Umboð um sölu á fasteignum: leiðbeiningar 2026

Sala á fasteign krefst líkamlegrar viðveru við undirritun formlegs samnings hjá lögmanni. Þegar eigandi getur ekki eða vill ekki ferðast — útflutningur, veikindi, starfsfrekir erindi — verður umboð um sölu á fasteign ómissandi. Þessi lagalega skjöl, sem tilgreind eru í 1985. grein borgaralöganna, gerir kleift að framselja söluvaldfé til trausts umboðsmanns. Þessi grein útskýrir gildi skilyrði, stigveldi mögulegra mynda, áhættu ef endurorðið er gölluð og stafræna verkfæri sem uppfylla kröfur og auðvelda umboð sem tengjast fasteignaviðskiptum.

Af hverju skal fasteignakaupumboð vera dómsmálað

1. grein borgaralöganna kveður á um að „umboð má veita með formlegum skjali eða einkaafskiptasamningi, jafnvel með bréfi; það má einnig veita munnlega". Hins vegar tilgreinir hún strax að mynd umboðsins verður að vera að minnsta kosti jafngild þeirri mynd sem framtíðar athafi hennar. Hins vegar, í frönsku fasteignaréttar, er sala á fasteign skylda að vera þekkt af opinberum samningi dómsmála (1. grein laga frá 25. ventôse árið XI). Þar af leiðir höfuðregla: umboð um sölu á fasteign verður sjálft að vera tekið með formlegri mynd fyrir dómsmála.

Umboð sem einkaafskipti, jafnvel réttilega undirritað, væru óvinnsanleg fyrir þriðja aðila og myndu ekki leyfa dómsmálanum að staðfesta söluskjalið. Þetta er ástæðan fyrir því að dómsmálar neita að undirrita ef framvísað umboð var ekki sett saman af samkynnum eða af heimili stjórnvaldum.

Óumdeild lagaleg grunnur

Þrjú stofnframtíðarskjöl stjórna efninu:

• 1984. grein borgaralöganna: skilgreining á umboði sem samningi þar sem einn aðili gefur öðrum valdið til að gera eitthvað fyrir hans hönd og reikning.
• 1985. grein borgaralöganna: regla um samsvörun mynda milli umboðsins og höfuðsamningsins.
• Sáttmáli frá 2. nóvember 1945 og tilskipun frá 26. nóvember 1971 um stöðu dómsmála, sem skilgreina skilyrði sem opinberir samningar hljóðast undir.

Þessi orðskjöl mynda samstætt kerfi: allt umboð sem sleppir formlegri mynd fyrir yfirfærsluskjal á fasteign er ógildir með sanngirni sem hægt er að kalla fram af tjónaðum aðilum.

Sendiherraembætti umboðið: valkostur erlendis

Þegar umboðshafi dvellst utan Frakklands er ekki alltaf unnt að sækja dómsmála frönsku. Tveir valkostir eru til:

1. Umboðið sem dómsmáli fær í heimaríki búsetu, með þeim skilyrði að það samrýmist sendinefnd sem er hentugt fyrir La Haye sáttmálann frá 5. október 1961 og, ef nauðsyn krefur, heimilt þýðingu.
2. Sendiherraembætti umboðið, stofnað í sendiherrum eða sendiköntum Frakklands erlendis, en stjórnarakkar þeirra hafa völ á umboði dómsmála fyrir athöf sem varða franska þegna.

Í báðum tilfellum verður frumrit eða opinber staðfesting að komast til frönsku dómsmála fyrir undirritunardagsetningu.

Skyldubundin innihald gildis fasteignakaupumboðs

Umboð um sölu á fasteign verður að vera sérkennt — það er, að auðkenna með nákvæmni fasteign sem seld er og völd sem framseluð eru — og ekki almenn. Almennt umboð um stjórnun veitir ekki sjálfkrafa valdið til að selja fasteign, eins og æðri dómstóll minnt á það (3. borgaralegur, 15. október 2015, nr. 14-23.612).

