Depósito de garantía de alquiler: cálculo y restitución legal

El depósito de garantía constituye una de las sumas más reguladas en el marco de un contrato de alquiler. Regulado por la ley n°89-462 del 6 de julio de 1989, denominada ley Mermaz, es objeto de numerosos litigios entre propietarios e inquilinos, especialmente en la restitución al final del contrato. Comprender las normas precisas de cálculo, conservación y restitución es esencial para asegurar la relación de alquiler y evitar conflictos ante la comisión departamental de conciliación o el juez de los litigios de protección.

Cálculo del importe legal del depósito de garantía

El importe del depósito de garantía está estrictamente limitado por la ley y depende del tipo de alquiler:

• Alquiler vacío (residencia principal): el depósito se limita a un mes de alquiler sin gastos, conforme al artículo 22 de la ley del 6 de julio de 1989, modificado por la ley MOLLE de 2009.

• Alquiler amueblado (residencia principal): desde la ley ALUR del 24 de marzo de 2014, el depósito está limitado a dos meses de alquiler sin gastos (artículo 25-6 de la ley de 1989).

• Alquiler estacional o de movilidad: sin límite legal para el alquiler estacional; no se puede exigir ningún depósito para un contrato de movilidad (artículo 25-14).

El depósito debe ser pagado a la firma del contrato y su importe debe figurar expresamente en el mismo. Atención: si el alquiler es pagable por adelantado por un período superior a dos meses, no puede exigirse ningún depósito de garantía al inquilino.

Plazos de restitución tras el estado de las cosas

La restitución del depósito está regulada por plazos estrictos desde la ley ALUR:

• 1 mes máximo si el estado de las cosas de salida es conforme al estado de las cosas de entrada;

• 2 meses máximo si se constatan degradaciones o incumplimientos.

Estos plazos corren a partir de la entrega de las llaves al propietario o a su representante. En caso de copropiedad, el propietario puede retener una provisión máxima del 20% del depósito hasta la aprobación anual de las cuentas de la copropiedad, para resolver las posibles regularizaciones de gastos.

En caso de retraso en la restitución, el depósito se incrementa en un 10% del alquiler mensual sin gastos por mes de retraso iniciado, penalización automática prevista en el artículo 22 de la ley de 1989.

Retenciones autorizadas sobre el depósito

El propietario solo puede efectuar retenciones con presentación de justificantes: presupuestos, facturas, actas de oficial judicial o fotos anexadas al estado de las cosas. Son especialmente justificables:

• las reparaciones locativas no realizadas (decreto n°87-712 del 26 de agosto de 1987);

• los alquileres y gastos impagos;

• las degradaciones que excedan el deterioro normal;

• las regularizaciones de gastos.

El deterioro normal, definido como el desgaste ordinario causado por el tiempo, nunca puede facturarse al inquilino. Desde la ley ALUR, propietario e inquilino pueden acordar una escala de deterioro anexada al contrato para objetivar las retenciones.

Recursos en caso de litigio

En caso de desacuerdo, el inquilino debe dirigir primero una notificación por carta certificada con acuse de recibo. A falta de acuerdo amistoso, puede accionar gratuitamente ante la comisión departamental de conciliación (CDC), y en su defecto ante el juez de los litigios de protección del tribunal de justicia. La acción prescribe a los 3 años a partir de la exigibilidad de la restitución (artículo 7-1 de la ley de 1989).

Conclusión

Dominar el régimen del depósito de garantía asegura la relación propietario-inquilino. Una documentación rigurosa (estado de las cosas detallado, fotos, escala de deterioro, justificantes de trabajos) sigue siendo la mejor protección contra los litigios y garantiza una restitución conforme al marco legal.