Інвестори з оподаткування нерухомості: знижки податку на 2026 рік

Оподаткування нерухомості для інвесторів: зниження податків

Вступ

Оподаткування нерухомості у Франції залишається одним із найпотужніших важелів оптимізації активів для інвесторів. Серед схем податкових стимулів, режимів звільнення від оподаткування та механізмів зменшення, законодавець пропонує ряд рішень для значного зменшення податкового тиску на дохід від оренди та приріст капіталу. Однак складність Загального податкового кодексу (CGI) у поєднанні з регулярними законодавчими змінами – зокрема, прогресивною реформою системи Pinel до її припинення у 2024 році – вимагає від інвесторів бути постійною пильністю. У цьому базовому посібнику детально описано основні режими оподаткування, що застосовуються до інвестицій у нерухомість, умови їх прийнятності, а також стратегії правової оптимізації, які дозволять вам максимізувати чисту прибутковість ваших активів у нерухомості.

Система Pinel: зниження податку на нове нерухоме майно

Кодифікована в статті 199 novovices CGI, система Pinel дозволяє французьким платникам податків отримати знижку податку на прибуток у обмін на придбання нового житла, призначеного для оренди. Темпи скорочення, зменшені в 2024 році (класичний Pinel: 9% протягом 6 років, 12% протягом 9 років, 14% протягом 12 років), залишаються вищими в рамках Pinel+ (12%, 18%, 21%), що вимагає посилених екологічних критеріїв (RE2020) і мінімальних площ.

Інвестиції обмежені 300 000 євро на рік і 5 500 євро/м². Нерухомість має бути здана в оренду як основне житло на 6, 9 або 12 років орендарям з дотриманням обмежень щодо ресурсів, визначених указом. Орендна плата також обмежена залежно від зон (A bis, A, B1). Невиконання цих умов тягне за собою повне повернення податкової пільги адміністрацією.

Дохід від землі: мікроземлеволодіння проти реального режимуДохід від землі: мікроземлеволодіння проти реального режимуДохід від чистої оренди оподатковується в категорії доходу від землі (статті 14–33 квінкіес CGI). Співіснують два режими:

мікроземлеволодіння ⬥⬥⬥, доступне, коли валові надходження не перевищують 15 000 євро на рік, застосовує фіксоване зниження 30% від плати. Простий і безформальний, він підходить для невеликих, мало завантажених активів.Реальний режим⬥⬥⬥ стає обов’язковим для сум понад 15 000 євро та необов’язковим для менших надходжень. Це дозволяє вираховувати фактичні витрати: відсотки за позику, технічне обслуговування та ремонтні роботи, податок на майно, страхові премії, комісії за управління, резерви на витрати на спільне володіння. Дефіцит землі, спричинений невідсотковими зборами, можна віднести до загального доходу в межах 10 700 євро на рік (подвоїти до 21 400 євро для робіт з енергетичного оновлення до 2025 року), надлишок переноситься на 10 років.

Мебльована оренда: LMNP і LMP

На відміну від простої оренди, мебльована оренда підпадає під промислові та комерційні прибутки (BIC). СтатусNon-Professional Furnished Rental Company (LMNP)Non-Professional Furnished Rental Company (LMNP)

пропонує два варіанти: мікро-BIC (знижка 50%, або 30% з 2024 року для некласифікованого мебльованого туристичного житла) або реальний режим, особливо привабливий, оскільки він дозволяє бухгалтерську амортизацію майна та меблів. Ця амортизація, яка не підлягає вирахуванню при чистій оренді, часто дозволяє нейтралізувати дохід від оренди для цілей оподаткування протягом 15-25 років.СтатусProfessional Furnished Rental Company (LMP) ⬥⬥⬥, визначений у статті 155 IV CGI, застосовується, якщо надходження перевищують 23 000 євро та становлять понад 50% доходу родини. Він пропонує додаткові переваги: ​​віднесення дефіциту до загального доходу, часткове звільнення від приросту капіталу після 5 років діяльності, звільнення від МФО.

Приріст капіталу від нерухомості: надбавки та звільнення

Приріст капіталу, отриманий від продажу нерухомості (за винятком основного місця проживання, повністю звільненого згідно зі статтею 150 U II-1° CGI), обкладається податком на прибуток у розмірі 19%, збільшеному на 17,2% внесків на соціальне страхування, тобто загалом 36,2%. Застосовуються зменшення тривалості перебування: повне звільнення від IR через 22 роки та від внесків на соціальне страхування через 30 років. Прогресивна надбавка (від 2 до 6%) застосовується до приросту капіталу понад 50 000 євро.

Висновок

Оптимізація податку на нерухоме майно базується на ретельному аналізі профілю активів, інвестиційних цілей і горизонту утримання. Кожна система – Pinel, LMNP, земельний дефіцит – відповідає певній стратегії та накладає жорсткі правові обмеження. Підтримка радника з управління капіталом або спеціалізованого бухгалтера дає змогу убезпечити вибір податків і уникнути коригувань. Передбачення виходу (перепродажу, передачі) з придбання залишається ключем до оптимізації чистої прибутковості в довгостроковій перспективі.