Rol del notario en la compra inmobiliaria: guía completa

El notario no es un intermediario más en una transacción inmobiliaria: es un funcionario público delegatario de la potestad estatal, cuya intervención es obligatoria para transferir la propiedad de un bien. Esta condición explica tanto el alcance de sus verificaciones, el carácter auténtico del acta que redacta, como el hecho de que sus honorarios no se negocian. Comprender lo que realmente hace entre la promesa y la entrega de llaves evita la mayoría de los malentendidos sobre los plazos.

Lo que el notario verifica antes del acta

La mayor parte del trabajo se desarrolla durante los dos a tres meses que separan la promesa del acta auténtica, y resulta invisible para el comprador. Cinco verificaciones estructuran este período:

• El origen de la propiedad, que se remonta treinta años atrás, y que establece que el vendedor es efectivamente el propietario y que la cadena de transmisiones es regular.
• La situación hipotecaria, que revela las inscripciones que gravan el bien —préstamos vigentes, embargos, servidumbres registradas— y determina qué debe cancelarse antes de la venta.
• Los derechos de preferencia, municipal o de un inquilino en curso, cuyo ejercicio puede hacer fracasar la venta.
• El urbanismo, mediante la solicitud de un certificado ante el municipio: servidumbres, alineación, proyectos de utilidad pública, regularidad de las construcciones existentes.
• La situación del vendedor: capacidad, régimen matrimonial, ausencia de procedimiento concursal.

Estas investigaciones dependen de organismos terceros cuyos plazos de respuesta el notario debe respetar. Esto explica por qué un expediente no puede acelerarse más allá de cierto punto, cualquiera sea la buena voluntad de las partes.

El acta auténtica y su fuerza legal

El acta notarial se distingue de un documento privado en tres aspectos.

Hace plena fe de su contenido, hasta la inscripción por falsedad, un procedimiento pesado y raramente iniciado. Las menciones constatadas por el notario —presencia de las partes, identidad, fecha, pago del precio— gozan de esta fuerza particular.

Tiene fecha cierta, oponible a terceros sin necesidad de otra formalidad.

Es ejecutorio de pleno derecho: una copia con la fórmula ejecutoria permite recurrir a la ejecución forzosa sin necesidad de obtener previamente una sentencia. Esto es lo que hace que el acta notarial sea tan útil para los préstamos y los reconocimientos de deuda.

El notario procede luego a la publicidad registral, formalidad que hace la venta oponible a terceros. Mientras no se haya cumplido, el comprador es propietario entre las partes pero todavía no frente a todos.

Los llamados «gastos de notario»

La expresión es engañosa, y su composición merece ser conocida.

Los gastos representan generalmente entre siete y ocho por ciento del precio en propiedades usadas, y entre dos y tres por ciento en propiedades nuevas. Su composición es la siguiente:

• Los impuestos de transmisión, percibidos en nombre del Estado y de las administraciones locales, que constituyen la mayor parte de la suma. No van al notario.
• Los desembolsos, adelantados por el notario en nombre del cliente: documentos de urbanismo, situación hipotecaria, agrimensor.
• Los honorarios del notario, la única parte que efectivamente lo remunera. Están tarifados por decreto y son proporcionales al precio, lo que los hace idénticos entre una escribanía y otra.

Existe una posibilidad de descuento sobre la fracción de los honorarios correspondiente a los tramos de precio más elevados, dentro de un límite fijado por la normativa. Debe entonces aplicarse a todos los clientes bajo las mismas condiciones.

Promesa o compromiso: lo que aporta el notario

Un contrato preliminar puede firmarse mediante documento privado, entre particulares o a través de un agente inmobiliario. Hacerlo redactar por un notario cambia dos cosas.

Primero, la calidad de las condiciones suspensivas. La condición de obtención de préstamo, la más frecuente, debe precisar el monto, la duración y la tasa máxima: si se redacta de manera demasiado vaga, resulta ineficaz o demasiado fácil de invocar. Las demás condiciones —urbanismo, ausencia de servidumbre, cancelación de derechos de preferencia— requieren conocer las verificaciones que seguirán.