Nauðsynleg athuganir

Opinberi samningur umboðsins verður að geta:

• Fullt auðkenni umboðshafa (nafn, fornafn, fæðingardagur og staður, heimilisfang, hjúskaparstaða).
• Fullt auðkenni umboðsmanns (söm upplýsingar).
• Nákvæm skráarlegð tilnefning fasteignarinnar: sveitarfélag, hluti, parcelnúmer, flatarmál, eðli (landlóð, íbúð, hús), nákvæm heimilisfang.
• Lágmarksverð eða, ef ekki, aðferðir við verðlagningu og samþykkt skilyrði sem stöðvast (fjármögnunarklaúsula, o.s.frv.).
• Gildistími umboðsins: venjulega 12 mánuðir, endurnýjanlegur.
• Aðeyjandi völd: skrifa undir samninga eða löglýsingu um sölu, taka á móti tryggingarinnborgun, gera allar skrá- og veðformferlisöt.

Takmarkanir og takmörk umboðsins

Umboðshafi getur takmarkað völd umboðsmanns: bannað sölu undir lágmarksverði, útilokaðir ákveðnir kaupendur eða takmörkuð greiðslumót. Þessar takmarkanir eru gagnvirkar fyrir þriðja aðila að því gefnu að þær séu skýrt nefndar í samningnum. Ef ekki, þá er umboðsmaðurinn sem fer yfir völd sín að bera persónulega ábyrgð án þess að sala sé endilega ógilg ef kaupandi var góðri trú (1156. grein borgaralöganna).

Hagnýt verklag: frá drögum til endanlegrar undirskriftar

Framgangur til að fá dómsmál umboð fylgir markaðri leið sem merki að vera skipulögð fyrir allum alvöru samningaviðræðum.

1. skref: hafðu samband við dómsmála að eigin vali

Umboðshafi hefur samband við dómsmála — sinn eða kaupanda — sem dregur upp umboðssamning. Dómsmálastjóri staðfestir lagalegt getu umboðshafa (fullorðinsaldur, engar verndarráðstafanir eða umsjón) og engan óleyst grunnskálð á fasteign.

2. skref: undirritun umboðsins

Umboðshafi skrifar undir fyrir dómsmála, sjálflega. Ef umboðið er sett saman erlendis, dómsmáli sveitarfélagsins eða konsulin safnar undirskriftar. Skjalið er síðan sent, undir öruggum pósti eða með staðfestri stafrænu leið samkvæmt staðbundnum lögum, til dómsmálans frá Frankríki.

3. skref: eftirlit dómsmálans

Áður en undirritun söluskjalsins er, dómsmálinn fullvissast um formlega fullnustu umboðsins, umfangs þess (nær það sölu um þessa fasteign?) og gildis hans (er hún útrunnin?). Ef einhver vafi leikur á, óskar hann staðfestingu eða endurnýjunar.

4. skref: undirritun söluskjalsins

Umboðsmaðurinn mætir á skrifstofu dómsmálans á sölodegi, með frumriti umboðsins og gildu auðkenniskenni. Hann skrifar undir opinbera samninginn fyrir hönd seljandans, innan strangra marka framseluðra valda.

Fyrir undirbúningsskjöl — samninga, ein einhyrning sölulögin — getur stafrænni undirskrift í fasteign verið notuð svo framarlega sem dómsmálinn eða fasteignasalinn notar traust þjónustuveitu sem er hæf samkvæmt reglugerðinni eIDAS. Certyneo gefur með sér háþróaðri undirskrift sem uppfyllir kröfur fyrir einkasamningsskjöl sem eru á undan sölunni.

Sérstakar aðstæður: óblandað, SCI og framtíðarmat

Fasteignakaupumboðið tekur viðbótarvídd í aðstæðum margra eigenda eða flókinna eignaskipulagsmála.

