Rescisión de arrendamiento: motivos legales y plazos de desahucio a respetar

El arrendatario y el arrendador no están en igualdad de condiciones frente a la rescisión de un contrato de arrendamiento de vivienda. El arrendatario puede irse en cualquier momento, sin motivo. El arrendador solo puede dar aviso de terminación al vencimiento del contrato, por uno de los tres motivos que la ley admite, y respetando menciones cuya omisión provoca la nulidad pura y simple del aviso. Esta asimetría es la clave de todo el régimen.

El aviso de terminación dado por el arrendatario

El arrendatario puede rescindir en cualquier momento, sin tener que justificarse. El aviso previo ordinario es de tres meses en arrendamiento sin amueblar.

Se reduce a un mes en varias situaciones:

• La vivienda se ubica en una zona de tensión habitacional, lo cual basta por sí solo, sin ninguna otra condición.
• El arrendatario obtiene un primer empleo, es trasladado, pierde su empleo o encuentra un nuevo empleo tras haberlo perdido.
• Su estado de salud, constatado mediante certificado médico, justifica un cambio de domicilio, y tiene más de sesenta y cinco años.
• Recibe el ingreso de solidaridad activa o la asignación para adultos con discapacidad.
• Se le asigna una vivienda social.

En arrendamiento amueblado, el aviso previo es de un mes cualquiera que sea la situación.

El punto de partida del plazo es la fecha de recepción del aviso por parte del arrendador, no la fecha de envío. Un aviso enviado por correo el último día del mes no hace, por lo tanto, correr el plazo desde ese día. El arrendatario que invoque un aviso previo reducido debe precisar el motivo y adjuntar el comprobante en el aviso mismo: un motivo revelado después no tiene efecto retroactivo, y el plazo sigue siendo de tres meses.

El aviso de terminación dado por el arrendador

El arrendador no dispone de una libertad equivalente. Su aviso de terminación solo es posible al vencimiento del contrato, con un aviso previo de seis meses en arrendamiento sin amueblar y de tres meses en amueblado, y únicamente por uno de estos tres motivos:

La recuperación para habitar. El arrendador recupera la vivienda para sí mismo, su cónyuge, pareja, concubino notorio, ascendiente o descendiente, o los de su cónyuge. El aviso debe designar nominalmente al beneficiario y precisar el vínculo que lo une con el arrendador.

La venta. El aviso equivale a una oferta de venta a favor del arrendatario, quien dispone de un derecho de preferencia. Debe entonces mencionar el precio y las condiciones de la venta, y reproducir las disposiciones legales aplicables.

El motivo legítimo y serio. Se trata la mayoría de las veces de incumplimientos del arrendatario —retrasos de pago reiterados, alteraciones de vecindad, falta de seguro. El motivo debe ser real y suficientemente grave, y corresponde al arrendador demostrarlo.

A estas exigencias se suma un aviso informativo que debe adjuntarse al aviso de terminación por recuperación o por venta. Su ausencia se sanciona con la nulidad del aviso, al igual que un motivo impreciso o un beneficiario no designado.

Finalmente, un arrendatario de más de sesenta y cinco años con recursos modestos se beneficia de una protección: no se le puede entregar el aviso de terminación sin que se le proponga una solución de realojamiento, salvo cuando el propio arrendador cumple condiciones de edad o de recursos.

La forma del aviso de terminación

Se admiten tres modos de notificación, y solo esos:

• La carta certificada con acuse de recibo.
• El acta de alguacil.
• La entrega en mano contra recibo o firma.

Un correo electrónico, un mensaje o una carta simple no equivalen a un aviso de terminación válido. Esta exigencia de forma no es teórica: recae sobre la prueba de la fecha de recepción, de la cual depende el cálculo del aviso previo. Es el mismo problema probatorio que atraviesa todo el expediente de arrendamiento, desde el contrato de arrendamiento y sus anexos hasta el acta de estado del inmueble.

La rescisión por impago

Sigue una lógica distinta del aviso de terminación y se basa casi siempre en la cláusula resolutoria incluida en el contrato.

