Инвеститори в данъчно облагане на недвижими имоти: 2026 данъчни облекчения

При инвестиции в отдаване под наем нетната доходност зависи повече от избрания данъчен режим, отколкото от договорената покупна цена. Двама инвеститори, вложили една и съща сума в един и същ имот, могат да отчетат много различни резултати след данъчно облагане в зависимост от това дали отдават жилището необзаведено или обзаведено, както и от избрания декларативен режим. Тази статия разглежда изборите, които реално създават разликата, като оставя настрана нишовите схеми.

Отдаване под наем на необзаведено жилище: доходи от недвижими имоти

Наемите от необзаведено жилище се третират като доходи от недвижими имоти, с два възможни режима.

Режимът „micro-foncier“ се прилага автоматично под определен годишен таван на приходите. Той дава право на фиксирано намаление от 30%, представляващо всички разходи. Простотата му е единственото му предимство: щом реалните разходи надхвърлят 30% от наемите — което е обичайно още при наличие на заем или ремонтни дейности — той става неизгоден.

Реалният режим позволява да се приспадат действителните разходи: лихви по заем, застрахователни премии, данък върху недвижимия имот, разходи за управление, и най-вече разходи за поддръжка, ремонт и подобрение. Разходите за строителство, реконструкция и разширение са изключени от него.

Когато разходите надхвърлят наемите, дефицитът от недвижим имот се приспада от общия доход в рамките на годишен таван, като частта, произтичаща от лихвите по заема, остава приспадаема единствено от доходите от недвижими имоти. Излишъкът може да се пренася за срок от десет години. Това е най-ефективният лост на режима за необзаведено жилище и предполага концентриране на ремонтните дейности в една и съща данъчна година, вместо разсрочването им.

Едно условие съпътства предимството: приспадането от общия доход се запазва само ако жилището остане отдадено под наем през следващите три години.

Отдаване под наем на обзаведено жилище: режимът, който променя всичко

Наемите от обзаведено жилище се третират като промишлени и търговски печалби, а не като доходи от недвижими имоти. Тази квалификация, често възприемана като административна подробност, е основният лост на данъчното облагане на недвижими имоти.

Режимът „micro-BIC“ прилага фиксирано намаление върху приходите, чиято ставка и тавани бяха стеснени за туристическите обзаведени жилища — момент, който трябва да се провери за текущата година, тъй като правилото е било променяно многократно.

Реалният режим позволява приспадане на разходите, но най-вече амортизация на имота и на обзавеждането. Постройката се разделя на елементи, амортизирани за собствени срокове, като земята не подлежи на амортизация. Тази амортизация е приспадаем разход, който не съответства на никакъв паричен изход: тя намалява облагаемия резултат, без да натоварва реалната доходност.

На практика инвеститор на реален режим при обзаведено отдаване често неутрализира данъчното си облагане в продължение на много години. Амортизацията обаче не може да създаде дефицит: неприспаднатата част се пренася без ограничение във времето върху бъдещите печалби от същото естество.

Изборът между необзаведено и обзаведено жилище се решава следователно по-малко от номиналния наем, а повече от този механизъм. Той засяга и управлението: по-бърза ротация, задължение за обзавеждане, и ограниченията, описани в нашето ръководство за управление на отдаването под наем.

Капиталовите печалби при препродажба

Капиталовата печалба при недвижими имоти на физически лица се облага с данък върху доходите по пропорционална ставка, към която се добавят социалноосигурителните вноски.

Прилага се намаление в зависимост от продължителността на владеене по два различни ритъма: пълното освобождаване от данък върху доходите се достига след двадесет и две години владеене, а това от социалноосигурителните вноски — след тридесет години. Тази разлика от осем години систематично се подценява в прогнозите за изход.

Основното жилище е освободено без условие за продължителност. Съществуват и други освобождавания, по-специално за първата продажба на жилище, различно от основното, при условие за реинвестиране, или за продажби на ниска стойност.

Покупната цена може да бъде увеличена с разходите по придобиване и с ремонтните разходи, по фиксирани или реални условия, което съответно намалява данъчната основа. Съответните оправдателни документи трябва да се съхраняват през целия период на владеене — момент, който нотариусът рядко припомня в момента на покупката.

Владеене пряко или чрез дружество

Гражданското дружество за недвижими имоти често се представя като инструмент за оптимизация. Тя е преди всичко инструмент за предаване и управление.