Luego el depósito en garantía en custodia, conservado en una cuenta específica en lugar de por una de las partes, lo que evita disputas sobre su devolución.

El plazo de retractación de diez días a favor del comprador no profesional corre a partir de la notificación del contrato preliminar, y su punto de partida depende de la regularidad de esa notificación. Este es un aspecto que la firma electrónica de un compromiso asegura, al establecer la fecha de entrega sin discusión posible.

La firma a distancia

El acta auténtica electrónica está admitida. El notario recibe a las partes, pudiendo una estar físicamente presente y la otra a distancia por videoconferencia mediante un dispositivo específico, y el acta se firma electrónicamente y luego se conserva en formato digital.

Para el comprador impedido, la solución clásica sigue siendo el poder, que debe entonces precisar exactamente el alcance de las facultades otorgadas —un mandato en términos generales no permite ni vender ni adquirir. Las reglas aplicables figuran en nuestro artículo sobre la firma electrónica de un mandato.

Escenarios de uso

Primera compra. Elegir a su notario es un derecho del comprador, incluso cuando el vendedor ya tiene uno: las dos escribanías se reparten entonces los honorarios, sin costo adicional. Muchos compradores lo desconocen.

Propiedad con obras no declaradas. Es uno de los puntos que revela la verificación de urbanismo. Es mejor anticiparlo antes de la promesa que descubrirlo tres semanas antes del acta, cuando hay que elegir entre regularización y renegociación.

Compra en condominio o a través de una sociedad. La redacción del modo de tenencia se decide antes de firmar el contrato preliminar, no en el acta. Las implicancias fiscales se desarrollan en nuestro artículo sobre la fiscalidad inmobiliaria.

Preguntas frecuentes

¿Es obligatorio el notario? Sí, para transferir la propiedad de un bien inmueble: el acta debe ser auténtica y estar registrada en el servicio de publicidad registral.

¿Se pueden negociar los gastos de notario? No los impuestos de transmisión, que van al Estado, ni los desembolsos. Es posible un descuento sobre la parte de honorarios correspondiente a los tramos de precio elevados, dentro de los límites fijados por la normativa.

¿Se puede elegir al notario? Sí, incluso cuando el vendedor ya tiene uno. Los dos notarios se reparten entonces los honorarios, sin costo adicional para las partes.

¿Cuánto tiempo pasa entre el compromiso y el acta? Generalmente entre dos y tres meses, plazo impuesto por las respuestas de terceros —urbanismo, situación hipotecaria, cancelación de derechos de preferencia— y por la obtención del préstamo.

¿Qué pasa si no se cumple una condición suspensiva? La venta queda sin efecto y se devuelve el depósito en garantía, siempre que el comprador haya cumplido las diligencias previstas, en particular las solicitudes de préstamo conformes a las características estipuladas.

¿Se puede firmar el acta a distancia? Sí, el acta auténtica electrónica está admitida, con recepción por videoconferencia mediante un dispositivo específico. El poder sigue siendo la otra vía para una parte impedida.

Para recordar

El notario hace tres cosas que nada más puede reemplazar: verifica que el vendedor pueda vender y que el bien pueda venderse, redacta un acta que hace fe y que es ejecutoria sin necesidad de sentencia, y publica la venta para hacerla oponible a todos. El plazo de dos a tres meses no es una lentitud administrativa: es el tiempo que requieren estas verificaciones, de las cuales dependen las respuestas de terceros.

En cuanto a los gastos, la mayor parte no es negociable porque no le corresponde al notario. El único margen recae sobre una fracción de los honorarios, y la verdadera palanca está en otra parte: elegir a su notario, involucrarlo desde el contrato preliminar, y anticipar los puntos que sus verificaciones pondrán de relieve. El resto del proceso se detalla en nuestro artículo sobre el proceso legal y financiero de una compra inmobiliaria.