati non costituiscono reddito imponibile.

In caso di contenzioso, il giudice riclassifica regolarmente le somme impropriamente definite “oneri” in aggiunta al canone, con restituzione al conduttore delle somme indebitamente riscosse, accompagnate dagli interessi legali.

Buone pratiche nella redazione del contratto di locazione

Il contratto di locazione deve distinguere chiaramente, in clausole separate, l'importo del canone e quello del fondo oneri. Si consiglia di allegare l'elenco delle spese recuperabili e di specificare la chiave di ripartizione (millesimi, percentuali, consumi individuali). Questa trasparenza limita le controversie e mette in sicurezza il rapporto contrattuale per tutta la durata della locazione.