Resolución de contrato de alquiler: motivos legales y plazos de desahucio a respetar

El inquilino y el locador no están en igualdad de condiciones frente a la rescisión de un contrato de alquiler de vivienda. El inquilino puede irse en cualquier momento, sin motivo. El locador solo puede dar aviso de desalojo al vencimiento del contrato, por uno de los tres motivos que admite la ley, y respetando ciertas menciones cuya omisión provoca la nulidad pura y simple del aviso. Esta asimetría es la clave de todo el régimen.

El aviso dado por el inquilino

El inquilino puede rescindir en cualquier momento, sin necesidad de justificarse. El preaviso de derecho común es de tres meses en alquiler sin amueblar.

Se reduce a un mes en varias situaciones:

• La vivienda se encuentra en zona tensionada, lo cual alcanza por sí solo, sin ninguna otra condición.
• El inquilino obtiene un primer empleo, es trasladado, pierde su empleo o recupera un empleo tras una pérdida de empleo.
• Su estado de salud, acreditado por certificado médico, justifica un cambio de domicilio, y tiene más de sesenta y cinco años.
• Percibe el ingreso de solidaridad activa o la asignación para adultos con discapacidad.
• Se le asigna una vivienda social.

En alquiler amueblado, el preaviso es de un mes cualquiera sea la situación.

El punto de partida del plazo es la fecha de recepción del aviso por parte del locador, no la fecha de envío. Un aviso enviado el último día del mes no hace correr el preaviso desde ese día. El inquilino que invoca un preaviso reducido debe precisar el motivo y adjuntar el comprobante en el propio aviso: un motivo revelado después no tiene efecto retroactivo, y el preaviso sigue siendo de tres meses.

El aviso dado por el locador

El locador no dispone de una libertad equivalente. Su aviso solo es posible al vencimiento del contrato, con un preaviso de seis meses en alquiler sin amueblar y de tres meses en amueblado, y únicamente por uno de estos tres motivos:

La recuperación para uso propio. El locador recupera la vivienda para sí mismo, su cónyuge, pareja conviviente notoria, ascendiente o descendiente, o los de su cónyuge. El aviso debe designar nominalmente al beneficiario y precisar el vínculo que lo une con el locador.

La venta. El aviso vale como oferta de venta a favor del inquilino, quien dispone de un derecho de preferencia de compra. Por lo tanto, debe mencionar el precio y las condiciones de la venta, y reproducir las disposiciones legales aplicables.

El motivo legítimo y serio. Se trata la mayoría de las veces de incumplimientos del inquilino —atrasos de pago reiterados, molestias de convivencia, falta de seguro—. El motivo debe ser real y suficientemente grave, y corresponde al locador demostrarlo.

A estas exigencias se suma un aviso informativo que debe adjuntarse al aviso de desalojo por recuperación o por venta. Su ausencia se sanciona con la nulidad del aviso, al igual que un motivo impreciso o un beneficiario no designado.

Finalmente, un inquilino mayor de sesenta y cinco años con recursos modestos goza de una protección: no se le puede notificar el aviso de desalojo sin que se le proponga una solución de realojamiento, salvo que el propio locador cumpla condiciones de edad o de recursos.

La forma del aviso

Se admiten tres modos de notificación, y solo esos:

• La carta certificada con aviso de recepción.
• El acta de oficial de justicia.
• La entrega en mano contra recibo o firma.

Un correo electrónico, un mensaje o una carta simple no valen como aviso de desalojo. Esta exigencia de forma no es teórica: se refiere a la prueba de la fecha de recepción, de la que depende el cálculo del preaviso. Es la misma cuestión probatoria que atraviesa todo el expediente locativo, desde el contrato de alquiler y sus anexos hasta el acta de estado del inmueble.

La rescisión por falta de pago

Sigue una lógica distinta de la del aviso de desalojo y se basa casi siempre en la cláusula resolutoria incluida en el contrato.

