Depósito de garantía de alquiler: cálculo y restitución legal

El depósito de garantía constituye una de las sumas más reguladas en el marco de un contrato de alquiler. Regulado por la ley n°89-462 del 6 de julio de 1989, llamada ley Mermaz, es objeto de numerosos litigios entre propietarios e inquilinos, especialmente en la restitución al final del contrato. Comprender las reglas precisas de cálculo, conservación y restitución es esencial para asegurar la relación de alquiler y evitar conflictos ante la comisión departamental de conciliación o el juez de asuntos contencioso-administrativos.

Cálculo del importe legal del depósito de garantía

El importe del depósito de garantía está estrictamente limitado por la ley y depende del tipo de alquiler:

• Alquiler vacío (residencia principal): el depósito se limita a un mes de alquiler sin gastos, de conformidad con el artículo 22 de la ley del 6 de julio de 1989, modificado por la ley MOLLE de 2009.

• Alquiler amueblado (residencia principal): desde la ley ALUR del 24 de marzo de 2014, el depósito se limita a dos meses de alquiler sin gastos (artículo 25-6 de la ley de 1989).

• Alquiler de temporada o movilidad: sin límite legal para el alquiler de temporada; no se puede exigir ningún depósito para un contrato de movilidad (artículo 25-14).

El depósito debe pagarse en la firma del contrato y su importe debe figurar expresamente en el documento. Atención: si el alquiler es pagadero por anticipado para un período superior a dos meses, no se puede exigir ningún depósito de garantía al inquilino.

Plazos de restitución después del estado de salida

La restitución del depósito está regulada por plazos estrictos desde la ley ALUR:

• 1 mes máximo si el estado de salida se ajusta al estado de entrada;

• 2 meses máximo si se constatan degradaciones o incumplimientos.

Estos plazos corren a partir de la entrega de las llaves al propietario o a su mandatario. En copropiedad, el propietario puede retener una provisión de máximo el 20% del depósito hasta la liquidación anual de las cuentas de la copropiedad, con el fin de regularizar posibles ajustes de gastos.

En caso de retraso en la restitución, el depósito se aumenta en 10% del alquiler mensual sin gastos por mes de retraso comenzado, penalización automática prevista en el artículo 22 de la ley de 1989.

Retenciones autorizadas del depósito

El propietario solo puede hacer retenciones previa presentación de justificantes: presupuestos, facturas, actas de comisario o fotos anexadas al estado de salida. Son especialmente justificables:

• las reparaciones locativas no efectuadas (decreto n°87-712 del 26 de agosto de 1987);

• los alquileres y gastos impagos;

• las degradaciones que excedan el deterioro normal;

• los ajustes de gastos.

El deterioro normal, definido como el desgaste ordinario causado por el tiempo, nunca puede ser cobrado al inquilino. Desde la ley ALUR, propietario e inquilino pueden acordar una escala de deterioro normal anexada al contrato para objetivar las retenciones.

Recursos en caso de litigio

En caso de desacuerdo, el inquilino debe dirigir primero una notificación por correo certificado con acuse de recibo. A falta de acuerdo amistoso, puede acudir gratuitamente a la comisión departamental de conciliación (CDC) y, en su defecto, ante el juez de asuntos contencioso-administrativos del tribunal judicial. La acción prescribe en 3 años a partir de la exigibilidad de la restitución (artículo 7-1 de la ley de 1989).

Conclusión

Dominar el régimen del depósito de garantía asegura la relación propietario-inquilino. Una documentación rigurosa (estado de salida detallado, fotos, escala de deterioro normal, justificantes de trabajos) sigue siendo la mejor protección contra litigios y garantiza una restitución conforme al marco legal.