Investor perpajakan real estat: pengurangan pajak tahun 2026

Perpajakan real estat bagi investor: Pengurangan pajak

Pendahuluan

Perpajakan real estat Prancis tetap menjadi salah satu pendorong paling kuat untuk optimalisasi aset bagi investor. Diantara skema insentif pajak, rezim pengecualian dan mekanisme pengurangan, pembuat undang-undang menawarkan serangkaian solusi untuk secara signifikan mengurangi tekanan pajak terhadap pendapatan sewa dan keuntungan modal. Namun, kompleksitas Kode Pajak Umum (CGI), ditambah dengan perkembangan peraturan perundang-undangan – terutama reformasi progresif sistem Pinel hingga penghentiannya pada tahun 2024 – mengharuskan investor untuk selalu waspada. Panduan pilar ini merinci rezim pajak utama yang berlaku untuk investasi real estat, ketentuan kelayakannya, serta strategi optimalisasi hukum yang memungkinkan Anda memaksimalkan profitabilitas bersih aset real estat Anda.

Sistem Pinel: pengurangan pajak untuk real estat baru

Dikodifikasikan dalam pasal 199 novisiat CGI, sistem Pinel memungkinkan pembayar pajak Prancis memperoleh pengurangan pajak penghasilan sebagai imbalan atas perolehan perumahan baru yang dimaksudkan untuk disewakan. Tingkat pengurangan, yang dikurangi pada tahun 2024 (Pinel klasik: 9% dalam 6 tahun, 12% dalam 9 tahun, 14% dalam 12 tahun), tetap lebih tinggi dalam kerangka Pinel+ (12%, 18%, 21%) yang mensyaratkan penguatan kriteria lingkungan hidup (RE2020) dan luas permukaan minimum.

Investasi dibatasi pada €300.000 per tahun dan €5.500/m². Properti harus disewakan dalam keadaan kosong untuk digunakan sebagai tempat tinggal utama selama 6, 9 atau 12 tahun, kepada penyewa dengan menghormati batas sumber daya yang ditentukan oleh keputusan. Harga sewa juga dibatasi tergantung pada zona (A bis, A, B1). Kegagalan untuk mematuhi ketentuan ini mengakibatkan pemulihan penuh manfaat pajak oleh pemerintah.

Pendapatan lahan: kepemilikan lahan mikro vs rezim riilPendapatan dari sewa telanjang dikenakan pajak dalam kategori pendapatan lahan (pasal 14 hingga 33 quinquies CGI). Ada dua rezim yang hidup berdampingan:kepemilikan lahan mikro ⬥⬥⬥, yang dapat diakses ketika penerimaan kotor tidak melebihi €15.000 per tahun, menerapkan pengurangan tarif tetap sebesar 30% yang merupakan biaya. Sederhana dan tanpa formalitas, cocok untuk aset kecil dan ringan.

Aturanyang sebenarnyayang sebenarnya

menjadi wajib di atas €15.000 dan opsional untuk penerimaan yang lebih rendah. Hal ini memungkinkan pengurangan biaya aktual: bunga pinjaman, pekerjaan pemeliharaan dan perbaikan, pajak properti, premi asuransi, biaya manajemen, ketentuan biaya kepemilikan bersama. Defisit lahan yang disebabkan oleh biaya non-bunga disebabkan oleh pendapatan keseluruhan dalam batas €10.700 per tahun (dua kali lipat menjadi €21.400 untuk pekerjaan renovasi energi hingga tahun 2025), surplusnya dibawa ke depan selama 10 tahun.

Penyewaan perabotan: LMNP dan LMPBerbeda dengan persewaan telanjang, persewaan perabotan termasuk dalam keuntungan industri dan komersial (BIC). StatusPerusahaan Penyewaan Perabotan Non-Profesional (LMNP)

menawarkan dua pilihan: mikro-BIC (pengurangan 50%, atau 30% sejak tahun 2024 untuk akomodasi wisata berperabotan tidak terklasifikasi) atau sistem riil, yang sangat menarik karena mengizinkan penyusutan akuntansi properti dan furnitur. Penyusutan ini, yang tidak dapat dikurangkan dalam sewa telanjang, sering kali memungkinkan pendapatan sewa dinetralkan untuk tujuan perpajakan selama 15 hingga 25 tahun.StatusPerusahaan Penyewaan Perabotan Profesional (LMP) ⬥⬥⬥, yang didefinisikan dalam pasal 155 IV CGI, berlaku bila penerimaan melebihi €23.000 dan mewakili lebih dari 50% pendapatan rumah tangga. Hal ini menawarkan keuntungan tambahan: alokasi defisit terhadap pendapatan keseluruhan, pengecualian sebagian dari keuntungan modal setelah 5 tahun kegiatan, pengecualian dari IFI.

Keuntungan modal real estat: tunjangan dan pengecualian

Keuntungan modal yang direalisasikan dari penjualan real estat (tidak termasuk tempat tinggal utama, dikecualikan sepenuhnya menurut pasal 150 U II-1° CGI) dikenakan biaya pajak penghasilan sebesar 19%, meningkat sebesar 17,2% iuran jaminan sosial, yaitu total 36,2%. Pengurangan jangka waktu kepemilikan berlaku: pembebasan total dari IR setelah 22 tahun, dan dari iuran jaminan sosial setelah 30 tahun. Biaya tambahan progresif (2 hingga 6%) berlaku untuk keuntungan modal di atas €50.000.

Kesimpulan

Optimalisasi pajak real estat didasarkan pada analisis yang cermat terhadap profil aset, tujuan investasi, dan jangka waktu kepemilikan. Masing-masing sistem – Pinel, LMNP, defisit lahan – merespons strategi tertentu dan menerapkan batasan hukum yang ketat. Dukungan dari penasihat manajemen kekayaan atau akuntan khusus memungkinkan untuk mengamankan pilihan pajak dan menghindari penyesuaian. Mengantisipasi keluarnya (penjualan kembali, pengalihan) dari akuisisi tetap menjadi kunci optimalisasi profitabilitas bersih dalam jangka panjang.