Algjör leigustjórnun: Leiðbeiningar leigusala

Inngangur

Leigustjórnun felur í sér lagalegar, skattalegar og stjórnsýslulegar skyldur sem allir leigusalar verða að ná tökum á til að tryggja fasteignafjárfestingu sína. Milli gerð leigusamnings, innheimtu leigu, umsjón með tryggingagjaldi og árlegri reglusetningu gjalda, eru skrefin fjölmörg og stjórnast af þéttu vopnabúr löggjafar: lög frá 6. júlí 1989, ALUR lög frá 2014, ELAN lög frá 2018, án þess að gleyma ákvæðum borgaralegra laga. Þessi leiðarvísir er ætlaður litlum eiganda með eina til þrjár eignir sem og vana fjárfesta eða faglega stjórnanda. Þar er farið yfir helstu atriði samræmdrar, arðbærrar og sjálfbærrar leigustjórnunar, með áherslu á góða starfshætti og gildrur sem ber að forðast.

1. Samning og undirritun leigusamnings

Leigusamningur er hornsteinn leigusambandsins. Frá lögum ALUR frá 24. mars 2014 og framkvæmdarúrskurði þeirra frá 29. maí 2015, verður íbúðarleigusamningur að vera í samræmi við lögboðið staðallíkan fyrir tóma (aðalbústað) og innréttaða leigu. Sérstaklega þarf að tilgreina deili á aðilum, nákvæma lýsingu á húsnæði, íbúðarrými (Boutin law), upphæð leigu, tímalengd (3 ár fyrir tóman leigusamning, 1 ár fyrir húsgögnum) og endurskoðunarskilmála.

Nokkrir lögboðnir viðaukar verða að fylgja leigusamningi: Tæknileg greiningarskrá (DPE, skýrsla um hættu á váhrifum af blýi, ástand náttúrulegra og tæknilegra áhættu), upplýsingatilkynningu um réttindi og skyldur aðila og sameignarreglur ef við á. Frá júlí 2021 er DPE flokkað F eða G háð takmörkunum fyrir endurskoðun húsaleigu og síðan 2023 er húsnæði flokkað G+ bannað til leigu.

Á spennuþrungnum svæðum (28 þéttbýli skilgreind með tilskipun) gildir húsaleigueftirlit, sérstaklega í París, Lille, Lyon, Montpellier og Bordeaux. Leigusala ber að virða hækkaða viðmiðunarleigu við refsingu stjórnvaldsviðurlaga.

2. Húsaleigustjórnun og árleg endurskoðun

Regluleg innheimta leigu er hjarta arðsemi leigu. Leigusali skal gefa út kvittun án endurgjalds við hverja beiðni frá leigjanda (21. gr. laga frá 1989). Leigan má aðeins endurskoða einu sinni á ári, á þeim degi sem samið er um í leigusamningi, á grundvelli Rent Reference Index (IRL) sem INSEE gefur út ársfjórðungslega.

Frá lögum frá 16. ágúst 2022 um kaupmátt er hækkun á IRL hámarki við 3,5% fyrir húsnæði sem flokkast A til E, og fryst fyrir hitasíur (F og G). Ef um ógreiddar skuldir er að ræða hefur leigusali nokkrar stangir: formlega uppsagnarfrest, virkjun uppsagnarákvæðis, greiðslufyrirmæli fógeta og vísað til verndardeiludómara. Ógreidd húsaleigutrygging (GLI) eða opinbera tryggingarkerfið Visale geta tryggt tekjur.

3. Tryggingarfé og birgðahald

Tryggingargjaldið er stranglega stjórnað: það má ekki fara yfir eins mánaðar leigu að undanskildum gjöldum fyrir tóman leigusamning og tveir mánuðir fyrir húsgögnum. Það verður að skila innan eins mánaðar eftir afhendingu lykla ef útgönguskrá er í samræmi, eða tveggja mánaða ef tjón verður. Þar fyrir utan gilda 10% sektir af mánaðarleigu á mánuði seinkun.

Skráin yfir inn- og brottfararhúsnæði, framkvæmd á misvísandi hátt, er lykilskjalið til að réttlæta hvers kyns frádrátt. Æskilegt er að fylla hana út með dagsettum ljósmyndum og ítarlegri skrá yfir innréttaða gistingu.

4. Reglugerð gjalda

Leigusali getur óskað eftir mánaðarlegum ákvæðum um endurheimtanleg gjöld (úrskurður nr. 87-713 frá 26. ágúst 1987) þar með talið vatn, sameiginleg húshitun, viðhald sameignar og sorpgjald. Lögboðin árleg uppgjör skal fara fram með fylgiskjölum, send leigjanda með mánaðar fyrirvara. Komi ekki til löggildingar innan þriggja ára missir leigusali rétt sinn til innköllunar.