Higiezinen erosketa: Prozesu juridiko eta finantzario osoa

Sarrera

Frantzian higiezinak eskuratzea etxebizitza edo negozio baterako aktiboen transakzio egituratzaileenetako bat da. Prezioa negoziatu, derrigorrezko diagnostikoak egin, notarioaren aurretik joan eta higiezinen mailegua lortu bitartean, erosketa prozesuak gaitasun juridiko, fiskal eta finantzario konplexuak behar ditu. Frantziako Kode Zibilak, 2014ko ALUR Legeak eta araudi sektorial ugariek markatuta, higiezinak erosteko prestaketa zorrotza behar da. Gida honek eskuratze-prozesuaren fase bakoitza zehazten du, etxebizitza nagusia, alokairu-inbertsioa edo merkataritza-erosketa izan, legezko betebeharrak eta eskura dauden palanka finantzarioak integratuz.

Negoziazio fasea: transakzioaren oinarri juridikoa

Higiezinen negoziazioa prezioaren eztabaida soiletik haratago doa. Legez lotzen ditu alderdiak erosketa-eskaintza idatzia sinatzean, eta horrek, saltzaileak onartuta, salmenta-promesa osatzen du 1583 eta hurrengo artikuluen esanetan. Kode Zibilarena. Erosleak hainbat parametro aztertu behar ditu: eremuko m²-ko prezioa, tokiko merkatuaren egoera, planifikatu beharreko lanak, jabekidetasun-gastuak eta aplikagarriak diren zergak.

Konpromisoan jasotako baldintza suspensioei ere buruzkoa da negoziazioa: higiezinen mailegua lortzea (derrigorrezkoa Scrivener Legearen arabera), zortasunik eza, diagnostikoen aldeko emaitza. Negoziazio profesional batek jabetza eskualdatzeko data, agentziaren kuoten banaketa eta edozein berme osagarri ere barne hartzen ditu. Alokairu-inbertsio baten testuinguruan, negoziazioak kontuan izan behar ditu errentagarritasun gordina eta garbia, ALUR Legeak ezartzen duen eremu tentsiodunetako alokairuen muga eta birsalmentan gainbalioen aurreikuspenak.

Derrigorrezko higiezinen diagnostikoak

Diagnostiko Teknikoko Fitxa (DDT) Eraikuntza eta Etxebizitza Kodeak ezartzen du. Honakoak barne hartzen ditu, kasuaren arabera: DPE (Energia Errendimenduaren Diagnostikoa), amiantoa, berunaren (CREP) diagnostikoa, termitek, arrisku naturalen eta teknologikoen egoera (ERP), gasaren eta elektrizitatearen diagnostikoa 15 urtetik gorako instalazioetarako, Carrez Legearen neurketa jabekidetasunean, eta aireko kutsadura akustikoen egoera.

2021eko Klima eta Erresilientzia Legeaz geroztik, DPEk alokairua ere baldintzatzen du: G sailkatutako etxebizitzak alokairua debekatuta dago 2025az geroztik, F 2028an izango da. Eroslearentzat, DPE kontrako batek beheranzko negoziazioa edo obra aurrekontua integratzea justifikatzen du. Diagnostikoak saltzailearen erantzukizuna hartzen du: edozein hutsunek edo akatsek prezioa murrizteko edo salmenta baliogabetzeko akzioak eragin ditzake ezkutuko akatsa dela-eta (Kode Zibilaren 1641. artikulua).

Notarioaren eginkizun nagusia

Notarioa funtzionario publikoa da, zeinaren esku-hartzea derrigorrezkoa den edozein ondasun higiezinen salmentarako (Ventôse 25. urteko legearen 4. artikulua). Eskritura egiaztatzen du, lur-erregistroko zerbitzuan argitaratzea bermatzen du eta transakzioaren segurtasun juridikoa bermatzen du. Bere eginkizunen artean, jabetzaren jatorria 30 urtetan egiaztatzea, zortasunen kontrola, higiezinaren hipoteka-egoera eta hirigintza-plangintza betetzea daude.

Notario-gastuak, gaizki izendatuak (batez ere Estatuari eta erkidegoei ordaintzen zaizkien eskualdatze-zergak barne hartzen dituzte), prezioaren %7-8 gutxi gorabehera finka zaharretan eta %2-3 jabetza berrietan. Konpromisoaren eta benetako egintzaren artean, 3 eta 4 hilabete arteko epeak baldintza suspensiboak kentzeko aukera ematen du. Era berean, notarioak udalaren hiri-lehenespen-eskubidea (DPU) garbitzen du, eta horrek, zenbait arlotan, eragiketa atzeratu dezake.

Finantzaketa higiezinen maileguaren bidez

Higiezinen kreditua Kontsumo Kodeak arautzen du (L313-1 eta hurrengo artikuluak). Mailegu-eskaintza jaso eta 10 eguneko derrigorrezko hausnarketa-epea izango dute mailegatuek. Finantza Egonkortasunerako Kontseilu Gorenak (HCSF) zor-tasa diru-sarrera garbiaren %35era mugatzen du eta iraupena 25 urtera (27 urte higiezin berrietarako atzerapenarekin).

Erosleak UTB (Urteko Ehuneko Tasa) alderatu behar du, interesak, mailegu-asegurua, administrazio-kuotak eta bermeak (hipoteka edo gordailua) barne. 2022ko Lemoine Legeaz geroztik, aseguru-ordezkaritza edozein unetan posible da, eta horrek aurrezpen handia sortzen du. Alokairu-inbertsio baterako, mailegu-interesak jabetzaren errentetatik kengarriak dira, antolamenduaren zerga-errentagarritasuna optimizatuz.