Contrato de locación comercial – modelo

Presentación

El contrato de locación comercial es el acuerdo por el cual el locador se obliga a ceder el uso y goce de un inmueble a un locatario para el desarrollo de una actividad comercial, industrial o de servicios, a cambio del pago de un canon locativo. En Argentina, la locación de inmuebles se rige por las disposiciones generales del Código Civil y Comercial de la Nación (CCyCN), particularmente por los arts. 1187 a 1226, que regulan el objeto, el plazo, las obligaciones de las partes, la cesión y sublocación, y la resolución del contrato. Advertencia sobre el régimen aplicable: la Ley 27.551 ("Ley de Alquileres"), sancionada en 2020, introdujo modificaciones al CCyCN en materia de locaciones urbanas (plazos mínimos, actualización del canon, entre otros). Sin embargo, el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 70/2023 derogó buena parte de ese régimen especial, devolviendo mayor autonomía de la voluntad a las partes en materia de plazo y actualización del alquiler. Dado que el marco normativo ha sido objeto de cambios sucesivos y puede seguir modificándose, se recomienda a las partes verificar el régimen legal vigente al momento de la firma del contrato, y en su caso consultar con un abogado matriculado antes de suscribir el presente modelo. Cuándo usarlo: cuando un locador (propietario de un local, oficina, depósito o nave industrial) desea ceder su uso a un locatario (comerciante, monotributista, sociedad, etc.) para el ejercicio de una actividad económica, y ambas partes quieren dejar constancia escrita de las condiciones pactadas. Partes: el locador (quien cede el uso del inmueble) y el locatario (quien lo recibe y paga el canon locativo). Es habitual que el locatario sea un monotributista o una sociedad inscripta ante la AFIP, y conviene identificar a ambas partes con su CUIT/CUIL además de sus datos personales o societarios. Cláusulas esenciales: identificación precisa del inmueble y del destino comercial autorizado, el plazo de la locación (el CCyCN establece un plazo máximo de veinte años para inmuebles con destino comercial, art. 1197), el monto del canon locativo y su método de ajuste periódico, el depósito en garantía, la distribución de expensas y servicios, las obligaciones de conservación y reparación del inmueble, el régimen de mejoras, la posibilidad de cesión o sublocación, y las causales y el procedimiento de resolución anticipada. Errores comunes: omitir el destino específico del inmueble (lo que puede generar controversias sobre el uso permitido), no prever un mecanismo claro de actualización del canon en contextos de alta inflación, no dejar constancia del estado del inmueble al momento de la entrega (mediante inventario o acta), y confundir el régimen de locación comercial con el de locación de vivienda, que puede tener reglas de protección distintas. También es un error habitual no verificar la capacidad de las partes para contratar (por ejemplo, la representación societaria del locatario) ni la titularidad registral del inmueble por parte del locador.

Información a personalizar

• Nombre o razón social del locador

• CUIT/CUIL del locador

• Domicilio del locador

• Nombre o razón social del locatario

• CUIT/CUIL del locatario

• Domicilio del locatario

• Dirección del inmueble locado

• Destino comercial autorizado

• Plazo de la locación (en meses)

• Fecha de inicio de la locación

• Canon locativo mensual (en pesos argentinos)

• Método de actualización del canon

• Monto del depósito en garantía

• Fecha de firma del contrato

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Preguntas frecuentes

¿Qué plazo máximo tiene un contrato de locación comercial en Argentina?

El Código Civil y Comercial de la Nación establece un plazo máximo de veinte años para las locaciones con destino comercial (art. 1197 CCyCN). El plazo mínimo y otras condiciones pueden variar según el régimen legal vigente al momento de la firma, por lo que se recomienda verificarlo antes de contratar.

¿Sigue vigente la Ley de Alquileres (Ley 27.551) para locales comerciales?

La Ley 27.551 fue derogada/modificada en buena parte por el DNU 70/2023, lo que devolvió mayor libertad contractual a las partes en materia de plazo y actualización del canon. Es importante confirmar el régimen legal aplicable al momento de firmar el contrato.

¿Puede el locatario sublocar el local comercial?

Solo si el contrato lo permite expresamente o si el locador presta su consentimiento previo y por escrito. En caso contrario, la sublocación no autorizada constituye un incumplimiento contractual.

¿Es obligatorio el depósito en garantía en una locación comercial?

No es obligatorio por ley, pero es una práctica habitual para cubrir eventuales daños o incumplimientos del locatario. Su monto y condiciones de devolución deben quedar claramente establecidos en el contrato.

¿Qué pasa si el locatario destina el inmueble a una actividad distinta de la pactada?

El uso del inmueble para un destino distinto del autorizado constituye un incumplimiento contractual que puede dar lugar a la resolución del contrato por parte del locador, previa intimación conforme a las causales previstas en el Código Civil y Comercial de la Nación.