¿Puede firmarse electrónicamente una promesa de venta inmobiliaria?

Sí, sin restricción. La ley ALUR del 24 de marzo de 2014 y el decreto n°2014-1581 del 23 de diciembre de 2014 validaron expresamente la firma electrónica para los precontratos inmobiliarios. El artículo 1366 del Código Civil garantiza el valor jurídico. Los notarios aceptan desde 2018 las copias electrónicas firmadas AES en preparación de la escritura pública.

¿Cuál es la diferencia entre promesa unilateral y promesa sinalagmática (compromiso)?

La promesa unilateral solo vincula al vendedor (el beneficiario tiene una opción que ejercer durante un plazo definido, generalmente con depósito de una cantidad de bloqueo). La promesa bilateral (compromiso) vincula inmediatamente a las dos partes — art. 1589 CCiv «equivale a venta». El compromiso es hoy en día la forma estándar, más rápida y más protectora para ambas partes.

¿Qué nivel de firma: SES, AES o QES?

La firma avanzada (AES) es el estándar recomendado para un compromiso inmobiliario. Aporta la presunción de confiabilidad (art. 1367 CCiv) — indispensable para el cálculo del plazo de retractación L271-1 y la prueba de la fecha de notificación. La QES se utiliza para las ventas > 1M€ o los vendedores extranjeros (anti-blanqueo reforzado, vigilancia LCB-FT).

¿Cómo funciona el plazo de desistimiento de 10 días (L271-1 CCH)?

El comprador no profesional dispone de un plazo de 10 días a contar desde la notificación del compromiso firmado para retractarse sin motivo y sin penalidad. La notificación debe realizarse por carta certificada con acuse de recibo o por firma electrónica con acuse de recibo (nuestro flujo lo genera automáticamente). El plazo es corrido: si el día 10 cae sábado, domingo o festivo, se traslada al próximo día hábil. Audit trail eIDAS = prueba de la fecha exacta de notificación.

¿Cuáles son las condiciones suspensivas habituales?

(1) Obtención del préstamo inmobiliario (la más común — plazo de 30 a 60 días para presentar una oferta de préstamo aceptada) ; (2) Condiciones de urbanismo (ausencia de servidumbre, conformidad del PLU, certificado de urbanismo positivo) ; (3) Acuerdo de la comunidad de propietarios para ejercer el derecho de tanteo ; (4) No ejercicio de un derecho de tanteo urbano por el ayuntamiento o la SAFER ; (5) Cancelación de una eventual hipoteca. Cada condición tiene su propio vencimiento, gestionado por nuestro panel de control.

¿Qué sucede si el adquirente no levanta una condición suspensiva?

Si la condición no se cumple por culpa del comprador (negligencia en constituir el expediente de préstamo, por ejemplo): el vendedor puede retener el depósito de garantía + solicitar la ejecución forzada o daños y perjuicios. Si la condición no se cumple por una razón ajena (banco que rechaza, urbanismo desfavorable): el compromiso se resuelve de pleno derecho, el depósito de garantía se devuelve al comprador, sin indemnización alguna.

¿Reemplaza el compromiso la escritura pública ante el notario?

No. El compromiso es un precontrato que vincula a las partes. La venta inmobiliaria definitiva requiere una escritura pública otorgada por notario para ser oponible a terceros y publicada en el servicio de publicidad inmobiliaria (transferencia oficial de la propiedad). El plazo entre compromiso y escritura pública es generalmente de 2 a 3 meses — tiempo necesario para cumplir las condiciones suspensivas y obtener el financiamiento.

¿Cuánto tiempo hay que conservar el compromiso?

10 años mínimo a contar desde la firma de la escritura pública. En la práctica, conservación de por vida recomendada (litigios sobre defectos ocultos, acciones de garantía). Certyneo archiva automáticamente el compromiso + su audit trail eIDAS durante 10 años, gratuitamente, accesibles en todo momento desde su panel de control.

