業主組合管理員：法律義務與收費 2026

業主組合管理員是共有建築物管理的中心人物。由業主大會選定，其法律、行政、財務和技術責任受 1965 年 7 月 10 日法律及 1967 年 3 月 17 日實施令管轄。瞭解其義務和酬金結構使業主能更好地控制其房地產資產的管理，避免在集體建築物中經常發現的預算超支。

管理員的法律義務

管理員必須執行業主大會的決定，並按照業主組合規則管理建築物。其強制性任務經 2014 年 3 月 24 日 ALUR 法增強，包括：

• 維護建築物維護手冊（法典第 L.721-1 條），此為必要文件，記錄已進行的工作和正在進行的維護合約。

• 以業主組合名義開設獨立銀行帳戶（ALUR 法），除非業主大會為少於 16 個單位的小型業主組合投票豁免。

• 提供安全外網，使業主能查閱業主組合文件（2018 ELAN 法）。

• 在會計年度結束後六個月內按年召集業主大會。

• 購買專業責任保險並持有財務擔保。

管理員還必須在國家機構（ANAH）管理的國家登記冊中登記業主組合，此義務由 ALUR 法規定，以提高法國房地產市場的透明度。

管理費用結構

自 2015 年 3 月 26 日法令以來，管理員的酬金受標準合約管制，該合約清楚地區分兩類服務：

年度固定費用涵蓋常規任務：會計管理、行政管理、年度業主大會召集、外網管理、資金徵集單據、等等。根據建築物規模和地區，此固定費用通常介於每個單位每年 150 € 至 300 € 之間。

特殊服務按補充費用計費：組織額外業主大會、事故管理、重大工程監督、為交易提供文件（根據 2020 年法令，附上日期的聲明書最高收費 380 € 含稅）、訴訟債權追討、等等。

業主必須警惕過度收費：任何非包含在固定費用中的服務必須在合約中明確列出才能計費。

業主對管理員的監督

由業主大會選舉產生的業主委員會在監督管理員方面發揮決定性作用。其審查帳目、驗證報價單，並可要求提交與管理相關的任何文件。如發生重大違規，業主大會可以絕對多數撤銷管理員（1965 年法第 25 條），並可對其民事甚至刑事責任（包括背信罪或挪用公款罪）進行追究。

ALUR 法規定的每三年競爭機制也允許定期挑戰費率和服務質量。