La aplicación comienza con un requerimiento de pago entregado por alguacil. El arrendatario dispone de un plazo legal para regularizar su situación —plazo que fue acortado por una reforma reciente y que conviene verificar para el año en curso. Si no se regulariza, la cláusula surte efecto y el arrendador acude al juez para hacer constatar la rescisión y obtener el desalojo.

Dos moderaciones enmarcan este mecanismo. El juez puede conceder plazos de pago, que suspenden los efectos de la cláusula mientras se respeten. Y el desalojo no puede ejecutarse durante la tregua invernal, que va de noviembre a marzo.

La lección práctica es constante: la rapidez de reacción pesa más que el monto en juego. Un impago tratado en el primer mes suele resolverse con un plan de pagos; el mismo impago tratado en el sexto mes se resuelve mediante un procedimiento largo cuyo resultado financiero rara vez es satisfactorio. Este seguimiento forma parte de las rutinas expuestas en nuestra guía de gestión de arrendamientos.

Lo que se resuelve a la salida

El fin del contrato de arrendamiento abre dos operaciones distintas que no deben confundirse.

El acta de estado del inmueble a la salida, comparada con la de entrada, determina las eventuales retenciones. La restitución del depósito en garantía obedece luego a sus propios plazos, uno o dos meses según la conformidad de las dos actas de estado, con penalizaciones automáticas en caso de retraso, calculadas por mes iniciado.

La regularización de los gastos del período transcurrido sigue siendo debida independientemente de estas operaciones, y no se compensa libremente con el depósito. La repartición entre lo que es recuperable y lo que no lo es se trata en nuestro artículo sobre los gastos de arrendamiento.

Escenarios de uso

Arrendatario trasladado profesionalmente. El aviso previo reducido a un mes supone que el motivo esté indicado en el aviso de terminación y justificado. Invocado después del envío, no acorta nada.

Arrendador que desea vender. El aviso de terminación debe entregarse seis meses antes del vencimiento, mencionar el precio y las condiciones, reproducir las disposiciones relativas al derecho de preferencia y venir acompañado del aviso informativo. Una sola de estas omisiones anula el aviso, y el contrato se renueva por tres años.

Impago persistente. Requerimiento de pago, luego acudir al juez al expirar el plazo. Anticipar la tregua invernal en el calendario evita descubrir que el desalojo obtenido no será ejecutable antes de varios meses.

Preguntas frecuentes

¿El arrendatario debe motivar su aviso de terminación? No, salvo si reclama un aviso previo reducido a un mes. En ese caso, el motivo debe figurar en el aviso y estar justificado al momento de su envío.

¿A partir de cuándo corre el aviso previo? Desde la fecha de recepción del aviso por su destinatario, y no desde la fecha de envío. Por eso el modo de notificación, que establece esa fecha, está regulado.

¿Puede el arrendador dar aviso de terminación durante la vigencia del contrato? No. Su aviso solo es posible al vencimiento, con seis meses de aviso previo en arrendamiento sin amueblar. Durante la vigencia del contrato, solo la rescisión por incumplimiento, mediante la cláusula resolutoria, permite poner fin al contrato.

¿Qué sucede si falta una mención obligatoria? El aviso de terminación es nulo. El contrato continúa y se renueva por un nuevo período, debiendo el arrendador esperar al siguiente vencimiento.

¿Se puede dar un aviso de terminación por correo electrónico? No. Solo se admiten la carta certificada con acuse de recibo, el acta de alguacil y la entrega en mano contra recibo.

¿Puede un arrendatario de edad avanzada estar protegido contra un aviso de terminación? Sí. A partir de cierta edad y bajo condición de recursos, el aviso de terminación supone una propuesta de realojamiento, salvo cuando el propio arrendador cumple condiciones de edad o de recursos.

Para recordar

El arrendatario rescinde libremente, con sujeción al aviso previo y a la forma. El arrendador solo rescinde al vencimiento, por tres motivos limitativamente admitidos, y su aviso de terminación es un acto formalista en el que cada mención condiciona la validez —designación del beneficiario para una recuperación, precio y condiciones para una venta, aviso informativo en ambos casos.

Para el impago, la regla es diferente y más simple: es el plazo de reacción lo que determina el resultado. El formalismo protege a quien lo aplica, pero ningún procedimiento remedia seis meses de inacción.