Art. 1589 Código Civil · Ley SRU derecho de desistimiento 10 días · eIDAS AES

Firmar una promesa de compraventa inmobiliaria en línea, en 2 minutos

Promesa sinalagmática (compromiso) de compraventa inmobiliaria entre vendedor y comprador, firmada electrónicamente con el mismo valor jurídico que un compromiso en papel. Conforme al artículo 1589 del Código Civil (« la promesa de venta equivale a venta ») y al artículo L271-1 del Código de la Construcción (plazo de desistimiento de 10 días para el comprador no profesional) — firma avanzada AES eIDAS, multifirmante.

Marco legal: Art. 1589 Código Civil
Nivel de firma: AES eIDAS recomendada
Archivo legal: 10 años

¿Qué es una promesa de compraventa inmobiliaria?

La promesa de compraventa inmobiliaria (a menudo llamada « compromiso ») es un precontrato por el cual el vendedor se compromete a vender y el comprador se compromete a comprar un bien inmueble, a un precio determinado, bajo reserva de la levantamiento de las condiciones suspensivas (obtención del préstamo, levantamiento de una condición urbanística, consentimiento de la comunidad de propietarios para un adjudicatario). Según el artículo 1589 del Código Civil, « la promesa de venta equivale a venta cuando hay consentimiento recíproco de ambas partes sobre la cosa y sobre el precio » — el compromiso es inmediato y recíproco. Para el comprador no profesional, el artículo L271-1 del Código de la Construcción y la Vivienda establece un plazo de desistimiento de 10 días a partir de la notificación, durante el cual el comprador puede desistirse sin motivo y sin penalización.

¿Por qué firmar una promesa de compraventa inmobiliaria electrónicamente?

Valor jurídico idéntico

El artículo 1366 del Código Civil reconoce al documento electrónico la misma fuerza probatoria que al documento en papel. La ley ALUR de 2014 y el decreto del 23 de diciembre de 2014 validaron expresamente la firma electrónica para los precontratos inmobiliarios. Los notarios aceptan desde 2018 las copias electrónicas firmadas AES.

Multifirmante (vendedor + comprador + agencia)

Vendedor(es) — a menudo una pareja — , comprador(es) — a menudo también una pareja — , agencia inmobiliaria mandataria, eventualmente la garantía. Nuestro flujo gestiona la firma secuencial con OTP SMS individual por firmante. Fin de las firmas para reenviarse por correo certificado.

Plazo de desistimiento de 10 días integrado

El artículo L271-1 del CCH impone 10 días de desistimiento para el adquirente no profesional a partir de la notificación. Nuestro flujo desencadena automáticamente el temporizador y envía una notificación de recordatorio en D+8 y D+9. Pista de auditoría eIDAS para probar la fecha exacta de notificación — base del cálculo del plazo.

Condiciones suspensivas trazadas

Cada condición suspensiva (préstamo, urbanismo, copropiedad) tiene su propio vencimiento. Nuestro panel de control sigue el estado de cada una y notifica automáticamente a las partes al vencimiento. Práctico para el notario que prepara la escritura pública.

Firmar una promesa de venta inmobiliaria en 4 pasos

De la redacción del compromiso al archivo legal, en menos de 5 minutos.

1. Preparar el compromiso
Cargue su PDF de compromiso (redactado por la agencia, el notario o nuestro generador): designación del inmueble (catastro, superficie, DPE), precio, condiciones suspensivas (préstamo, urbanismo), fecha de reitración ante notario, depósito de garantía.
2. Añadir los firmantes
Vendedor(es), adquirente(s), agencia mandataria. Cada uno recibe un enlace seguro personalizado por correo electrónico + OTP SMS individual. La notificación de desistimiento al adquirente no profesional se desencadena automáticamente.
3. Elegir el nivel eIDAS
Firma avanzada (AES) recomendada para un compromiso inmobiliario: presunción de fiabilidad (art. 1367 CCiv), OTP SMS, certificado único por firmante. La QES se utiliza para ventas > 1M€ o vendedores extranjeros (lucha reforzada contra el blanqueo de capitales).
4. Firmar, notificar, archivar
Cada parte firma desde su teléfono u ordenador. El compromiso finalizado + el PDF de prueba se archivan 10 años automáticamente. Notificación automática del plazo de desistimiento L271-1 al adquirente no profesional (temporizador 10 días). Preparación de la escritura pública facilitada para el notario.

