التشخيص العقاري الإلزامي: القائمة الكاملة 2026

يفرض بيع العقار في فرنسا على البائع تسليم ملف التشخيص الفني (DDT) للمشتري، مرفقاً بوعد البيع أو السند الرسمي. في 2026، تتعزز اللوائح، لا سيما في الجانب الطاقي مع حظر تأجير المباني الضعيفة الأداء الحراري بشكل تدريجي. لذا فإن إتقان قائمة التشخيصات الإلزامية الشاملة ضروري لتأمين الجانب القانوني للمعاملة وتجنب النزاعات بعد البيع. تقدم هذه المقالة نقطة شاملة عن التشخيصات المطلوبة في 2026 حسب طبيعة العقار وموقعه وسنة بنائه.

الإطار القانوني لملف التشخيص الفني

يتم تنظيم ملف التشخيص الفني بموجب المواد L.271-4 إلى L.271-6 من قانون البناء والسكن (CCH). غيابه يرتب مسؤولية البائع وقد يؤدي إلى إلغاء البيع أو تخفيض السعر، أو حتى الدعوى بضمان العيوب الخفية. يجب أن يقوم كل تشخيص به متخصص معتمد من قبل COFRAC، وفقاً للمرسوم رقم 2006-1114. تختلف فترة الصلاحية حسب نوع التشخيص، والمستند منتهي الصلاحية لا يكون معارضاً للمشتري.

قائمة التشخيصات الـ 10 الإلزامية في 2026

1. تشخيص أداء الطاقة (DPE) — إلزامي لكل سكن، صالح لمدة 10 سنوات. منذ 2025، يُحظر تأجير المنازل المصنفة في الفئة G؛ والفئة F ستُحظر في 2028.

1. تشخيص الأسبستوس — إلزامي للعقارات التي سبقت رخصة البناء الخاصة بها تاريخ 1 يوليو 1997. صلاحية غير محدودة في حالة عدم الكشف عن وجوده.

1. تقرير مخاطر التعرض للرصاص (CREP) — للمنازل المبنية قبل 1 يناير 1949. صلاحية سنة واحدة إذا كانت النتيجة إيجابية، غير محدودة إذا كانت سلبية.

1. حالة وجود الحشرات القارضة — إلزامي في المناطق المحددة بمرسوم من المحافظ. صلاحية 6 أشهر.

1. حالة التركيب الداخلي للغاز — للتركيبات التي يتجاوز عمرها 15 سنة. صلاحية 3 سنوات.

1. حالة التركيب الداخلي للكهرباء — للتركيبات التي يتجاوز عمرها 15 سنة. صلاحية 3 سنوات.

1. تقرير الأخطار والتلوث (ERP) — إلزامي في المناطق المعنية بخطة الوقاية من الأخطار (الطبيعية والتعدينية والتكنولوجية)، الزلازل، الرادون. صلاحية 6 أشهر.

1. تشخيص الصرف الصحي غير الجماعي — للمنازل غير المتصلة بشبكة الصرف الصحي. صلاحية 3 سنوات.

1. قياس قانون Carrez — لكل وحدة في عقار مشاع (باستثناء الأقبية والمرائب والشرفات). صلاحية غير محدودة ما لم تُجرَ أعمال تعديلية.

1. التدقيق الطاقي — إلزامي منذ 1 أبريل 2023 لبيع المنازل المصنفة في الفئة F أو G، موسع للفئة E في 2025 والفئة D في 2034.

العقوبات والمسؤوليات في حالة الإخلال

غياب التشخيص الإلزامي يحرم البائع من شرط الإعفاء من ضمان العيوب الخفية (المادة 1641 من القانون المدني). قد يترتب على تقرير DPE خاطئ الآن مسؤولية المتخصص والبائع معاً، منذ أن أصبح له طابع معارض بموجب قانون المناخ والمرونة الصادر في 22 أغسطس 2021. قد تصل العقوبات الجنائية إلى غرامة 37500 يورو في حالة الإدلاء ببيانات كاذبة بشأن الأسبستوس أو الرصاص.