Fasteignakaup: Fullkomið lagalegt og fjárhagslegt ferli

Inngangur

Fasteignakaupin í Frakklandi eru ein mikilvægasta eignaviðskiptin fyrir heimili eða fyrirtæki. Milli þess að semja um verðið, framkvæma skyldugreininguna, fara fyrir lögbókanda og fá fasteignalánið krefst kaupferlið flóknar laga-, skatta- og fjármálakunnáttu. Innrammað af frönsku borgaralegum lögum, ALUR lögunum frá 2014 og fjölmörgum reglugerðum á sviði, krefjast kaup á fasteignum strangan undirbúning. Þessi leiðarvísir útskýrir hvert stig kaupferlisins, hvort sem það er aðalbúseta, leigufjárfesting eða kaup í atvinnuskyni, samþættir lagalegar skuldbindingar og þær fjárhagslegu lyftistöng sem eru í boði.

Samningastigið: lagalegur grundvöllur viðskipta

Fasteignaviðræður fara út fyrir einfalda umræðu um verð. Það bindur aðila lagalega við undirritun skriflegs kauptilboðs, sem, samþykkt af seljanda, felur í sér loforð um sölu í skilningi 1583. gr. o.fl. almannalaga. Kaupandi verður að greina nokkrar breytur: verð á m² á svæðinu, stöðu staðarmarkaðar, verk sem á að skipuleggja, sameignargjöld og gildandi skattlagningu.

Samningaviðræðurnar snerta einnig þau frestunarskilyrði sem málamiðlunin felur í sér: að fá fasteignalánið (skylt samkvæmt Scrivener-lögum), skort á servíettum, hagstæð niðurstöðu greiningarinnar. Fagleg samningaviðræður fela einnig í sér dagsetningu eignaskipta, úthlutun umboðsgjalda og allar viðbótarábyrgðir. Í samhengi við leigufjárfestingu verða samningaviðræður að taka mið af brúttó- og nettóávöxtun, þaki á leigu á spennusvæðum sem kveðið er á um í lögum ALUR og horfum á söluhagnaði við endursölu.

Lögboðin fasteignagreining

Tæknigreiningarskráin (DDT) er sett af byggingar- og húsnæðislögum. Það felur í sér, eftir atvikum: DPE (Energy Performance Diagnosis), asbest, blý (CREP) greining, termíta, ástand náttúrulegra og tæknilegra áhættu (ERP), gas- og rafmagnsgreiningu fyrir mannvirki eldri en 15 ára, Carrez Law mælingar í sameign og ástand hávaðamengunar í lofti.

Frá lögum um loftslags- og viðnámsþol frá 2021, kveður DPE jafnvel á leigu: húsnæði flokkað G hefur verið bönnuð til leigu síðan 2025, F verður árið 2028. Fyrir kaupandann réttlætir óhagstæð DPE samningaviðræður niður á við eða samþættingu verkskostnaðar. Greiningin ber ábyrgð á seljanda: hvers kyns aðgerðaleysi eða mistök geta leitt til aðgerða til verðlækkunar eða hætt við sölu á grundvelli dulda gallans (grein 1641 í Civil Code).

Aðalhlutverk lögbókanda

Lögbókandi er opinber starfsmaður sem er skylt að hafa afskipti af hvers kyns fasteignasölu (4. grein laga 25. Ventôse ár XI). Það staðfestir gerninginn, tryggir birtingu þess í þinglýsingaþjónustu og tryggir réttaröryggi viðskipta. Hlutverk þess felur í sér sannprófun á uppruna eignarhalds yfir 30 ár, eftirlit með easements, veðstöðu eignarinnar og fylgni við borgarskipulag.

Lögbókandagjöld, ranglega nefnd (þau innihalda aðallega yfirfærsluskatta sem greiddir eru til ríkis og sveitarfélaga), eru um það bil 7-8% af verði í gömlum eignum og 2-3% í nýjum eignum. Á milli málamiðlanna og hins ósvikna verknaðar er hægt að aflétta frestunarskilyrðum í 3 til 4 mánuði. Lögbókandinn hreinsar einnig forkaupsrétt sveitarfélagsins (DPU), sem getur á ákveðnum svæðum tafið viðskiptin.

Fjármögnun með fasteignaláni

Fasteignalán falla undir neytendalög (greinar L313-1 o.fl.). Lántakendur njóta 10 daga umhugsunarfrests frá móttöku lánstilboðs. Há fjármálastöðugleikaráð (HCSF) takmarkar skuldahlutfallið við 35% af hreinum tekjum og lengdina í 25 ár (27 ár með frestun vegna nýrra eigna).

Kaupandi verður að bera saman APR (Annual Percentage Rate), þar á meðal vexti, lántakatryggingu, umsýslugjöld og ábyrgðir (veð eða innborgun). Frá Lemoine lögunum frá 2022 er úthlutun vátrygginga möguleg hvenær sem er, sem skapar verulegan sparnað. Fyrir leigufjárfestingu eru lánsvextir frádráttarbærir frá eignatekjum sem hámarkar skattalega arðsemi fyrirkomulagsins.