Diagnóstico Inmobiliario Obligatorio: Lista Completa 2026

El legajo de diagnóstico técnico no es un trámite administrativo que se reúne la víspera de la firma. Es una pieza contractual cuya ausencia o vencimiento priva al vendedor o al locador de la cláusula de exoneración de vicios ocultos, y abre la puerta a una reducción del precio o a una anulación. La dificultad no radica tanto en la lista de diagnósticos como en dos cosas: saber cuáles se aplican a su propiedad, y controlar plazos de validez que van de seis meses a un plazo ilimitado.

Qué desencadena la obligación

Ninguna propiedad exige la totalidad de los diagnósticos. Tres parámetros determinan la lista aplicable:

• La naturaleza de la operación. Una venta y un alquiler no requieren el mismo legajo. Algunos diagnósticos son comunes, otros son propios de una u otra.
• La antigüedad de la propiedad y de sus instalaciones. El año de construcción determina los diagnósticos de amianto y plomo; la antigüedad de las instalaciones de gas y electricidad determina los suyos.
• La ubicación. Termitas, mérula, riesgos naturales y tecnológicos dependen de decretos prefecturales y de zonificaciones municipales.

De ahí se desprende una regla práctica: la lista se construye propiedad por propiedad, nunca copiando el legajo de una propiedad vecina.

Los diagnósticos en caso de venta

El diagnóstico de rendimiento energético. Válido por diez años. Se ha convertido en la pieza con más consecuencias, porque ya no se limita a informar: condiciona la posibilidad de alquilar, y su clasificación es oponible desde la reforma que le dio carácter vinculante.

La auditoría energética. Se suma al diagnóstico de rendimiento en las ventas de viviendas unifamiliares e inmuebles de propiedad única clasificados en las categorías más bajas. El alcance se amplía por etapas sucesivas: es un punto que hay que verificar para el año en curso, ya que el cronograma se ajustó varias veces.

El amianto. Exigido para las propiedades cuyo permiso de construcción es anterior a julio de 1997. Un informe negativo no necesita repetirse; un informe positivo impone un seguimiento periódico.

El informe de riesgo de exposición al plomo. Para las viviendas construidas antes de 1949. Su plazo depende del resultado: ilimitado si el informe es negativo, de solo un año si revela una presencia de plomo por encima del umbral.

Las instalaciones de gas y electricidad. Obligatorias en cuanto la instalación tiene más de quince años. Validez de tres años en el caso de venta.

El informe de riesgos. Naturales, mineros, tecnológicos, sísmicos, radón. Su validez es corta —seis meses— y es el diagnóstico que más a menudo vence entre el compromiso de venta y la escritura definitiva.

Las termitas. Únicamente en las zonas delimitadas por decreto prefectural, con una validez de seis meses también.

El saneamiento no colectivo. Cuando la propiedad no está conectada a la red pública, con una validez de tres años.

La medición de superficie. La superficie privativa en propiedad horizontal se rige por la ley Carrez. Su validez es ilimitada mientras ninguna obra modifique la superficie, pero un error superior a un vigésimo da derecho a una reducción del precio.

Los diagnósticos en caso de alquiler

El legajo es más breve, y los plazos de validez difieren —es la fuente de error más frecuente entre los locadores que reutilizan un legajo de venta.

• El diagnóstico de rendimiento energético, válido por diez años.
• El informe de plomo, cuya validez en alquiler es de seis años cuando es positivo, e ilimitada cuando es negativo.
• Los informes de las instalaciones de gas y electricidad, válidos seis años en alquiler frente a tres en venta.
• El informe de riesgos, siempre seis meses.
• La superficie habitable, en el sentido de la ley Boutin, distinta de la superficie Carrez.

El conjunto se adjunta al contrato de alquiler. Esta anexión no es simbólica: es lo que hace que el legajo sea oponible, y su ausencia puede alegarse judicialmente. La firma electrónica de un contrato de alquiler de vivienda presenta aquí una ventaja concreta, al sellar el contrato y sus anexos en un mismo conjunto fechado, del cual se puede acreditar que no fue recompuesto con posterioridad.

El punto de inflexión: la decencia energética

El diagnóstico de rendimiento energético cambió de naturaleza. Ya no solo informa al comprador o al inquilino: una clasificación insuficiente prohíbe pura y simplemente la puesta en alquiler.

La prohibición se aplica por etapas sucesivas, comenzando por las viviendas más consumidoras de energía, y se va endureciendo con los años sobre las clases siguientes. Dado que el cronograma se modificó en varias ocasiones, el único método confiable consiste en verificar la norma vigente para el año considerado en lugar de confiar en un plazo memorizado.