Sala á óblönduðu fasteign

Ef óblandað, hver óblöndunaraðili verður að gefa samþykki sitt fyrir sölu (815-3. grein borgaralöganna). Ef einn þeirra getur ekki verið viðstaddur, verður hann að stofna að sér dómsmál umboð fyrir hvern og einn. Ef samþykki eru ekki samræmd, má leita dómsmálaleyfis. Fyrir athöf venjulegrar stjórnunar og umsjón umboðs um fulltrúa, stafræn árangursrík lausn gerir það mögulegt að flæta dreifingu skjala meðal dreifðra meðeigenda.

Sala af SCI

Þegar fasteign tilheyrir borgaralegi fasteignafélagi (SCI), er það rétt skipaður stjórnandi sem hefur valdið að selja. En ef lög krefjast sameiginlegrar ákvörðunar félaga, verður almenn samkoma fyrirfram að heimila hana. Umboðið sem gefið er til þriðja aðila af stjórnandanum verður þá að treysta á næmið þingsályktun, sem afrit er tengt við söluskjalið. Stafrænni undirskrift fyrir dómssamfélög gefur gagnlega rakningarleið fyrir þingsöl og umboðssaminga.

Sala á fasteign í afnotarétti eða nakri eigu

Framsal fullrar eignar á sundurskiptri fasteign krefst sameiginlegs samþykkis afnotamanns og nakra eiganda. Hver getur falið fulltrúa með sundri dómsmál umboði. Heildarverð afnotaréttar og nakrar eignar er síðan reiknað samkvæmt skattkvarðabúnaði sem tilgreindur er í 669. grein almenns skattalaga.

Stafrænir valkostir fyrir undirbúningsskjöl fyrir sölu

Þó að salan sjálf krefjist óskilabundins formlegs samnings, margar undirbúningsskjöl geta með gildi notað hæfa eða háþróaða stafræna undirskrift.

Framtíð og samninga samninga

Einhyrning sölulögin og samningur (eða tvíhliða framtíðarlögin) eru einkasamningsskjöl. Þeir geta verið undirritaðir stafrænt, að því skilyrði að hæfilegum undirskriftarstigi sé notað. Dómskönnun dómsmála Parísar staðfesti árið 2023 að forsamninga fasteigna sem undirritaðir voru með viðurkenndri eIDAS vettvanginu eru gildir og gagn. Verkfæri eins og alhliða leiðbeiningar um stafræna undirskrift gera kleift að skilja einfalt, háþróað og hæft stig sem beiting.

Umboð fasteignasalar

Umboð um sölu sem falið er fasteignasala (Hoguet lög frá 2. janúar 1970) eru einkasamningsskjöl sem geta verið undirritaðir stafrænt, þar með talið með einni undirskrift, svo fremi sem umboðsmaðurinn lætur eftir sönnun samþykkis sem ber þess. Til að halda áfram með samanburð á stafrænum undirskriftarlausnum, Certyneo gefur yfirlýsingu um boðið á frönsku markaði.

Opinberbir samningar í fjarlægð: visio dómskönnun

Frá tilskipuninni frá 20. nóvember 2020 geta dómsmálar tekið á móti opinberum samningum í fjarlægð með því að nota öruggan vísitölusamband, með því skilyrði að öryggiskröfur sem ætlaðar eru af æðri dómskönnun séu virtar. Þessi þróun dregur verulega úr þörfinni fyrir sendiherraumbó fyrir Frakka erlendis. Umboðið helst þó nauðsynlegt þegar umboðshafi neitar eða getur ekki tekið þátt í öruggu visio dómskönnu. Til að reikna hugsanlegan sparnað sem tengist stafrænu verki, ROI reiknivél fyrir stafræna undirskrift Certyneo veitir persónulegt áætlun.

Afturkallun og endalok umboðsins

Umboðið getur verið afturkallað hvenær sem er af umboðshafa, áður en umboðsmaðurinn hefur lokið athöfinni sem hann fékk valdið fyrir (2003. grein borgaralöganna). Afturköllunin verður að tilkynnt til umboðsmanns og, til að vera gagnvirk fyrir þriðja aðila, kynnt fyrir dómsmálanum. Það endar einnig sjálfkrafa með andláti, vernd eða bilun umboðshafa eða umboðsmanns.

