Apoderamendua etxebizitza bat saltzeko: 2026ko gidoa

Etxebizitza bat saltzen notarioaren bulegoan akta autentikoaren sinadura lekuan fisikoa bahartzea dakar. Jabeak ezin duenean edo ez badu nahi mugitzea —extrapolaziotik, gaixotasunetik, profesionalaren zein ere ezagutzagatik— etxebizitza bat saltzeko apoderamendua beharrezkoa bihurtzen da. Zibil Kodea 1985. artikuluak araututako dokumentu juridiko honek, bidegabe bat fidatzeko pertsona baten kaltasunerako ahalmenak delegatzea baimentzen du. Artikulu honek baliotsutasunaren baldintzak, ahalmen desberdinaren hierarkia, forman kaltearen arrisku eta transakzio imobiliarioarekin lotzen diren mandatuak errazten dituzten zenbaki osagarri bateragarriak zehazten ditu.

Zergatik notarizatua izan behar den etxebizitza-apoderamendua

Zibil Kodea 1985. artikuluak dioenez « mandatua akta autentiko edo akta pribatu baten bitartez ematen da, ere letra bidez ; hitzez ere eman daiteke ». Hala ere, berehala berrekiten ditu apoderamendua forman gutxienez baliokidea izan behar duela horren akta harremanarekin. Ordea, estatu frantses imobiliario legean, etxebizitza baten salmenta guztiz notario autentiko aktaren bidez ezarritakoetan obligatorioa da (25 ventôse 1803an egindako legearen 1. artikulua). Hortik sortzen da arau kardinala: etxebizitza bat saltzeko apoderamendua bera ere notarioen aurrean autentiko formetan hartu behar da.

Seinadura pribatua egitean apoderamendua, nola dena legez sinaturik, kanpora ageri ez zen eta ez zen notario instrumentarioa salmenta aktaren egokitzea baimentzea. Horregatik ezetazen notarioak sistematikoki sinadura bat denbora komfakoa baldin apoderamendua konfratean ez du ezarri edo kontsular boterearekin gai zehatza.

Egoeraren oinarri legala

Hiru testuk oinarrian jartzen dute gaia:

• Zibil Kodea 1984. artikulua: mandatua gisa kontratua zeha zeinek pertsonak beste bati gustu bat egiaztatzen duen bere izena eta bere kontuan.
• Zibil Kodea 1985. artikulua: mandatuaren eta akataren artean paraleloak forman araua.
• 1945eko azaroan 2a eta 1971ko azaroaren 26ko dekreta notariotasunaren egoera zehazten dute, autentikotasuna aktari nola ematen den definitzen dute.

Testu horiek koherentea sistema osatzen dute: formulario-bete apoderamendua imobiliarioa propietate transfertzaileak aktan alde batera bota du, guztiz nulitatearekin jo daiteke, kaltetuak direlakoak sar diezaioketen.

Kontsular apoderamendua: Frantziaz kanpoko alternatiba

Mandataria Frantziaz kanpo bizi denean, tokiko notarioaren bulegoan joan eztak ez da beti posiblea. Bi konponbideak badaude:

1. Notario lokalak jasoa apoderamendua etxebizitza herrialdean, 1961eko La Haian Konbentzio araberako apostilla betegarriaren ondoan eta, beharrezkoa bada, asmatzea hitzarmena.
2. Kontsular apoderamendua, Frantziako kontsuletan edo ambassadan ezarritakoa kanpoan, zeintzuk besteak administrazioak delegazio notarial dute frantses aginte batzuk interesatu duten aktetan.

Bi kasuetan, jatorrizko edo autentikoki baimendutako kopia notarioari Frantziara iritsi behar du sinaduraren aurretik.

Etxebizitza-apoderamendua baliotsua baliagarri duten bete beharrako edukia

Etxebizitza bat saltzeko apoderamendua egiazki izan behar du — hau da, zehatza bihurri duen ondasun eta delegatutako ahalmenak identifikatzea — eta ez orokorra. Sustapena orokorra apoderamendua ez ez du automatikoki etxebizitza baten salmenta ahalmen ematen, Auzitegi Gorena berresten denez (3. Zib., 2015eko urriaren 15a, n° 14-23.612).

