Diagnóstico Inmobiliario Obligatorio: Lista Completa 2026

La venta de un bien inmobiliario en Francia impone al vendedor la entrega de un Expediente de Diagnóstico Técnico (EDT) al comprador, anexado a la promesa de venta o al acta auténtica. En 2026, la regulación se refuerza, especialmente en el aspecto energético con la prohibición progresiva del arrendamiento de viviendas ineficientes energéticamente. Dominar la lista exhaustiva de diagnósticos obligatorios es por lo tanto esencial para asegurar jurídicamente la transacción y evitar litigios posteriores a la venta. Este artículo hace un punto completo sobre los diagnósticos exigibles en 2026 según la naturaleza del bien, su ubicación y su año de construcción.

El marco legal del Expediente de Diagnóstico Técnico

El EDT está regulado por los artículos L.271-4 a L.271-6 del Código de la Construcción y la Vivienda (CCH). Su ausencia compromete la responsabilidad del vendedor y puede ocasionar la anulación de la venta, una reducción del precio, o incluso la acción por garantía de vicios ocultos. Cada diagnóstico debe ser realizado por un diagnosticador certificado COFRAC, conforme al decreto n°2006-1114. La duración de validez varía según el tipo de diagnóstico, y un documento expirado no es oponible al comprador.

Lista de los 10 diagnósticos obligatorios en 2026

1. Diagnóstico de Rendimiento Energético (DPE) — Obligatorio para toda vivienda, válido 10 años. Desde 2025, las viviendas clasificadas con G están prohibidas para arrendamiento; la F lo estará en 2028.

1. Diagnóstico de Amianto — Obligatorio para bienes cuyo permiso de construcción es anterior al 1 de julio de 1997. Duración ilimitada si se detecta ausencia.

1. Constatación de Riesgo de Exposición al Plomo (CREP) — Para viviendas construidas antes del 1 de enero de 1949. Validez de 1 año si es positivo, ilimitada si es negativo.

1. Estado relativo a la presencia de termitas — Obligatorio en las zonas definidas por decreto prefectoral. Validez 6 meses.

1. Estado de la instalación interior de gas — Para instalaciones de más de 15 años. Validez 3 años.

1. Estado de la instalación interior de electricidad — Para instalaciones de más de 15 años. Validez 3 años.

1. Estado de Riesgos y Contaminación (ERP) — Obligatorio en las zonas afectadas por un PPR (natural, minero, tecnológico), sismicidad, radón. Validez 6 meses.

1. Diagnóstico de saneamiento no colectivo — Para viviendas no conectadas a la red de alcantarillado. Validez 3 años.

1. Medición Ley Carrez — Para todo lote en copropiedad (excepto sótanos, garajes, terrazas). Duración ilimitada excepto por trabajos modificativos.

1. Auditoría energética — Obligatoria desde el 1 de abril de 2023 para la venta de viviendas clasificadas con F o G, extendida a las clases E en 2025 y D en 2034.

Sanciones y responsabilidades en caso de incumplimiento

La ausencia de un diagnóstico obligatorio priva al vendedor de la cláusula de exoneración de garantía de vicios ocultos (artículo 1641 del Código Civil). Un DPE erróneo puede ahora comprometer la responsabilidad del diagnosticador Y del vendedor, desde su carácter oponible instaurado por la ley Clima y Resiliencia del 22 de agosto de 2021. Las sanciones penales pueden alcanzar 37 500 € de multa por falsa declaración relativa al amianto o al plomo.