Lagalegur rami sem gildir um fasteignakaupumboð

Fasteignakaupumboðið er innan samhæfðs löggjafar sem fléttar borgaralög, dómsmálalög og í auknum mæli stafræn réttur.

Borgaralög — grundvallargrein

• 1984. grein: skilgreinir umboðssamning sem sáttmála þar sem umboðshafi gefur umboðsmanni valdið til að starfa fyrir hans hönd og reikning. Umboðið er efnislegra tæki hans.
• 1985. grein: setur regluna um samsvörun mynda — umboðið verður að taka á sig að minnsta kosti sömu mynd og athöf sem henni tengist. Beitt á fasteignasölu, þetta krefst formlegrar mynd.
• 1987. grein: minni að sérumboð er krafist þegar um er að ræða ráðstöfunaraðgerðir (sala, gjöf, stofnun veðs).
• Greinum 2003 til 2010: stýra endalokum umboðsins (afturkallun, dauði, óhæfi) og áhrifum afturköllunar á þriðja aðila.
• 815-3. grein: ef óblanduð, krefst einróma samþykkis óblöndunaraðila fyrir ráðstöfunaraðgerðir.

Dómsmálalög

• Lög frá 25. ventôse árið XI (16. mars 1803): stofnar einokun dómsmála fyrir opinbera samningi í Frankríki, þar með talið fasteign flutningir.
• Tilskipun nr. 71-941 frá 26. nóvember 1971 varðandi samningum sem sett eru af dómsmálum, sérstaklega mynd útgáfu og getur.
• Tilskipun nr. 2020-1422 frá 20. nóvember 2020: innleiðingu opinberanir samningir í fjarlægð með öruggu visio dómskönnu.

Stafrænni undirskrifti og stafræn mótun

• Reglugerð eIDAS nr. 910/2014 (ESB): stofnar þrjú stig stafrænnar undirskriftar (einföld, háþróuð, hæf) og réttarafleiðingu þeirra. Hæf undirskrift er gert ráð fyrir sem jafngild handriti undirskrift. Beint á einkasamningsskjöl sem undirbúningur fyrir sölu.
• 1366. grein borgaralöganna: fagnar réttarafleiðingu rafskrifra skjals að því skilyrði að höfundur þess geti verið réttilega auðkenndur og að heilleiki hans sé tryggð.
• 1367. grein borgaralöganna: skilgreinir stafræna undirskrift sem óskaðlega merki samþykkis undirritara.

Lagaleg hætta

Gölluð umboð í mynd afhjúpar seljanda fyrir aðgerð til ógildi sölu, sem beiting má nota innan 5 ára (2224. grein borgaralöganna). Framkölluðir kaupendur geta farið fram á skaðabætur. Dómsmálinn sem myndu skrifa undir athöf á grundvelli ófullnægjandi umboðs gerir ábyrgð fyrir borgaralegri aðhygli, tryggð með skyldu tryggingu dómsmála dómsmálakammer. Að lokum, ef svik — persónusmöt eða falsun umboðs — refsiákvæði 313-1 (svik) og 441-1 (falsun á ritun) sakarlaga gilda, með refsingu geta náð til 7 ára fangelsislegrar skaða og 750.000 € sektar.