Preguntas frecuentes

¿Puede firmarse electrónicamente una promesa de venta inmobiliaria?: Sí, sin restricción. La ley ALUR del 24 de marzo de 2014 y el decreto n°2014-1581 del 23 de diciembre de 2014 validaron expresamente la firma electrónica para los precontratos inmobiliarios. El artículo 1366 del Código Civil garantiza el valor jurídico. Los notarios aceptan desde 2018 las copias electrónicas firmadas AES en preparación de la escritura pública.
¿Cuál es la diferencia entre promesa unilateral y promesa sinalagmática (compromiso)?: La promesa unilateral solo vincula al vendedor (el beneficiario tiene una opción que ejercer durante un plazo definido, generalmente con depósito de una cantidad de bloqueo). La promesa bilateral (compromiso) vincula inmediatamente a las dos partes — art. 1589 CCiv «equivale a venta». El compromiso es hoy en día la forma estándar, más rápida y más protectora para ambas partes.
¿Qué nivel de firma: SES, AES o QES?: La firma avanzada (AES) es el estándar recomendado para un compromiso inmobiliario. Aporta la presunción de confiabilidad (art. 1367 CCiv) — indispensable para el cálculo del plazo de retractación L271-1 y la prueba de la fecha de notificación. La QES se utiliza para las ventas > 1M€ o los vendedores extranjeros (anti-blanqueo reforzado, vigilancia LCB-FT).
¿Cómo funciona el plazo de desistimiento de 10 días (L271-1 CCH)?: El comprador no profesional dispone de un plazo de 10 días a contar desde la notificación del compromiso firmado para retractarse sin motivo y sin penalidad. La notificación debe realizarse por carta certificada con acuse de recibo o por firma electrónica con acuse de recibo (nuestro flujo lo genera automáticamente). El plazo es corrido: si el día 10 cae sábado, domingo o festivo, se traslada al próximo día hábil. Audit trail eIDAS = prueba de la fecha exacta de notificación.
¿Cuáles son las condiciones suspensivas habituales?: (1) Obtención del préstamo inmobiliario (la más común — plazo de 30 a 60 días para presentar una oferta de préstamo aceptada) ; (2) Condiciones de urbanismo (ausencia de servidumbre, conformidad del PLU, certificado de urbanismo positivo) ; (3) Acuerdo de la comunidad de propietarios para ejercer el derecho de tanteo ; (4) No ejercicio de un derecho de tanteo urbano por el ayuntamiento o la SAFER ; (5) Cancelación de una eventual hipoteca. Cada condición tiene su propio vencimiento, gestionado por nuestro panel de control.
¿Qué sucede si el adquirente no levanta una condición suspensiva?: Si la condición no se cumple por culpa del comprador (negligencia en constituir el expediente de préstamo, por ejemplo): el vendedor puede retener el depósito de garantía + solicitar la ejecución forzada o daños y perjuicios. Si la condición no se cumple por una razón ajena (banco que rechaza, urbanismo desfavorable): el compromiso se resuelve de pleno derecho, el depósito de garantía se devuelve al comprador, sin indemnización alguna.
¿Reemplaza el compromiso la escritura pública ante el notario?: No. El compromiso es un precontrato que vincula a las partes. La venta inmobiliaria definitiva requiere una escritura pública otorgada por notario para ser oponible a terceros y publicada en el servicio de publicidad inmobiliaria (transferencia oficial de la propiedad). El plazo entre compromiso y escritura pública es generalmente de 2 a 3 meses — tiempo necesario para cumplir las condiciones suspensivas y obtener el financiamiento.
¿Cuánto tiempo hay que conservar el compromiso?: 10 años mínimo a contar desde la firma de la escritura pública. En la práctica, conservación de por vida recomendada (litigios sobre defectos ocultos, acciones de garantía). Certyneo archiva automáticamente el compromiso + su audit trail eIDAS durante 10 años, gratuitamente, accesibles en todo momento desde su panel de control.

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