При облагане с данък върху доходите дружеството е прозрачно: всеки съдружник се облага върху своя дял според правилата за доходи от недвижими имоти. Данъчният режим е следователно идентичен с прякото владеене.

При облагане с корпоративен данък логиката се променя: възможна е амортизация на имота, облагане по ставката, приложима за дружества, но капиталовата печалба от продажбата се изчислява върху нетна счетоводна стойност, намалена с амортизациите — което води до значително по-висока облагаема капиталова печалба при препродажба. Опцията е практически необратима. Тя е подходяща за стратегия на дългосрочно владеене и реинвестиране, а не за препродажба в средносрочен план. Разсъждението съвпада с изложеното в нашата статия за корпоративното данъчно облагане.

Схемите за данъчно облекчение

Пейзажът се стесни. Основната схема за данъчно облекчение при ново строителство е затворена за нови операции, а оставащите схеми са по-целенасочени:

• Режимите за стимулиране на обновяването при съществуващи сгради, обвързани с ремонтни дейности и с местоположение.
• Споразуменията с националната агенция за жилищно настаняване, които предлагат данъчно намаление срещу таван на наема.
• Патримониалните режими, приложими за защитени сгради, запазени за мащабни операции и за силно облагани данъкоплатци.

Никоя от тях не компенсира лошо местоположение, нито лоша покупна цена. Постоянното правило в тази област е, че данъчното предимство се изчислява след операцията, никога преди: придобиване, което не се държи без данъчното си предимство, не се държи.

Сценарии на употреба

Първа инвестиция за отдаване под наем със заем. Реалният режим за необзаведено жилище почти винаги е за предпочитане пред „micro-foncier“, тъй като лихвите по заема обикновено са достатъчни, за да надхвърлят фиксираното намаление от 30%.

Имот, изискващ значителни ремонтни дейности. Концентриране на приспадаемите ремонтни разходи в една и съща данъчна година, за да се създаде приспадаем дефицит от недвижим имот, като се вземе предвид задължението за отдаване под наем през следващите три години.

Търсене на слабо или необлагаеми доходи. Обзаведеното жилище при реален режим, с амортизация, е най-ефективната структура. Тя предполага водено счетоводство, а възстановимите разходи трябва да бъдат правилно отделени от приспадаемите разходи.

Често задавани въпроси

„Micro-foncier“ или реален режим? Реалният режим, щом разходите надхвърлят 30% от наемите, което е обичаен случай при наличие на заем или ремонтни дейности. „Micro“ се оправдава само за имот, държан без дълг и без значителни разходи.

По-изгодно ли е обзаведеното жилище от необзаведеното? В данъчно отношение — почти винаги, поради амортизацията на имота при реалния режим. Компенсацията се състои в управлението: по-кратък договор за наем, по-висока ротация, задължително обзавеждане.

Колко време е нужно за освобождаване от данък върху капиталовата печалба? Двадесет и две години владеене за данъка върху доходите, тридесет години за социалноосигурителните вноски. Тази разлика от осем години трябва да фигурира във всяка прогноза за препродажба.

Намалява ли гражданското дружество за недвижими имоти данъка? Само по себе си — не. При данък върху доходите то е прозрачно. При корпоративен данък позволява амортизация, но значително утежнява капиталовата печалба от продажбата. Това е преди всичко инструмент за предаване, а не данъчен инструмент.

Дефицитът от недвижим имот приспада ли се без ограничение? Не. Приспадането от общия доход е ограничено годишно, като частта, произтичаща от лихвите по заема, е приспадаема само от доходите от недвижими имоти. Излишъкът се пренася за срок от десет години.

Трябва ли да се пазят фактурите за ремонтни дейности? Да, през целия период на владеене. Те увеличават покупната цена при изчисляването на капиталовата печалба, а без оправдателен документ това увеличение се отказва.

Основни изводи

Три решения формират по-голямата част от разликата в нетната доходност, и всички те се вземат преди покупката. На първо място — начинът на отдаване под наем: необзаведено или обзаведено, който определя категорията на облагане и достъпа до амортизация. След това — декларативният режим, при който фиксираният вариант се оправдава само при липса на дълг и на разходи. Накрая — начинът на владеене, пряко или чрез дружество, чийто ефект се измерва най-вече при препродажба.

Схемите за данъчно облекчение идват след това, и никога на първо място. Инвестиция, която е рентабилна само благодарение на данъчното си предимство, си остава лоша инвестиция, а самият процес на придобиване заслужава също толкова внимание, както е подробно описано в нашата статия за правния и финансовия процес на покупка на недвижим имот.