Leigugjald vs húsaleiga: lagaleg aðgreining í leigusamningi

Í samhengi við íbúða- eða atvinnuleigu er ruglingur á milli leigu og leigugjalda algengur og hefur þó lagalegar afleiðingar. Þessar tvær hugmyndir, þó að þær komi til viðbótar, hlýða aðskildum reglum sem lúta að lögum nr. 89-462 frá 6. júlí 1989 og tilskipun nr. 87-713 frá 26. ágúst 1987. Að ná tökum á þessum aðgreiningu er nauðsynlegt bæði fyrir leigusala, sem verður að tryggja gerð leigusamnings hans og lögmæti leigusamnings hans, og lögmæti leigutaka hans. fjárhæðir sem krafist er.

Lagaskilgreining á leigu

Leiga samsvarar því fjárhagslegu endurgjaldi sem leigjandi greiðir leigusala í skiptum fyrir útvegun húsnæðis eða húsnæðis. Það er aðalskylda leigutaka samkvæmt grein 1728 í Civil Code. Fjárhæð hans er frjálslega ákveðin við undirritun leigusamnings (nema á þröngum svæðum þar sem leigueftirlitið sem kveðið er á um í ELAN-lögum frá 23. nóvember 2018 gildir) og er aðeins hægt að endurskoða hana í samræmi við verðtryggingarákvæði, almennt verðtryggt samkvæmt Rent Reference Index (IRL) sem INSEE gefur út ársfjórðungslega.

Leigan endurgjaldar eingöngu afnot af eigninni. Það nær hvorki til einkaneyslu leigjanda né reglubundins viðhaldskostnaðar sameignar, sem falla undir sérstakt fyrirkomulag.

Eðli og fyrirkomulag leigugjalda

Leigugjöld, einnig kölluð „endurheimtanleg gjöld“, tilgreina kostnað sem upphaflega var borinn af leigusala en sem lög heimila að endurreikningur á leigjanda. Listi þeirra er stranglega takmarkandi: í tilskipuninni frá 26. ágúst 1987 eru tæmandi taldir upp endurheimtanlegir hlutir, einkum:

• Kostnaður vegna kalt vatns, heits vatns og sameiginlegrar upphitunar;
• Viðhald á sameiginlegum svæðum (þrif, lýsing, lyfta);
• Minniháttar viðgerðir á algengum búnaði;
• Sorphirðugjald heimilanna.

Ekki er hægt að innheimta kostnað sem ekki er kveðið á um í þessum úrskurði á leigjanda, jafnvel með skriflegu samþykki hans. Þessi regla um allsherjarreglu verndar leigutaka gegn óréttmætum skilmálum. Gjöld eru almennt greidd í formi mánaðarlegra bóta, með skyldubundinni árlegri reglusetningu gegn framvísun fylgiskjala (23. gr. laga frá 1989).

Hvers vegna aðgreiningin er lagalega afgerandi

Rugl á milli leigu og gjalda hefur í för með sér nokkrar áhættur. Í fyrsta lagi, hvað varðar endurskoðun: aðeins leiguna er hægt að verðtryggja til IRL; gjöldin þróast í samræmi við raunveruleg útgjöld. Síðan, komi til vanskila, þarf uppsagnarákvæðið að fjalla sérstaklega um eðli skuldarinnar. Að lokum, út frá skattalegu tilliti, lýsir leigusali leigunni sem eignatekjum á meðan endurheimt gjöld eru ekki skattskyldar tekjur.

Komi til málaferla endurflokkar dómarinn reglulega fjárhæðir sem ranglega er lýst sem „gjöldum“ til viðbótar við leiguna, með endurgreiðslu til leigjanda á óhæfilega innheimtum fjárhæðum, ásamt löglegum vöxtum.

Góðir starfsvenjur við gerð leigusamnings

Í leigusamningi skal skýrt greina, í sérstökum ákvæðum, fjárhæð leigu og ákvæðum um gjöld. Mælt er með því að bæta við lista yfir endurheimtanlegan kostnað og að tilgreina dreifilykill (þúsundir, prósentur, einstaklingsnotkun). Þetta gagnsæi takmarkar ágreining og tryggir samningssambandið allan leigutímann.