Dos consecuencias prácticas para un locador. Primero, un diagnóstico cercano al límite de una clase merece una contraverificación antes de cualquier compromiso, porque un punto de inflexión cambia el estatus de la propiedad. Segundo, un diagnóstico establecido bajo un método de cálculo anterior puede arrojar una clasificación diferente de la de un diagnóstico realizado hoy: la fecha de realización cuenta tanto como el resultado. Este tema se desarrolla en nuestro artículo sobre las normas aplicables al diagnóstico de rendimiento.

Qué se arriesga en caso de legajo incompleto

La ausencia de un diagnóstico obligatorio no se sanciona con una simple multa. Priva al vendedor del beneficio de la cláusula de exoneración de la garantía de vicios ocultos para el desperfecto en cuestión. En concreto, el comprador que descubre posteriormente un defecto correspondiente a un diagnóstico faltante puede solicitar una reducción del precio, o incluso la resolución de la venta.

Un diagnóstico vencido produce el mismo efecto que un diagnóstico ausente. Por eso los documentos de validez corta —informe de riesgos y termitas, seis meses— deben controlarse entre la firma del compromiso de venta y la de la escritura definitiva, plazo que frecuentemente supera ese umbral.

Por último, el diagnóstico debe ser realizado por un profesional certificado y asegurado. Un legajo elaborado por un interviniente no certificado es inoponible, cualquiera sea la calidad de su contenido.

Escenarios de uso

Venta de un departamento en propiedad horizontal anterior a 1949. El legajo acumula la medición Carrez, el informe de plomo, el amianto, el informe de riesgos y, según la antigüedad de las instalaciones, gas y electricidad. Es la configuración más completa.

Puesta en alquiler de una casa de la década de 1980. El amianto y el plomo quedan fuera del alcance. La atención se centra en la clasificación energética, que condiciona el derecho a alquilar, y en las instalaciones si tienen más de quince años.

Gestión de una cartera de alquileres. El seguimiento se convierte en un problema de cronograma más que de conformidad puntual: cada propiedad tiene sus propios plazos. Las referencias para organizar este seguimiento figuran en nuestra guía de gestión de alquileres, y la trazabilidad de la entrega de documentos se vincula con la del inventario de estado.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto tiempo permanece vigente un diagnóstico? Varía de seis meses —informe de riesgos, termitas— a diez años para el rendimiento energético, con plazos ilimitados para un informe de amianto o plomo negativo. La misma prestación puede tener dos plazos diferentes según se destine a una venta o a un alquiler.

¿Puede servir un diagnóstico de venta para un alquiler? No sistemáticamente. Los plazos de validez difieren, y la medición no es la misma —superficie Carrez en propiedad horizontal para la venta, superficie habitable en el sentido de la ley Boutin para el alquiler.

¿Qué pasa si falta un diagnóstico en la escritura? El vendedor pierde el beneficio de la cláusula de exoneración de vicios ocultos para el desperfecto en cuestión. El comprador puede solicitar una reducción del precio o la resolución de la venta.

¿Quién puede realizar estos diagnósticos? Un diagnosticador certificado por un organismo acreditado, que cuente con un seguro de responsabilidad profesional. Un legajo elaborado por un interviniente no certificado es inoponible.

¿Puede la clasificación energética impedir alquilar? Sí. Las viviendas más consumidoras de energía quedan progresivamente excluidas del alquiler, por etapas que afectan a clases sucesivas. Dado que el cronograma cambió varias veces, debe verificarse para el año en curso.

¿Hay que rehacer los diagnósticos después de una obra? Las obras que afectan la superficie invalidan la medición. Las que se refieren al aislamiento o a la calefacción justifican un nuevo diagnóstico de rendimiento, que puede hacer cambiar de clase a la propiedad —en un sentido u otro.

Para recordar

La lista de diagnósticos obligatorios se construye propiedad por propiedad, a partir de tres parámetros: la naturaleza de la operación, la antigüedad de la construcción y de las instalaciones, y la ubicación. Ninguna lista tipo exime de esta verificación.

El verdadero riesgo operativo no es la omisión de un diagnóstico, que se nota, sino el vencimiento de un documento de validez corta entre el compromiso y la escritura. Y el verdadero riesgo estratégico radica en la clasificación energética, que se ha convertido en una condición de explotación de la propiedad más que en una simple información. Estos dos puntos merecen seguirse por vencimiento, no en el momento de firmar.