Ġestjoni kompleta tal-kiri: Gwida tas-sid

Introduzzjoni

Il-ġestjoni tal-kera tirrappreżenta sett ta' obbligi legali, fiskali u amministrattivi li s-sidien kollha jridu jaħtfu biex jiżguraw l-investiment tagħhom fil-proprjetà immobbli. Bejn l-abbozzar tal-kirja, il-ġbir tal-kera, il-ġestjoni tad-depożitu tas-sigurtà u r-regolarizzazzjoni annwali tal-ħlasijiet, il-passi huma numerużi u rregolati minn armament leġiżlattiv dens: liġi tas-6 ta 'Lulju 1989, liġi ALUR tal-2014, liġi ELAN tal-2018, mingħajr ma ninsew id-dispożizzjonijiet tal-Kodiċi Ċivili. Din il-gwida hija mmirata lejn is-sid żgħir bi proprjetajiet minn waħda sa tlieta kif ukoll l-investitur imħawwar jew il-maniġer professjonali. Tkopri l-punti essenzjali ta' ġestjoni tal-kiri konformi, profittabbli u sostenibbli, filwaqt li tenfasizza l-prattiki tajba u l-iżvantaġġi li għandhom jiġu evitati.

1. L-abbozzar u l-iffirmar tal-kirja

Il-kuntratt tal-kera huwa l-pedament tar-relazzjoni tal-kiri. Peress li l-liġi ALUR tal-24 ta’ Marzu 2014 u d-digriet ta’ implimentazzjoni tagħha tad-29 ta’ Mejju 2015, il-kirja residenzjali għandha tikkonforma ma’ mudell standard obbligatorju għal kirjiet vojta (residenza prinċipali) u fornita. Għandu jsemmi b’mod partikolari l-identità tal-partijiet, id-deskrizzjoni preċiża tal-akkomodazzjoni, l-ispazju tal-għajxien (liġi Boutin), l-ammont tal-kera, it-tul ta’ żmien (3 snin għal kirja vojta, sena għal waħda fornita), u t-termini tar-reviżjoni.

Diversi annessi obbligatorji għandhom jakkumpanjaw il-kirja: fajl ta’ dijanjosi teknika (DPE, rapport tar-riskji ta’ espożizzjoni għaċ-ċomb, stat ta’ riskji naturali u teknoloġiċi), avviż ta’ informazzjoni dwar id-drittijiet u d-dmirijiet tal-partijiet, u regolamenti ta’ kosjieda jekk applikabbli. Minn Lulju 2021, DPE klassifikat F jew G huwa soġġett għal restrizzjonijiet ta 'reviżjoni tal-kera, u mill-2023, akkomodazzjoni klassifikata G+ hija pprojbita għall-kiri.

F'żoni ta' tensjoni (28 żona urbana definiti b'digriet), il-kontroll tal-kera japplika, partikolarment f'Pariġi, Lille, Lyon, Montpellier u Bordeaux. Il-kera għandu jirrispetta kera ta' referenza miżjuda taħt piena ta' sanzjonijiet amministrattivi.

2. Ġestjoni tal-kera u reviżjoni annwali

Il-ġbir regolari tal-kirjiet jikkostitwixxi l-qalba tal-profitabilità tal-kera. Il-kerrej għandu joħroġ irċevuta mingħajr ħlas fuq kull talba mill-kerrej (artikolu 21 tal-liġi tal-1989). Il-kera tista’ tiġi riveduta biss darba fis-sena, fid-data miftiehma fil-kirja, fuq il-bażi tal-Indiċi ta’ Referenza tal-Kera (IRL) ippubblikat kull tliet xhur mill-INSEE.

Mill-liġi tas-16 ta’ Awwissu 2022 relatata mas-setgħa tal-akkwist, iż-żieda fl-IRL hija limitata għal 3.5% għal djar klassifikati A sa E, u ffriżati għal passaturi termali (F u G). Fil-każ ta’ djun mhux imħallsa, il-kerrej għandu diversi lievi: avviż formali, attivazzjoni tal-klawżola ta’ terminazzjoni, ordni ta’ ħlas mill-marixxall, u riferiment lill-imħallef għat-tilwim tal-protezzjoni. Assigurazzjoni tal-kera mhux imħallas (GLI) jew is-sistema ta' garanzija pubblika Visale jistgħu jiżguraw dħul.

3. Depożitu ta' garanzija u inventarju

Id-depożitu ta' sigurtà huwa regolat b'mod strett: ma jistax jaqbeż il-kera ta' xahar minbarra l-ħlasijiet għal kirja vojta, u xahrejn għal waħda fornita. Għandu jintbagħat lura fi żmien xahar wara l-għoti taċ-ċwievet jekk l-inventarju tal-ħruġ ikun konformi, jew xahrejn fil-każ ta 'ħsara. Lil hinn minn dan, japplikaw penali ta' 10% tal-kera ta' kull xahar għal kull xahar ta' dewmien.

L-inventarju tal-bini tad-dħul u l-ħruġ, imwettaq b'mod kontradittorju, jikkostitwixxi d-dokument ewlieni biex jiġġustifika kwalunkwe tnaqqis. Huwa rakkomandabbli li timtela b'ritratti datati u inventarju dettaljat għall-akkomodazzjoni fornita.

4. Regolarizzazzjoni ta’ ħlasijiet

Il-kerrej jista’ jitlob provvedimenti ta’ kull xahar dwar ħlasijiet li jistgħu jiġu rkuprati (digriet Nru 87-713 tas-26 ta’ Awwissu, 1987) inkluż ilma, tisħin kollettiv, manutenzjoni ta’ żoni komuni u taxxa fuq l-iskart domestiku. Ir-regolarizzazzjoni annwali obbligatorja trid issir b'dokumenti ta' sostenn, ikkomunikati lill-kerrej xahar qabel. Fin-nuqqas ta' regolarizzazzjoni fi żmien tliet snin, il-kerrej jitlef id-dritt tiegħu li jirtira lura.