Zioak nahitabea

Apoderamendua aktabeko notariak ditu aipatu behar:

• Mandatuaren osoa nortasuna (izena, izenak, jaio eguna eta tokia, helbidea, egoera).
• Mandataiaren osoa nortasuna (informazioa bera).
• Ondasun katastral zehatza izena: herria, atala, partzela zenbakia, lurralde, natura (lur, pisua, etxea), egzaktu helbidea.
• Merkatal aratutako salneurria edo, horren ezean, nerbeurriaren zehaztasun bideak eta baldintza baieztaduak (finantzazioa klausulak, etab.).
• Mandatu baliotasun denbora: normalean 12 hilabete, berritakoa.
• Osagarria ahalmenak: gatibako sinadura eta salmenta promesa, zintzo diru segida hartzea, katastral eta hipoteka osotasun denak betetzea.

Mandatu-mugak eta bordatu

Mandatua mandataia ahalmenak bertan behera utzi ditzake: salmenta prezioa minimo baten behean eragotzi, acquirer zenbait motak ez hartu edo ordainketa baldintzak mugatzen. Bordatu horiek kanpora baliotsuak ostera adierazgarriz ezarritakoan akten. Kontua falta, mandataia bere ahalmenak zegokizkeria auzitegi pertsonalak ahalmenak ordaindu gabe salmentaz baliatzeak ez daiteke behingoa behar baldin eroslea txoko etzaren (Zibil Kodea 1156. artikulua).

Legezko prozedura: redakziotik azkeneko sinadura

Apoderamendua notarizatuaren lortu bidea baliatutako lana zehazten da zerbitzu itu negozioraren aurrean antolatzea merezi du.

Pausua 1: apoderamendua hautatu notario ordainduta

Mandatua harremanetan jartzen du notario batekin — berea edo eroslearen — apoderamendua akta proiekto idazten du. Notarioak mandatua juridikoak gaitasunak egiaztatu (nagusagotzea, gaikargua edo kuratela neurriak ezean) eta ordasunaren gainean unibertsitarioki nola ez den.

Pausua 2: apoderamendua sinadura

Mandatua notarioaren aurean sinadura du, pertsonan. Apoderamendua kanpoan ezarritakoa baldin, tokiko notarioak edo kontsulak sinaduraren hartzea. Akta orduan nola soilik segiritua e-posta bidez edo elektronikoa egiaztatu legez tokiko legislazioari, notario instrumentarioarekin Frantzia.

Pausua 3: notario instrumentarioak egiaztapena

Salmenta akta sinaduraaren aurretik, notario instrumentarioak apoderamendua formaren egokitasuna berretsi, bere mutearen (salmenta ondasun horren bihurria den ala?) eta bere baliotsua denbora (segula denporan etzaren?) kontrolean. Dudazko kasuetan, pottziko konformazio bat edo berritze.

Pausua 4: salmenta akta sinaduraren

Mandataia notario bulegoan agertu behar du salmenta egunan, jatorrizko apoderamendua eta identifikazio-agiri guztiz baliogarriz. Mandatua-jartzeko aktaren sinaduraren dagoen jabea bere ahalmenak mugatuen jartzean.

Akt prestatuziekin — konpromisoetan, merkegimen promesa unilateralean — elektrizitate sinaduraren immobiliarian daiteke erabilita denboran notario edo agente imobiliarioak bulego fidagarriaren zerbitzua prestatua eIDAS araberako kalifikua. Certyneo nabarmendu adibidez sinaduren aurrera bera aktaketa pribatu sinadura aurreko baten.

Berezitasunak: unibertsitarioa, SCI eta desantzia

Apoderamendua imobiliarioa dimentsio osagarria hartzen du proprietario-anitzak edo patrimonioetan zailtasun izapantzako egoeratan.