La aplicación comienza con una intimación de pago notificada por un oficial de justicia. El inquilino dispone de un plazo legal para regularizar —plazo que fue reducido por una reforma reciente y que conviene verificar para el año en curso—. A falta de regularización, la cláusula se activa y el locador acude a la justicia para que se declare la rescisión y se obtenga el desalojo.

Dos atenuantes enmarcan este mecanismo. El juez puede conceder plazos de pago, que suspenden los efectos de la cláusula mientras se respeten. Y el desalojo no puede ejecutarse durante la tregua invernal, que va de noviembre a marzo.

La lección práctica es constante: la rapidez de reacción pesa más que el monto en juego. Un impago tratado en el primer mes suele resolverse con un plan de pagos; el mismo impago tratado en el sexto mes se resuelve mediante un procedimiento largo cuyo resultado financiero rara vez es satisfactorio. Este seguimiento forma parte de las rutinas expuestas en nuestra guía de gestión de alquileres.

Lo que se resuelve al finalizar

El fin del contrato abre dos operaciones distintas que no hay que confundir.

El acta de estado del inmueble de salida, comparada con la de entrada, determina las eventuales retenciones. La restitución del depósito de garantía luego obedece a sus propios plazos, uno o dos meses según la conformidad de ambas actas de estado, con penalidades automáticas en caso de demora, calculadas por mes iniciado.

La regularización de las expensas del período transcurrido sigue siendo debida independientemente de estas operaciones, y no se compensa libremente con el depósito. La distribución entre lo que es recuperable y lo que no lo es se aborda en nuestro artículo sobre las expensas locativas.

Escenarios de uso

Inquilino trasladado por motivos laborales. El preaviso reducido a un mes supone que el motivo esté indicado en el aviso y justificado. Invocado después del envío, no acorta nada.

Locador que desea vender. El aviso debe notificarse seis meses antes del vencimiento, mencionar el precio y las condiciones, reproducir las disposiciones relativas al derecho de preferencia de compra y estar acompañado del aviso informativo. Una sola de estas omisiones anula el aviso, y el contrato se renueva por tres años.

Impago persistente. Intimación de pago, luego recurso a la justicia al vencer el plazo. Anticipar la tregua invernal en el calendario evita descubrir que el desalojo obtenido no será ejecutable antes de varios meses.

Preguntas frecuentes

¿El inquilino debe justificar su aviso de desalojo? No, salvo que reclame un preaviso reducido a un mes. En ese caso, el motivo debe figurar en el aviso y estar justificado al momento de su envío.

¿Desde cuándo corre el preaviso? Desde la fecha de recepción del aviso por su destinatario, y no desde la fecha de envío. Por eso el modo de notificación, que establece esa fecha, está regulado.

¿Puede el locador dar el aviso de desalojo durante la vigencia del contrato? No. Su aviso solo es posible al vencimiento, con seis meses de preaviso en alquiler sin amueblar. Durante la vigencia del contrato, solo la rescisión por incumplimiento, mediante la cláusula resolutoria, permite poner fin al contrato.

¿Qué sucede si falta una mención obligatoria? El aviso es nulo. El contrato continúa y se renueva por un nuevo período, debiendo el locador esperar al vencimiento siguiente.

¿Puede darse un aviso de desalojo por correo electrónico? No. Solo se admiten la carta certificada con aviso de recepción, el acta de oficial de justicia y la entrega en mano contra recibo.

¿Puede protegerse a un inquilino de edad avanzada frente a un aviso de desalojo? Sí. A partir de cierta edad y con condición de recursos, el aviso de desalojo supone una propuesta de realojamiento, salvo que el propio locador cumpla condiciones de edad o de recursos.

Para recordar

El inquilino rescinde libremente, con la salvedad del preaviso y de la forma. El locador solo rescinde al vencimiento, por tres motivos taxativamente admitidos, y su aviso es un acto formalista en el que cada mención condiciona la validez —designación del beneficiario para una recuperación, precio y condiciones para una venta, aviso informativo en ambos casos.

Para el impago, la regla es diferente y más simple: es el plazo de reacción el que determina el resultado. El formalismo protege a quien lo aplica, pero ningún procedimiento remedia seis meses de inacción.