Nuomos mokestis ir nuoma: teisinis nuomos skirtumas

Gyvenamosios ar komercinės nuomos kontekste nuomos ir nuomos mokesčių painiojimas yra įprastas, tačiau turintis teisinių pasekmių. Šios dvi sąvokos, nors ir papildo viena kitą, paklūsta skirtingiems režimams, kuriuos reglamentuoja 1989 m. liepos 6 d. Įstatymas Nr. 89-462 ir 1987 m. rugpjūčio 26 d. Dekretas Nr. 87-713. Įvaldyti šį skirtumą būtina tiek nuomotojui, kuris turi užtikrinti nuomos sutarties ir kvitų sudarymą, tiek nuomininkų teisėtumą, kuris turi patikrinti nuomininkus.

Teisinis nuomos apibrėžimas

Nuoma atitinka finansinį atlygį, kurį nuomininkas moka nuomotojui mainais už būsto ar patalpų suteikimą. Tai yra pagrindinė nuomininko pareiga pagal Civilinio kodekso 1728 straipsnį. Jos dydis laisvai fiksuojamas pasirašant nuomos sutartį (išskyrus siauras vietas, kuriose taikoma 2018 m. lapkričio 23 d. ELAN įstatymo numatyta nuomos kontrolė) ir gali būti peržiūrima tik pagal indeksavimo sąlygą, paprastai indeksuojama pagal Rent Reference Index (IRL), kurį kas ketvirtį skelbia INSEE.

Už nuomą atlyginama tik už naudojimąsi turtu. Ji neapima nuomininko individualaus vartojimo, taip pat bendrojo naudojimo patalpų įprastinės priežiūros išlaidų, kurioms taikomas atskiras režimas.

Nuomos mokesčių pobūdis ir režimas

Nuomos mokesčiai, taip pat vadinami „atgautinaisiais mokesčiais“, nurodo išlaidas, kurias iš pradžių apmoka nuomotojas, tačiau pagal įstatymą nuomininkui leidžiama iš naujo išrašyti sąskaitas faktūras. Jų sąrašas yra griežtai ribojantis: 1987 m. rugpjūčio 26 d. dekrete yra išsamiai išvardyti grąžinami daiktai, ypač:

• Šalto vandens, karšto vandens ir bendro šildymo išlaidos;
• Bendro naudojimo patalpų priežiūra (valymas, apšvietimas, liftas);
• Smulkus bendros įrangos remontas;
• Buitinių atliekų surinkimo mokestis.

Jokie mokesčiai, nenumatyti šiame dekrete, negali būti apmokestinami iš nuomininko, net ir su jo rašytiniu sutikimu. Ši viešosios tvarkos taisyklė apsaugo nuomininką nuo nesąžiningų sąlygų. Mokesčiai paprastai mokami kaip mėnesiniai atidėjiniai, su privalomu metiniu koregavimu pateikus patvirtinamuosius dokumentus (1989 m. įstatymo 23 straipsnis).

Kodėl skirtumas yra teisiškai lemiamas

Nuomos ir mokesčių painiavos kelia keletą pavojų. Pirma, dėl peržiūros: tik nuoma gali būti indeksuojama pagal IRL; mokesčiai kinta pagal faktines išlaidas. Tuomet nemokėjimo atveju sutarties nutraukimo sąlygoje turi būti konkrečiai atsižvelgta į skolos pobūdį. Galiausiai mokesčių požiūriu nuomotojas deklaruoja nuomą kaip pajamas iš nuosavybės, o susigrąžinti mokesčiai nėra apmokestinamos pajamos.

Bylinėjimosi atveju teisėjas, be nuomos mokesčio, reguliariai perkvalifikuoja netinkamai apibūdintas sumas į „mokesčius“, grąžindamas nuomininkui nepagrįstai surinktas sumas, kartu su teisinėmis palūkanomis.

Geroji nuomos sutarties sudarymo praktika

Nuomos sutartyje atskiruose punktuose turi būti aiškiai atskirtas nuomos mokestis ir atidėjinių mokesčiams dydis. Rekomenduojama pridėti atlygintinų išlaidų sąrašą ir nurodyti paskirstymo raktą (tūkstantinės dalys, procentai, individualus suvartojimas). Šis skaidrumas apriboja ginčus ir užtikrina sutartinius santykius per visą nuomos laikotarpį.