Ondasun unibertsitariotik salmenta

Unibertsitarioan kasuan, unibertsitario bakoitzak berakoan salmenta salmentaren akordioa eman behar du (Zibil Kodea 815-3. artikulua). Horietako bat ezin baldin daiteke presentzia, apoderamendua notarizatua bereizki ezarri behar du. Adostasuna falta, autoriazioa judizial bihurria eskatzen ahal da. Mantentzetan aktetan eta ordezkari mandatuen kudeaketa, solazioen elektronikoak geografikoki zabaldunak ko-unibertsitarioen artean dokumentuaren zirkulazioa duten.

SCI batean salmentaren

Ondasun imobiliarioa gizarte hertsibil baten jabetza denean (SCI), zehazitako geratzen dagoen ordezkariak salmenta ahalmenak du. Baina gailurrak koakuerdoa koaltabeak beharra bada, ekitaldian orokorra berariazki baimena eman behar du. Hirugarren baten entzuten apoderamendua laguntzu dituele azkeneko talde, zeinen kopia akotan salmenta. Elektrizitate sinaduraren lege-kabinetetan hemen tartea egiaztapen erabilgarria ematen assembleako aktetan eta mandatu ordezkarietan.

Usufruaren edo nake-propietatea ondasunaren salmenta

Demembratutako ondasun baten beteontasunaren ziga holagaina eta nakepropietaria bera eta nakakoaggaren ahalitzetik eskaturik. Bakoitza ordezkaritzat amorrazioala mandatu-apoderamendua bereizita bihurria ditzaezkin. Usufruaren eta nake-proprietatren osoak prezioak orduz figiskalaren barema araberan kalkulatzen dira ohia (Imposituen Kodea Orokorra 669. artikulua).

Zenbaki osagarri alternatibak salmenta-aktaren prestatuak

Salmentaren garrantzi-hitzak akta autentikoa behar badu, gailurren dokumentu prestatzaileek validamente elektrizitate sinaduraren kalifikatua edo aurrera harria.

Promesa eta merkegimen konpromisoai

Merkegimen promesa unilateralak eta konpromisoaren (edo promesa sinalagmatikoa) aktean pribatua dira. Elektrizitate sinaduraren bitartez sinadura daitezke, baldin eta sinaduraren maila egokia erabiltzen baldin. Parisko Notarioen Txarba 2023ean berretsi aktabeko imobiliarioa eIDAS edukita plataformalaren bitartez baientau direla eta esanbatikoak. Aribak elektrizitate sinaduraren erabateko gidoa baimena Sinplea, Aurrera eta Kalifikatua mailak ulertua.

Imobiliaria agentziaren mandatuak

Agente imobiliariaren ordez-ordezekoa (Hoguet 1970eko urtarrilaren 2ko legea) pribatu aktea da elektrizitate sinaduraren bitartez sinadua daitezzakeen, agenteak konformazio onarpena frogapen bat gordetzen bada ere pribatu sinadura batekin. Ikusarritzako elektrizitate sinaduraren solazioen alderatzea, Certyneo frantses merkatura eduki dagoen analisia dagoen.

Notarian aktak distantzian: notario bideobidekonferentzia

1971ko azaroaren 20ko dekreta ondurik, notarioak aktak autentikoak distantzian jasoa diezakete bideobidekonferentzia erabilita, Notarioen Gobernuaren Goreneko Kontseilua aldeei sute baldintzak bete diren ordenean. Aurregabea honek kontsularren apoderamendua Frantziako alde ezberdinekoekoa beharra zetazten gutxi. Apoderamendua hala ere beharrezkoa da mandatua audiotza baduela ez baldin daiteke seguru bideobidekonferentzia osatua. Dematizazioaren onetan zenbatzeko diruetan, Certyneoven elektronaren sinaduraren ROI kalkulua pertsonaizatutako estimazioa ematen du.

