Depósito de garantía de alquiler: cálculo y restitución legal

El depósito de garantía constituye una de las sumas más reguladas en el marco de un contrato de alquiler. Regulado por la ley n°89-462 del 6 de julio de 1989, conocida como ley Mermaz, es objeto de numerosos litigios entre propietarios e inquilinos, especialmente durante la restitución al final del contrato. Comprender las reglas precisas de cálculo, conservación y restitución es esencial para asegurar la relación de alquiler y evitar controversias ante la comisión departamental de conciliación o el juez de lo contencioso de la protección.

Cálculo del importe legal del depósito de garantía

El importe del depósito de garantía está estrictamente limitado por la ley y depende del tipo de alquiler:

• Alquiler vacío (residencia principal): el depósito se limita a un mes de renta sin gastos, conforme al artículo 22 de la ley del 6 de julio de 1989, modificado por la ley MOLLE de 2009.

• Alquiler amueblado (residencia principal): desde la ley ALUR del 24 de marzo de 2014, el depósito está limitado a dos meses de renta sin gastos (artículo 25-6 de la ley de 1989).

• Alquiler estacional o movilidad: sin límite legal para el alquiler estacional; no se puede exigir depósito para un contrato de movilidad (artículo 25-14).

El depósito debe ser pagado en la firma del contrato y su importe debe figurar expresamente en el contrato. Atención: si la renta es pagadera por anticipado por un período superior a dos meses, no puede exigirse depósito de garantía al inquilino.

Plazos de restitución después del estado de salida

La restitución del depósito está regulada por plazos estrictos desde la ley ALUR:

• 1 mes máximo si el estado de salida cumple con el estado de entrada;

• 2 meses máximo si se constatan deterioros o incumplimientos.

Estos plazos corren a partir de la entrega de las llaves al propietario o a su representante. En copropriedad, el propietario puede retener una provisión del 20% máximo del depósito hasta la aprobación anual de las cuentas de la copropriedad, para saldar posibles regularizaciones de gastos.

En caso de retraso en la restitución, el depósito se incrementa en el 10% de la renta mensual sin gastos por cada mes de retraso iniciado, penalización automática prevista en el artículo 22 de la ley de 1989.

Retenciones autorizadas sobre el depósito

El propietario solo puede efectuar retenciones presentando justificantes: presupuestos, facturas, actas de notario o fotos anexadas al estado de salida. Son especialmente justificables:

• las reparaciones de alquiler no efectuadas (decreto n°87-712 del 26 de agosto de 1987);

• las rentas y gastos impagados;

• los deterioros que superen el desgaste normal;

• las regularizaciones de gastos.

El desgaste normal, definido como el deterioro ordinario relacionado con el tiempo, nunca puede ser facturado al inquilino. Desde la ley ALUR, propietario e inquilino pueden acordar una tabla de desgaste anexada al contrato para objetivar las retenciones.

Recursos en caso de litigio

En caso de desacuerdo, el inquilino debe dirigir primero una notificación de requerimiento por correo certificado con acuse de recibo. A falta de acuerdo amistoso, puede acudir gratuitamente a la comisión departamental de conciliación (CDC), y en su defecto al juez de lo contencioso de la protección del tribunal judicial. La acción prescribe a los 3 años a partir de la exigibilidad de la restitución (artículo 7-1 de la ley de 1989).

Conclusión

Dominar el régimen del depósito de garantía asegura la relación propietario-inquilino. Una documentación rigurosa (estado de salida detallado, fotos, tabla de desgaste, justificantes de trabajos) sigue siendo la mejor protección contra litigios y garantiza una restitución conforme al marco legal.