Sviðsmyndir: fasteignakaupumboðið í framkvæmd

Sviðsmynd 1: útlendur eigandi selur íbúð sitt Parísar

Eigandi sem hefur búið í Suðuraustur-Asíu í þrjú ár vill selja tveggja herbergja íbúð sína í stórborg í Frakklandi. Hann getur ekki snúið til Frakklands fyrir undirritun söluskjalsins innan samins tíma með kaupandanum. Hann hefur samband við sendiherri Frakklands næsta staðar þar sem hann dvellst, bókar tíma og skrifar undir dómsmál umboð sem tilnefnir bróður sinn sem umboðsmann með valdið til að undirrita söluskjalið á skilgreindu lágmarksverði. Umboðið er apostille, skannaðs í háum upplausn og sent með öruggum hætti til dómsmálans frá Frakklandi, sem fær frumritið með þjóðkjósni alþjóðlegum pósti 10 dögum fyrir undirritun. Heildartími vinnslunnar er 18 dagar, samanborið við 45 daga áætlaðir ef eigandinn hefði þurft að skipuleggja ferðalag. Sparnaðurinn á ferðakostnaði og gistingu er talinn 2.500 til 4.000 EUR.

Sviðsmynd 2: sala á óblendaðri fasteign meðal erflinga sem búa í þremur löndum

Fjórir erfingjar deila með sér óblendaðri páfu sem keypt var sem hluti af erfðum. Tveir dveljast í Frakklandi, einn í Belgíu og einn í Kanada. Til að forðast að safna fjórum undirritum á sömu dómsmálaskrifstofunni, tvær sendiherraembætti umboð eru sett upp í Brussel og Montréal. Tveir erfingjar sem búa í Frakklandi undirrita sjálfir fyrir dómsmálann. Umboðsmennirnir sem tilnefndir eru (einn af erfingjunum sem eru í Frakklandi fyrir belgíska erfingjann; sameiginlegur vinur fyrir kanadíska erfingjann) mæta með opinberum völdum. Salan er gerð í einum skipan. Án þessarar aðstöðu myndu samhæfingartímar hafa seinkað sölunni um 3 til 6 mánuði samkvæmt venjulegum dómskönnunum fyrir þessa tegund dossiers, með kostnaðaaukum fyrir sameiginlega kostnað og fasteignaskatta sem geta farið yfir 3.000 EUR.

Sviðsmynd 3: SCI fjölskyldun selur verslunarplássi í gegnum umboðmannsskrifstofunni

Félag borgaralegrar fasteigna sem geymir verslunarhúsnæði 180 m² ákveður að selja þessa eign í kjölfar óhefðbundins almennra fundar sem heimilaði söluna með samstöðu meðeigenda. Stjórnandinn í SCI, einn með valdið til að tákna félagið, framselar þetta valði með dómsmál umboði til meðeiganda-aðstoðarstjóra vegna fyrirhuguðrar innlögn. Umboðið er sérkennt — takmarkað við sölu um þessa eina fasteign, á lágmarksverði og innan 6 mánaða tímabils — og skjöl samkominnar. Dómsmálinn bætir við dossier án fyrirvara. Aðdráttin á ferlinu gerði það mögulegt að virða fyrri sölulögin án yfirvara um seinkun, sem sparaði SCI samningsvið óhreyfanleika (um 1% af fyrirhuguðu söluviðmið, eða nokkur þúsund EUR í þessu tilfelli).

Niðurstöður

Fasteignakaupumboðið er miklu meira en stjórnunarstjórnun: það er lagalegt skjal þar sem gildi skilyrða það gildi sölu sjálfrar. 1985. grein borgaralöganna kveður án tvívítunar á formlegri mynd dómsmála, hvort sem umboðshafi sé í Frakklandi eða erlendis. Með því að virða samsvörun mynda, að nákvæmni völd sem framseluð eru og staðfesta gildis tíma umboðsins eru þrjú stoðir óhræðilegrar umboðs.

Þó að endanleg sala krefjist alltaf dómsmála samningsins, geta undirbúningsstig — samningar, umboð umboðs, heimild stjórnenda SCI — nú verið stafræn með stafræni undirskrift sem uppfyllir eIDAS. Certyneo fylgir fagmönnum í fasteign, dómsmálakönnum og fjárfestum í þessum stafrænu flutningi með viðurkenntum verkfærum og viðmótum sem hönnuð eru fyrir fjölloga athöf.

Tilbúin að tryggja umboð og fasteignaskjöl þín? Finndu tilboð Certyneo og biddu um ókeypis kyningu í dag.