Biaya sewa vs. sewa: perbedaan hukum dalam sewa

Dalam konteks sewa tempat tinggal atau komersial, kebingungan antara sewa dan biaya sewa adalah hal biasa, namun penuh dengan konsekuensi hukum. Kedua pengertian ini, meskipun saling melengkapi, tunduk pada rezim yang berbeda yang diatur oleh UU No. 89-462 tanggal 6 Juli 1989 dan Surat Keputusan No.

Definisi hukum sewa

Sewa berkaitan dengan imbalan finansial yang dibayarkan oleh penyewa kepada lessor sebagai imbalan atas penyediaan akomodasi atau tempat. Ini merupakan kewajiban pokok penyewa berdasarkan pasal 1728 KUH Perdata. Jumlahnya ditetapkan secara bebas pada saat penandatanganan sewa (kecuali di area sempit di mana pengendalian sewa yang diatur oleh undang-undang ELAN tanggal 23 November 2018 berlaku) dan hanya dapat direvisi sesuai dengan klausul indeksasi, yang umumnya diindeks ke Indeks Referensi Sewa (IRL) yang diterbitkan setiap triwulan oleh INSEE.

Sewa hanya memberi imbalan pada kenikmatan properti. Ini tidak mencakup konsumsi individu penyewa, maupun biaya pemeliharaan rutin area umum, yang termasuk dalam rezim terpisah.

Sifat dan aturan biaya sewa

Biaya sewa, juga disebut “biaya yang dapat dipulihkan”, merupakan biaya yang pada awalnya ditanggung oleh pemberi sewa namun diizinkan oleh undang-undang untuk ditagihkan kembali kepada penyewa. Daftarnya sangat terbatas: Keputusan tanggal 26 Agustus 1987 mencantumkan secara lengkap item-item yang dapat diperoleh kembali, khususnya:

• Biaya untuk air dingin, air panas dan pemanasan kolektif;
• Pemeliharaan area umum (pembersihan, penerangan, lift);
• Perbaikan kecil pada peralatan umum;
• Pajak pengumpulan sampah rumah tangga.

Biaya apa pun yang tidak diatur dalam keputusan ini tidak dapat dibebankan kepada penyewa, bahkan dengan persetujuan tertulis darinya. Aturan ketertiban umum ini melindungi penyewa dari ketentuan yang tidak adil. Biaya umumnya dibayar dalam bentuk provisi bulanan, dengan peraturan tahunan wajib setelah penyerahan dokumen pendukung (pasal 23 undang-undang tahun 1989).

Mengapa perbedaan ini sangat menentukan secara hukum

Kebingungan antara sewa dan biaya menimbulkan beberapa risiko. Pertama, dalam hal revisi: hanya sewa yang dapat diindeks ke IRL; biayanya berkembang sesuai dengan biaya sebenarnya. Kemudian, dalam hal tidak terbayar, klausul penghentian harus secara khusus membahas sifat utangnya. Terakhir, dari sudut pandang pajak, lessor menyatakan sewa sebagai pendapatan properti, sedangkan biaya yang diperoleh kembali bukan merupakan pendapatan kena pajak.

Dalam hal litigasi, hakim secara rutin mengklasifikasikan kembali jumlah yang tidak pantas disebut sebagai "biaya" sebagai tambahan terhadap uang sewa, dengan pengembalian kepada penyewa atas jumlah yang dipungut secara berlebihan, disertai dengan kepentingan yang sah.

Praktik yang baik dalam menyusun perjanjian sewa

Perjanjian sewa harus dengan jelas membedakan, dalam klausul terpisah, jumlah sewa dan ketentuan biaya. Disarankan untuk menambahkan daftar biaya yang dapat diperoleh kembali dan menentukan kunci distribusi (seperseribu, persentase, konsumsi individu). Transparansi ini membatasi perselisihan dan mengamankan hubungan kontrak sepanjang masa sewa.