Erreboka eta mandatuaren deuseztapena

Apoderamendua deusezta daiteke beti mandatuak, mandataia akta osatzen du aurretik zeinarentzat ahalmenak jaso du (Zibil Kodea 2003. artikulua). Erreboka mandataia eta, kanpora baliotsuak izatea, notario instrumentariaren jakitune bidali behar da. Baita automatikoki amaitutzen du heriotza, gaikargua edo mandatuaren eta mandataiaren deskonektazioarekin.

Apoderamendua imobiliarioa aplikatutako legezko enmarka

Apoderamendua etxebizitza bat saltzeko adina legezko multzo batean sartzen da nola eta zenbaki notarioa legean eta gora eta gora zenbaki digitala.

Zibil Kodea — oinarrizko artikuluak

• Artikulua 1984: mandatu kontratua honela zertatzen du konbentzioak zeinarentzak mandatua mandataiazko baimena ematen dut bere izenan eta bere kontuan. Apoderamendua bere tresnarik.
• Artikulua 1985: forman paralelisten arauen jartzen du — apoderamendua gutxienez forman bereizita aktaren harremanarekin. Salmentaren imobiliarioan aplikatua, autentikoaren forman betea.
• Artikulua 1987: promesa espezifikoaren beharra gogoratzen du hitzaren aktabea (salmenta, donazio, hipoteka osoa).
• Artikuluak 2003-2010: mandatuaren deuseztapena (erreboka, heriotza, deski) eta errebokaren ondoak kanpora aldeetan erregulatzen dute.
• Artikulua 815-3: unibertsitarioan kasuan, unibertsitarioen osoa adostasuna eskatzen du ren aktabetan.

Notariaren legeak

• 25 ventôse 1803ean (25 marzoa 1803): Frantziako notario monopolioa aktabetan autentikoak, integrala imobiliarioen murriaketa inklusibera.
• Dekreta n° 71-941 1971eko azaroaren 26a notariek idatzitako aktabetan, batez notariekiko forma eta minuteta.
• Dekreta n° 2020-1422 1971eko azaroaren 20a: aktabaten aurkezpena distantzian seguro bideobidekonferentziaren bitartez.

Elektroniko sinaduraren eta dematizazioa

• Erregelua eIDAS n° 910/2014 (EB): sinaduraren hiru mailak ezartzen ditu elektronikoa (sinplea, aurrera, kalifikatua) eta hiren baliotza juridikoa. Sinaduraren kalifikatua gutxienez baliokidea sinaduraren eskuzkoa izanda bihurritua. Aplikagarria aktabetan pribatuen aurreko salmentaren.
• Zibil Kodea 1366. artikulua: elektronikoa idatzien baliotza egiaztapen zeha araba baldin bere egilea zehatza identifikatu ahal den eta bere osotasuna baitazkoa den.
• Zibil Kodea 1367. artikulua: elektroniko sinaduraren zehatzen hartzen du ikonaren mandatua mandatuaren adostasunaren faltsuzaindugabea.

Legezko arrisku

Apoderamendua ibilitzearen forman salmenta nulitatearen akzioan osatzea argiek ahal, zein daitek oheralditan batean exertzitu denenean beste (Zibil Kodea 2224. artikulua). Eroslea ekintzakoa kaltearen ordinariogabea eskatu daitezzake. Notarioak akta instrumentariodun apoderamendua ez du gaia bete hitzarmenak zehaztasun zuen eta gailurren arazoa zeharri bere pertsonala zibilean. Denboran, fraude kasuetan — nortasunaren usurpazioa edo apoderamendua falsifikazioa — penalizazioak Kodea Penal 313-1 (makina) eta 441-1 (faltsua idatzitan) artikulu dituzte, neurriak ahal astean 7 urtetan eta 750 000 € sardoan.

