أمين الملكية المشتركة: الالتزامات القانونية والرسوم 2026

يُعتبر أمين الملكية المشتركة الفاعل الأساسي في إدارة المبنى متعدد الملكية. يُعيّنه اجتماع الجمعية العامة لمالكي الوحدات، ويتحمل مسؤوليات قانونية وإدارية ومالية وتقنية ينظمها القانون الصادر في 10 يوليو 1965 والمرسوم التطبيقي الصادر في 17 مارس 1967. يسمح فهم التزاماته وهيكل أتعابه لمالكي الوحدات بالتحكم بشكل أفضل في إدارة ممتلكاتهم العقارية وتجنب الانحرافات الميزانية المتكررة في المباني الجماعية.

الالتزامات القانونية لأمين الملكية

يُلزم أمين الملكية بتنفيذ قرارات الجمعية العامة وإدارة المبنى وفقاً للوائح الملكية المشتركة. تشمل مهامه الإلزامية، المعززة بموجب قانون ALUR الصادر في 24 مارس 2014، ما يلي:

• الاحتفاظ بدفتر صيانة المبنى (المادة L.721-1 من قانون البناء)، وهو مستند إلزامي يتضمن الأعمال المنفذة والعقود الجاري تنفيذها.

• فتح حساب بنكي منفصل باسم نقابة مالكي الوحدات (قانون ALUR)، إلا بإعفاء موافق عليه في الجمعية العامة للملكيات الصغيرة التي تضم أقل من 16 وحدة.

• توفير منصة آمنة عبر الإنترنت تسمح لمالكي الوحدات بالاطلاع على وثائق الملكية المشتركة (قانون ELAN 2018).

• استدعاء الجمعية العامة سنوياً خلال ستة أشهر من إغلاق السنة المالية.

• الاشتراك في تأمين المسؤولية المهنية والحصول على ضمان مالي.

يجب على أمين الملكية أيضاً تسجيل الملكية المشتركة في السجل الوطني الذي تديره الوكالة الوطنية للإسكان، وهو التزام فرضه قانون ALUR لتحسين شفافية السوق العقارية الفرنسية.

هيكل رسوم أمين الملكية

منذ المرسوم الصادر في 26 مارس 2015، تُنظم أتعاب أمين الملكية بموجب عقد نموذجي يميز بوضوح بين فئتين من الخدمات:

يغطي الرسم السنوي المهام الروتينية: إدارة المحاسبة، الإدارة الإدارية، استدعاء الجمعية العامة السنوية، إدارة المنصة الإلكترونية، تحرير طلبات الأموال، وغيرها. يتراوح هذا الرسم عادة بين 150 يورو و 300 يورو لكل وحدة سنوياً حسب حجم المبنى والمنطقة الجغرافية.

تخضع الخدمات الخاصة لفوترة إضافية: تنظيم اجتماعات جمعية عامة إضافية، إدارة الحوادث، متابعة الأعمال الكبيرة، إصدار وثائق لنقل الملكية (بيان الحالة برسم يصل إلى 380 يورو شاملاً الرسوم وفقاً للمرسوم الصادر عام 2020)، استرجاع الديون، وغيرها.

يجب على مالكي الوحدات توخي الحذر بشأن الرسوم الإجحافة: يجب أن تُدرج أي خدمة غير مدرجة في الرسم الشامل بشكل صريح في العقد لتكون قابلة للفوترة.

مراقبة أمين الملكية من قبل مالكي الوحدات

يلعب المجلس النقابي، المنتخب من قبل الجمعية العامة، دوراً حاسماً في مراقبة أمين الملكية. يفحص الحسابات، يتحقق من العروض، ويمكنه طلب الاطلاع على أي وثيقة تتعلق بالإدارة. في حالة الإخلال الجسيم، يمكن للجمعية العامة عزل أمين الملكية بأغلبية مطلقة (المادة 25 من قانون 1965) وتحريك مسؤوليته المدنية أو حتى الجنائية بسبب الإساءة في استعمال الثقة أو اختلاس الأموال.

كما يسمح المنافسة كل ثلاث سنوات، التي فرضها قانون ALUR، بمراجعة الأسعار والخدمات بانتظام.