Alokairua vs alokairua: legezko bereizketa errentamenduan

Etxebizitza- edo merkataritza-errentamendu baten testuinguruan, ohikoa da alokairuaren eta alokairu-kuoten arteko nahasketa, eta, hala ere, legezko ondorioekin. Bi nozio hauek, osagarriak izan arren, 1989ko uztailaren 6ko 89-462 Legeak eta 1987ko abuztuaren 26ko 87-713 Dekretuak araututako erregimen ezberdinei men egiten diete. Bereizketa hori menderatzea ezinbestekoa da bai errentariarentzako, zeinak bere errentamenduaren idazketa eta bere ordainagiriak ziurtatu behar baititu, bai erreklamazioaren legezkotasuna egiaztatu behar duen errentariaren kasuan.

Alokairuaren legezko definizioa

Alokairua maizterrak errentatzaileari ordaintzen dion kontraprestazio ekonomikoari dagokio ostatua edo lokala ematearen truke. Kode Zibilaren 1728. artikuluaren arabera errentariaren betebehar nagusia da. Haren zenbatekoa libreki finkatzen da alokairua sinatzean (2018ko azaroaren 23ko ELAN legeak aurreikusitako alokairuaren kontrola aplikatzen den eremu estuetan izan ezik) eta indexazio-klausula baten arabera soilik berrikusi daiteke, oro har INSEEk hiru hilero argitaratzen duen Errentaren Erreferentzia Indizeari (IRL) indexatuta.

Alokairuak jabetzaren gozamena esklusiboki ordaintzen du. Ez ditu estaltzen maizterraren banakako kontsumoak, ezta gune komunen ohiko mantentze-gastuak ere, erregimen bereizi batean sartzen direnak.

Alokairu-kuoten izaera eta erregimena

Alokairu-gastuak, “kobra daitezkeen kargak” ere deituak, errentatzaileak hasieran hartutako gastuak izendatzen ditu, baina legeak maizterrari berriz fakturatzeko baimena ematen diona. Haien zerrenda hertsiki murriztailea da: 1987ko abuztuaren 26ko dekretuak zehatz-mehatz jasotzen ditu berreskura daitezkeen partidak, bereziki:

• Ur hotzaren, ur beroaren eta berokuntza kolektiboaren gastuak;
• Eremu komunen mantentze-lanak (garbiketa, argiztapena, igogailua);
• Ekipo arruntetan konponketa txikiak;
• Etxeko hondakinen bilketa zerga.

Dekretu honetan aurreikusten ez den edozein karga ezin izango zaio maizterraren gain kobratu, nahiz eta bere idatzizko akordioa izan. Ordena publikoko arau honek errentatzailea babesten du bidegabeko baldintzetatik. Kargak, oro har, hileroko hornidura moduan ordaintzen dira, urteroko derrigorrezko erregularizazioarekin, egiaztagiriak aurkeztuz gero (1989ko legearen 23. artikulua).

Zergatik den bereizketa juridikoki erabakigarria

Alokairuaren eta kargaren arteko nahasteak hainbat arrisku dakartza. Lehenik, berrikuspenari dagokionez: alokairua soilik indexatu daiteke IRLri; kargak benetako gastuen arabera eboluzionatzen dute. Ondoren, ez ordaintzen bada, amaiera-klausulak berariaz zuzendu beharko du zorraren izaera. Azkenik, zergaren ikuspuntutik, errentatzaileak alokairua ondasun-errenta gisa deklaratzen du, eta berreskuratutako kargak ez dira zergapeko errenta osatzen.

Auzirik gertatuz gero, epaileak aldizka birkalifikatzen ditu alokairuaz gain "kargu" gisa deskribatutako zenbatekoak, behar bezala kobratutako diru-kopuruak maizterrari itzuliz, legezko interesekin batera.

Alokairua idazteko praktika onak

Errentamenduak argi eta garbi bereizi behar ditu, klausula bereizietan, alokairuaren zenbatekoa eta karga-hornidurarena. Gomendagarria da berreskura daitezkeen gastuen zerrenda eranstea eta banaketa-gakoa zehaztea (milarenak, ehunekoak, banakako kontsumoa). Gardentasun horrek gatazkak mugatzen ditu eta kontratu-harremana bermatzen du errentamenduaren iraupen osoan.