Diagnóstico Inmobiliario Obligatorio: Lista Completa 2026

La venta de un bien inmobiliario en Argentina impone al vendedor la entrega de un Expediente de Diagnóstico Técnico (EDT) al comprador, anexado a la promesa de venta o al acto autenticado. En 2026, la reglamentación se refuerza, notablemente en el aspecto energético con la prohibición progresiva del alquiler de propiedades ineficientes energéticamente. Dominar la lista exhaustiva de diagnósticos obligatorios es por lo tanto esencial para asegurar jurídicamente la transacción y evitar litigios posteriores a la venta. Este artículo hace un punto completo sobre los diagnósticos exigibles en 2026 según la naturaleza del bien, su localización y su año de construcción.

El marco legal del Expediente de Diagnóstico Técnico

El EDT está regulado por artículos específicos del Código de la Construcción y la Habitación. Su ausencia compromete la responsabilidad del vendedor y puede acarrear la anulación de la venta, una reducción del precio, o incluso una acción por vicios ocultos. Cada diagnóstico debe ser realizado por un diagnosticador certificado conforme a la normativa aplicable. La duración de validez varía según el tipo de diagnóstico, y un documento vencido no es oponible al comprador.

Lista de los 10 diagnósticos obligatorios en 2026

1. Diagnóstico de Desempeño Energético (DDE) — Obligatorio para toda vivienda, válido 10 años. Desde 2025, las viviendas clasificadas G están prohibidas para alquiler; F lo estará en 2028.

1. Diagnóstico de Amianto — Obligatorio para bienes cuyo permiso de construcción es anterior al 1 de julio de 1997. Duración ilimitada si no se detecta presencia.

1. Constancia de Riesgo de Exposición al Plomo (CREP) — Para viviendas construidas antes del 1 de enero de 1949. Validez de 1 año si es positivo, ilimitada si es negativo.

1. Estado relativo a la presencia de termitas — Obligatorio en las zonas definidas por decreto prefectural. Validez 6 meses.

1. Estado de la instalación interior de gas — Para instalaciones de más de 15 años. Validez 3 años.

1. Estado de la instalación interior de electricidad — Para instalaciones de más de 15 años. Validez 3 años.

1. Estado de Riesgos y Contaminación (ERC) — Obligatorio en zonas concernidas por un plan de prevención de riesgos (natural, minero, tecnológico), sismicidad, radón. Validez 6 meses.

1. Diagnóstico de saneamiento no colectivo — Para viviendas no conectadas a la red de alcantarillado. Validez 3 años.

1. Medición Ley Carrez — Para todo lote en copropiedad (excluidas caves, garajes, terrazas). Duración ilimitada excepto trabajos modificativos.

1. Auditoría energética — Obligatoria desde el 1 de abril de 2023 para la venta de viviendas clasificadas F o G, extendida a clases E en 2025 y D en 2034.

Sanciones y responsabilidades en caso de incumplimiento

La ausencia de un diagnóstico obligatorio priva al vendedor de la cláusula de exoneración de responsabilidad por vicios ocultos. Un DDE erróneo puede ahora comprometer la responsabilidad del diagnosticador Y del vendedor, desde su carácter oponible instaurado por normativa de protección climática y resiliencia. Las sanciones penales pueden alcanzar 37.500 € de multa por declaración falsa concerniente al amianto o al plomo.