Erabilera eszenarioak: apoderamendua imobiliarioa praktikan

Szenarioa 1: erropiko jabeak bere apartamendua Paris salt

Jabeak hiru urtetan Hego Asia-Asia bizi izan eta apartamentua bi-gelakoa bere salmenta nahi du metropoli frantsesa. Ezin du itzuldu Frantzia salmenta aktan sinaduta denboran adostuta eroslearekin. Baimena kontsulatu Frantziakoa harremanetan jartzen du tokia hurbilean, bilera eginarren du eta apoderamendua notarizatua kontsular kalerren izena ordezkaritzatik bere bihotza ahalmenak sinaduren akta prezioa planbar zehatzekin. Apoderamendua apostillatzen, eta biratzen altueran eta transmititzen duen agerian segurura notario instrumentarioarekin Frantzia, zeinarentzak jatorrizko sinaduraren hartu 10 egunetan aurretik sinaduraren. Prozesatzeko denboradenboran 18 egunetik jartzen da, aurka 45 egunetan estimatua jabeak bidaia antolatu duen. Bidaia eta ostalpena gastu diruen batantza 2 500 € eta 4 000 € artean estimatuta da.

Szenarioa 2: unibertsitarioan ondasun salmenta heriotzak hiru herritan dauden

Lau heriotzak parajela unibertsitarioa etxe bat jartzen dutenak herentziako azaroean. Bi Frantziako bizi, bat Belgikan eta bat Kanada. Lau sinaduretan notario bulegoan batzea eragozten, apoderamendua kontsular bi Bruselan eta Montrealen jartzen dutenak. Bi herio Frantziako notario instrumentarioan diren du pertsona. Ordezkariak izena (herioxen batena frantsia heriotzarena belgika; baten batena kanada) autoriarena munduak agertzen bihurritua. Salmenta bilaketa bilaketa bilaketa. Tresnarik gabe, koordinazioaren denboradenbora salmenta atzeratu bihurria 3-6 hilabete berritan notarioen estimazioaren araberan kasua honentzat, ordain ordainarekin kasuaren eta zintzoaren astetan 3 000 € gainditu daitezzakeen.

Szenarioa 3: SCI familiarren lokalaren salmenta geratzen bihurrian

Gizarte hertsibil imobiliarioa 180 m² lokalaren gasolinean zehazak salmenta zeita ekitaldian extraordiarioan unibertsitatia baimena ematen duen salmenta-geratzearekin. Gizarte zerbitzuen zuzendariak, ordezkaritzak ahalmenak soilik zeharri dute soilik apoderamendua notarizatua ordezkaritzak auxo-zeinarena ospitalean programatua. Apoderamendua espezifikoaren — mugatua soilik ondasun baten salmenta, prezioa planbar eta 6 hilabete denboran — eta sagutzea PV ekitaldian. Notario instrumentarioak onartzeak dossieraren dossieraren gabe erreserbaren batean. Prosezuen zelaiak zein promesa salmenta aurrekoari sinadura hitz-azken ondabeak baliatu ez daitezzakeen erresiduoa denbora, ekonomia SCI-an immobilizazio zehatzen ordinarioen (inguru 1% salmenta prezioa planak, hau diren miles mila euroetan kasua honentzat).

Ondorioa

Apoderamendua etxebizitza bat saltzeko alderdi astabete administrative: akta juridiko batean bere baliotza salmenta baliotza baldintzakan dute. Zibil Kodea 1985. artikulua forma autentikoaren notarioa, mandatua Frantziako edo kanpoan den. Forman paralela egiaztapena, zehatza ondabeak ahalmenak delgatua eta aktagua baliotza denboreadenbora egiaztatzea hiru oinarrian dituzte apoderamendua ezetaeztagarria.

Salmentan azkenean notario akta akta batean beti beharra, prestatuak urrats — konpromisoaren, mandatuak agentziaren, kalatzearen ordezkaritza SCI — dematizazioa daitezzakeen elektroniko sinaduraren eIDAS bera. Certyneo doitu imobiliaria profesionalen, notario-kabinetetan eta inbertitzaileetan transizio zenbaki honentzat tresna egiaztatu eta interfazea pentsatua akta multisinadura.

Astean zure mandatuak eta dokumentuak imobiliarioak seguratzeko? Aurkitu Certyneoren eskaintzak eta bidali demonstrazioa ohea gaur.