Modèle de bail d'habitation non meublée – Belgique

Présentation

Le bail d'habitation non meublée (bail de résidence principale « nu ») est le contrat par lequel un bailleur loue à un locataire un logement sans mobilier, à usage de résidence. AVERTISSEMENT ESSENTIEL — fragmentation régionale du bail résidentiel : depuis la 6e réforme de l'État belge (2014), le bail résidentiel relève de la compétence des Régions et non plus du fédéral. La Région de Bruxelles-Capitale applique le Code bruxellois du logement, la Wallonie applique le Code wallon de l'Habitation durable (décret du 15 mars 2018), et la Flandre applique le Vlaamse Codex Wonen van 2021. Ces trois régimes régionaux diffèrent sur des points essentiels : le plafond et les formes du dépôt de garantie, les délais de préavis du bailleur et du locataire selon le motif de résiliation, les modalités d'indexation annuelle du loyer, et les formalités d'enregistrement. Il n'existe pas de régime fédéral unique applicable sur tout le territoire belge. Ce modèle inclut une variable « région » pour identifier le Code applicable, mais les montants et délais précis doivent impérativement être vérifiés à jour auprès du Code régional en vigueur au moment de la signature. Quand l'utiliser : dès qu'un logement non meublé est loué à titre de résidence principale, en indiquant clairement la région où se situe le bien. Clauses essentielles à adapter selon la région : la durée du bail (une durée de référence de neuf ans existe dans plusieurs régimes régionaux belges pour le bail de résidence principale de droit commun, sauf bail de courte durée ou de plus longue durée expressément prévu — à vérifier selon la région), le plafond et la forme du dépôt de garantie (compte individualisé, garantie bancaire, garantie CPAS, selon les options ouvertes dans la région concernée), les délais de préavis (variables selon la région, le motif de résiliation, et le moment du congé dans le cours du bail), l'indexation annuelle du loyer sur la base de l'indice santé, et l'enregistrement obligatoire du bail. État des lieux : un état des lieux détaillé, établi contradictoirement, doit être annexé au bail dès l'entrée dans les lieux, dans les régimes régionaux belges — son absence peut faire présumer que le locataire a reçu le logement en bon état. Erreurs à éviter : appliquer par erreur les règles d'une région à un bien situé dans une autre région ; se référer aux plafonds ou délais du droit français (loi n°89-462 du 6 juillet 1989), qui ne s'applique pas en Belgique ; omettre l'enregistrement du bail ; ne pas établir d'état des lieux d'entrée contradictoire. Ce modèle constitue une base de rédaction générale et ne dispense pas d'une vérification des règles précises du Code régional applicable, ni d'une relecture par un professionnel du droit belge.

Informations à personnaliser

• Nom ou raison sociale du bailleur

• Adresse du bailleur

• Nom et prénom du locataire

• Adresse du logement loué

• Désignation du logement (surface, nombre de pièces)

• Région où se situe le logement

  Bruxelles-Capitale, Wallonie ou Flandre — détermine le Code du logement régional applicable.

• Durée du bail

  À vérifier selon le régime régional applicable au moment de la signature (durée de référence fréquente de 9 ans en droit commun régional belge).

• Date d'entrée en jouissance

• Loyer mensuel

• Montant mensuel des charges

• Indice santé de référence à la signature

• Montant du dépôt de garantie

  Le plafond légal varie selon la région : à vérifier auprès du Code régional applicable.

• Forme du dépôt de garantie

  Compte individualisé, garantie bancaire, ou garantie CPAS selon les modalités disponibles dans la région concernée.

• Date de signature du bail

Personnalisez votre modèle

Questions fréquentes

Pourquoi ce modèle inclut-il une variable « région » ?

Parce que le bail résidentiel est une matière régionale en Belgique depuis la 6e réforme de l'État : Bruxelles, la Wallonie et la Flandre ont chacune leur propre Code du logement, avec des règles différentes sur le dépôt de garantie, les préavis et l'indexation du loyer.

Quelle est la durée habituelle d'un bail non meublé en Belgique ?

Une durée de référence de neuf ans est fréquente en droit commun régional belge pour le bail de résidence principale, mais des baux de plus courte ou plus longue durée existent selon des règles propres à chaque région : cette durée doit être vérifiée au regard du Code régional applicable.

Le loyer peut-il être indexé automatiquement ?

Oui, sous conditions, sur la base de l'indice santé, selon les modalités prévues par le Code du logement de la région concernée. Les modalités précises (fréquence, formule) doivent être vérifiées auprès du régime régional applicable.

Ce modèle applique-t-il les règles françaises de la loi de 1989 ?

Non, aucunement. La loi française n°89-462 du 6 juillet 1989 ne s'applique pas en Belgique. Ce modèle repose sur le droit belge du logement, régionalisé.

L'état des lieux d'entrée est-il obligatoire ?

Oui, un état des lieux détaillé et contradictoire est requis dès l'entrée dans les lieux dans les régimes régionaux belges. Son absence peut faire présumer que le locataire a reçu le logement en bon état.

L'enregistrement du bail est-il obligatoire ?

Oui, dans les trois régions, l'enregistrement du bail de résidence principale est obligatoire et incombe en général au bailleur, généralement sans frais pour ce type de bail.

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