Nekilnojamojo turto apmokestinimo investuotojai: 2026 m. mokesčių sumažinimas

Nekilnojamojo turto apmokestinimas investuotojams: mokesčių sumažinimas

Įvadas

Prancūzijos nekilnojamojo turto apmokestinimas išlieka vienu iš galingiausių investuotojų turto optimizavimo svertų. Tarp mokesčių paskatų schemų, atleidimo režimų ir mažinimo mechanizmų įstatymų leidėjas siūlo daugybę sprendimų, kaip žymiai sumažinti mokesčių spaudimą nuomos pajamoms ir kapitalo prieaugiui. Tačiau dėl Bendrojo mokesčių kodekso (CGI) sudėtingumo ir nuolatinių teisės aktų pokyčių, ypač laipsniškos Pinel sistemos reformos iki jos išnykimo 2024 m., investuotojai turi būti nuolat budrūs. Šiame ramsčio vadove išsamiai aprašomi pagrindiniai mokesčių režimai, taikomi investicijoms į nekilnojamąjį turtą, jų tinkamumo sąlygos, taip pat teisinės optimizavimo strategijos, leidžiančios maksimaliai padidinti grynąjį nekilnojamojo turto pelningumą.

Pinel sistema: mokesčių sumažinimas naujam nekilnojamajam turtui

Kodifikuota CGI 199 straipsnio naujovėse, Pinel sistema leidžia Prancūzijos mokesčių mokėtojams gauti pajamų mokesčio sumažinimą mainais už naujo būsto, skirto nuomai, įsigijimą. Sumažinti 2024 m. (klasikinis Pinel: 9 % per 6 metus, 12 % per 9 metus, 14 % per 12 metų) ir toliau išlieka aukštesni pagal Pinel+ programą (12 %, 18 %, 21 %), kuriai reikalingi sugriežtinti aplinkosaugos kriterijai (RE2020) ir minimalūs paviršiaus plotai.

Investicijos neviršija 300 000 EUR per metus ir 5 500 EUR/m². Turtas turi būti nuomojamas kaip pagrindinė gyvenamoji vieta 6, 9 arba 12 metų nuomininkams, laikantis dekrete nustatytų išteklių ribų. Nuomos kainos taip pat ribojamos priklausomai nuo zonų (A bis, A, B1). Nesilaikant šių sąlygų, administracija visiškai susigrąžina mokestinę lengvatą.

Pajamos iš žemės: mikrožemės valdymas ir realus režimasPajamos iš žemės: mikrožemės valdymas ir realus režimasPajamos iš tuščios nuomos apmokestinamos žemės pajamų kategorijoje (CGI 14–33 straipsniai). Kartu egzistuoja du režimai:

mikrožemės valdymas ⬥⬥⬥, prieinamas, kai bendrosios pajamos neviršija 15 000 EUR per metus, taikomas fiksuoto dydžio sumažinimas 30 %, apimantis mokesčius. Paprasta ir be formalumų, tinka mažiems, mažai pakrautiems turtams.⬥⬥⬥ tikrasis režimastampa privalomas virš 15 000 EUR ir neprivalomas mažesniems įplaukoms. Tai leidžia atskaityti faktinius mokesčius: paskolos palūkanas, techninės priežiūros ir remonto darbus, nekilnojamojo turto mokestį, draudimo įmokas, valdymo mokesčius, atidėjinius bendrosios nuosavybės mokesčiams. Dėl nepalūkanų mokesčių susidaręs žemės deficitas yra priskiriamas bendroms pajamoms, neviršijančioms 10 700 eurų per metus (dvigubai iki 21 400 eurų energetinės renovacijos darbams iki 2025 m.), o perteklius perkeliamas 10 metų.

Nuoma su baldais: LMNP ir LMP

Skirtingai nei nuoma su baldais, nuoma su baldais priskiriama pramoninio ir komercinio pelno (BIC) kategorijai.Neprofesionalios baldų nuomos įmonės (LMNP)Neprofesionalios baldų nuomos įmonės (LMNP)

statusas siūlo dvi galimybes: mikro-BIC (50 % sumažinimas, arba 30 % nuo 2024 m. neklasifikuotam turistų apgyvendinimui su baldais) arba realų režimą, ypač patrauklų, nes leidžia apskaitinį turto ir baldų nusidėvėjimą. Šis nusidėvėjimas, kurio negalima išskaičiuoti iš nuomos mokesčio, dažnai leidžia nuomos pajamas neutralizuoti mokesčių tikslais 15–25 metams.⬥⬥⬥ Profesionalios baldų nuomos įmonės (LMP)statusas, apibrėžtas CGI 155 IV straipsnyje, taikomas, kai įplaukos viršija 23 000 EUR ir sudaro daugiau nei 50 % namų ūkio pajamų. Tai suteikia papildomų privalumų: deficito paskirstymas bendroms pajamoms, dalinis atleidimas nuo kapitalo prieaugio po 5 veiklos metų, atleidimas nuo TFI.

Nekilnojamojo turto kapitalo prieaugis: pašalpos ir atleidimas nuo mokesčių

Kapitalo prieaugis, gautas pardavus nekilnojamąjį turtą (išskyrus pagrindinę gyvenamąją vietą, visiškai atleistas pagal CGI 150 U II-1° str.), apmokestinamas 19% pajamų mokesčio mokesčiu, padidintu 17,2% socialinio draudimo įmokų iš viso 36,2%.e. Taikomi sutrumpinti valdos trukmę: visiškai atleidžiama nuo IR po 22 metų ir nuo socialinio draudimo įmokų po 30 metų. Progresinis priemoka (nuo 2 iki 6 proc.) taikoma kapitalo prieaugiui, viršijančiam 50 000 eurų.

Išvada

Nekilnojamojo turto mokesčio optimizavimas yra pagrįstas kruopščia turto profilio, investavimo tikslų ir laikymo horizonto analize. Kiekviena sistema – Pinel, LMNP, žemės deficitas – reaguoja į konkrečią strategiją ir nustato griežtus teisinius suvaržymus. Turto valdymo patarėjo ar specializuoto buhalterio pagalba leidžia užtikrinti mokesčių pasirinkimą ir išvengti koregavimo. Pasitraukimo (perpardavimo, perdavimo) iš įsigijimo numatymas išlieka raktu į optimizuotą grynąjį pelningumą ilgalaikėje perspektyvoje.