Kinnisvara ost: täielik juriidiline ja finantsprotsess

Sissejuhatus

Kinnisvara omandamine Prantsusmaal on majapidamise või ettevõtte jaoks üks struktureerivamaid varatehinguid. Hinna läbirääkimiste, kohustusliku diagnostika teostamise, notari juures käimise ja kinnisvaralaenu saamise vahel nõuab ostuprotsess keerulisi juriidilisi, maksu- ja finantsoskusi. Prantsuse tsiviilseadustiku, 2014. aasta ALUR-seaduse ja arvukate valdkondlike määruste alusel nõuab kinnisvara ost põhjalikku ettevalmistust. Selles juhendis kirjeldatakse kõiki omandamisprotsessi etappe, olgu see siis esmane elukoht, üüriinvesteering või äriline omandamine, integreerides juriidilised kohustused ja saadaolevad finantshoobad.

Läbirääkimiste faas: tehingu õiguslik alus

Kinnisvara läbirääkimised ulatuvad kaugemale pelgalt hinna üle arutlemisest. See seob pooli õiguslikult siduvaks kirjaliku ostupakkumise allkirjastamisel, mis müüja poolt aktsepteerituna kujutab endast müügilubadust artiklite 1583 ja sellele järgnevate artiklite tähenduses. tsiviilseadustiku sätetest. Ostja peab analüüsima mitmeid parameetreid: piirkonna m² hind, kohaliku turu olukord, planeeritavad tööd, kaasomandi tasud ja kehtiv maksustamine.

Läbirääkimised puudutavad ka kompromissis sisalduvaid edasilükkavaid tingimusi: kinnisvaralaenu saamine (Scriveneri seaduse järgi kohustuslik), servituutide puudumine, diagnostika soodne tulemus. Professionaalsed läbirääkimised hõlmavad ka omandiõiguse ülemineku kuupäeva, agentuuritasude jaotamist ja võimalikke lisatagatisi. Üüriinvesteeringu kontekstis tuleb läbirääkimistel arvesse võtta bruto- ja puhastootlust, ALUR-i seadusega kehtestatud üüride ülemmäära pingelistes piirkondades ning kapitalikasumi väljavaateid edasimüügil.

Kohustuslik kinnisvara diagnostika

Tehnilise diagnostika fail (DDT) on kehtestatud ehitus- ja elamuseadustikuga. See hõlmab olenevalt juhtumist: DPE (Energy Performance Diagnosis), asbesti, plii (CREP) diagnostika, termiidid, looduslike ja tehnoloogiliste riskide seisukord (ERP), gaasi- ja elektridiagnostika üle 15 aasta vanuste seadmete jaoks, Carrezi seaduse mõõtmine kaasomandis ja õhus leviva müra tase.

Alates 2021. aasta kliima- ja vastupidavuse seadusest kehtestab DPE isegi rentimise: eluaseme klassi G eluase on alates 2025. aastast keelatud, F on 2028. aastal. Ostja jaoks õigustab ebasoodne DPE allahindlusi või tööde eelarve integreerimist. Diagnoosiga kaasneb müüja vastutus: iga tegematajätmine või viga võib varjatud puuduse alusel kaasa tuua hinna alandamise või müügi tühistamise (tsiviilseadustiku artikkel 1641).

Notari keskne roll

Notar on riigiametnik, kelle sekkumine on kinnisvara müügi korral kohustuslik (Ventôse 25. aasta XI seaduse artikkel 4). See kinnitab akti, tagab selle avaldamise kinnistusteenistuses ja tagab tehingu õiguskindluse. Selle ülesannete hulka kuulub omandiõiguse päritolu kontrollimine 30 aasta jooksul, servituudi kontrollimine, kinnisvara hüpoteegi staatus ja linnaplaneerimise nõuetele vastavus.

Valesti nimetatud notaritasud (peamiselt sisaldavad need riigile ja kogukondadele tasutud võõrandamismakse) moodustavad vanade kinnistute puhul ligikaudu 7-8% ja uutel kinnistutel 2-3% hinnast. Kompromissi ja autentse dokumendi vaheline 3–4-kuuline periood võimaldab edasilükkavatest tingimustest loobuda. Samuti puhastab notar valla linna ostueesõiguse (DPU), mis võib teatud piirkondades tehingut venitada.

Finantseerimine kinnisvaralaenuga

Kinnisvarakrediiti reguleerib tarbijaseadustik (artiklid L313-1 jj). Laenuvõtjatel on pärast laenupakkumise saamist kohustuslik 10-päevane järelemõtlemisaeg. Kõrge finantsstabiilsuse nõukogu (HCSF) piirab võlamäära 35%-ni netosissetulekust ja kestust 25 aastaga (27 aastat koos edasilükkamisega uute kinnisvaraobjektide puhul).

Ostja peab võrdlema APR-i (Annual Percentage Rate), mis sisaldab intressi, laenuvõtja kindlustust, haldustasusid ja tagatisi (hüpoteek või tagatisraha). Alates 2022. aasta Lemoine'i seadusest on kindlustuse delegeerimine võimalik igal ajal, mis võimaldab oluliselt säästa. Üüriinvesteeringu puhul arvatakse laenuintressid omanditulust maha, optimeerides korralduse maksutasuvust.