Contrat de gestion locative — Québec

Présentation

Le contrat de gestion locative est l'entente par laquelle un propriétaire (le mandant) confie à un gestionnaire — professionnel de la gestion immobilière ou agence — l'administration courante d'un immeuble loué, en son nom et pour son compte. Au Québec, ce contrat relève des règles générales du mandat prévues par le Code civil du Québec (art. 2130 et suivants) : contrairement au courtage immobilier (recherche d'un acheteur ou d'un locataire), qui exige un permis délivré par l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ), la simple administration d'un immeuble déjà loué n'est en principe pas soumise à ce permis — sauf lorsque le gestionnaire est aussi chargé de trouver de nouveaux locataires, activité qui relève alors du courtage. Quand l'utiliser : lorsqu'un propriétaire bailleur souhaite déléguer tout ou partie de l'administration d'un immeuble locatif (perception des loyers, suivi des baux, entretien courant) à un professionnel plutôt que de l'assurer lui-même. Ce contrat ne remplace pas le bail conclu avec chaque locataire, lequel doit être établi sur le formulaire obligatoire du Tribunal administratif du logement (TAL) pour un bail résidentiel. Régime du bail résidentiel sous-jacent — points de vigilance : le gestionnaire qui administre des logements résidentiels pour le compte du propriétaire doit respecter le régime protecteur du CCQ, notamment l'interdiction en principe d'exiger un dépôt de garantie autre que le premier mois de loyer versé d'avance, et le mécanisme de reconduction automatique du bail résidentiel sauf avis de non-renouvellement donné dans les délais prescrits. Ces règles s'imposent au gestionnaire au même titre qu'au propriétaire lui-même. Missions typiques confiées au gestionnaire : recherche et sélection de locataires, vérification des références et de la capacité de payer, préparation et signature du bail (sur le formulaire du TAL) au nom du mandant, perception des loyers, suivi et relance des retards de paiement, gestion de l'entretien courant et des réparations, gestion de la relation avec les locataires, et reddition de comptes périodique au propriétaire. Clauses essentielles : la description précise et limitative de l'étendue des pouvoirs confiés au gestionnaire (notamment sa capacité à engager des dépenses ou des travaux au-delà d'un certain montant sans accord préalable), la durée du contrat et ses modalités de renouvellement, les honoraires de gestion (généralement en pourcentage des loyers effectivement perçus), l'obligation de reddition de comptes régulière, et les conditions de résiliation. Erreurs à éviter : présumer qu'un dépôt de garantie peut être exigé du locataire au Québec, comme en France — c'est interdit en principe pour un bail résidentiel selon le Code civil du Québec ; utiliser un bail rédigé sur un modèle générique plutôt que le formulaire obligatoire du TAL ; confondre gestion locative et courtage lorsque le gestionnaire recherche activement de nouveaux locataires, ce qui peut exiger un permis OACIQ selon les circonstances ; omettre une clause de reddition de comptes précise et régulière.

Informations à personnaliser

• Nom ou raison sociale du mandant (propriétaire)

• Adresse du mandant

• Nom ou raison sociale du gestionnaire

• Adresse du gestionnaire

• Désignation de l'immeuble (type, nombre de logements)

• Adresse de l'immeuble géré

• Étendue des missions confiées au gestionnaire

• Seuil au-delà duquel l'accord préalable du mandant est requis

• Durée du contrat de gestion

• Taux des honoraires de gestion (% des loyers perçus)

• Périodicité de la reddition de comptes

  Mensuelle, trimestrielle, etc.

• Préavis de résiliation du contrat

• Date de signature

Personnalisez votre modèle

Questions fréquentes

Un gestionnaire locatif au Québec doit-il détenir un permis OACIQ ?

Pas nécessairement pour la simple administration d'un immeuble déjà loué. Le permis de l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) est requis pour l'activité de courtage (recherche d'un acheteur ou d'un locataire) ; l'administration courante (perception des loyers, entretien, suivi des baux) relève des règles générales du mandat du Code civil du Québec.

Le gestionnaire peut-il exiger un dépôt de garantie du locataire ?

Non, en principe. Le Code civil du Québec interdit d'exiger un dépôt de garantie pour un bail résidentiel, sauf le premier mois de loyer versé d'avance. C'est une différence majeure avec la France, où un dépôt de garantie est usuel — le gestionnaire doit impérativement s'y conformer.

Le bail rédigé par le gestionnaire doit-il suivre un formulaire particulier ?

Oui : pour un logement résidentiel, le bail doit être établi sur le formulaire obligatoire du Tribunal administratif du logement (TAL). Le contrat de gestion locative ne remplace pas ce formulaire, il organise seulement la relation entre le propriétaire et son gestionnaire.

Comment sont calculés les honoraires du gestionnaire ?

Généralement en pourcentage des loyers effectivement perçus pour le compte du propriétaire, prélevés lors de chaque reddition de comptes. Le taux exact doit être fixé dans le contrat.

Que se passe-t-il en cas de litige avec un locataire ?

Les litiges relatifs à un bail résidentiel relèvent de la compétence exclusive du Tribunal administratif du logement (TAL), que l'immeuble soit administré directement par le propriétaire ou par un gestionnaire mandaté.

Le gestionnaire peut-il engager des travaux sans l'accord du propriétaire ?

Uniquement pour l'entretien courant et les réparations urgentes, dans la limite d'un montant fixé au contrat. Au-delà de ce seuil, l'accord écrit préalable du propriétaire est requis.

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