Résiliation de bail : motifs légaux et préavis à respecter

Le locataire et le bailleur ne sont pas sur un pied d'égalité face à la résiliation d'un bail d'habitation. Le locataire peut partir à tout moment, sans motif. Le bailleur ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail, pour l'un des trois motifs que la loi admet, et en respectant des mentions dont l'omission entraîne la nullité pure et simple du congé. Cette asymétrie est la clé de tout le régime.

Le congé donné par le locataire

Le locataire peut résilier à tout moment, sans devoir se justifier. Le préavis de droit commun est de trois mois en location non meublée.

Il tombe à un mois dans plusieurs situations :

• Le logement se situe en zone tendue, ce qui suffit à lui seul, sans autre condition.
• Le locataire obtient un premier emploi, est muté, perd son emploi ou retrouve un emploi consécutivement à une perte d'emploi.
• Son état de santé, constaté par certificat médical, justifie un changement de domicile, et il a plus de soixante-cinq ans.
• Il bénéficie du revenu de solidarité active ou de l'allocation aux adultes handicapés.
• Un logement social lui est attribué.

En location meublée, le préavis est d'un mois quelle que soit la situation.

Le point de départ du délai est la date de réception du congé par le bailleur, et non la date d'envoi. Un congé posté le dernier jour du mois ne fait donc pas courir le préavis à partir de ce jour-là. Le locataire qui invoque un préavis réduit doit préciser le motif et joindre le justificatif dans le congé lui-même : un motif révélé après coup n'a pas d'effet rétroactif, et le préavis reste de trois mois.

Le congé donné par le bailleur

Le bailleur ne dispose d'aucune liberté équivalente. Son congé n'est possible qu'à l'échéance du bail, avec un préavis de six mois en location non meublée et de trois mois en meublé, et pour l'un de ces trois motifs uniquement :

La reprise pour occuper le logement. Le bailleur reprend le logement pour lui-même, son conjoint, partenaire, concubin notoire, ascendant ou descendant, ou ceux de son conjoint. Le congé doit désigner nommément le bénéficiaire et préciser le lien qui l'unit au bailleur.

La vente. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire, qui dispose d'un droit de préemption. Il doit donc mentionner le prix et les conditions de la vente, et reproduire les dispositions légales applicables.

Le motif légitime et sérieux. Il s'agit le plus souvent de manquements du locataire — retards de paiement répétés, troubles de voisinage, absence d'assurance. Le motif doit être réel et suffisamment grave, et c'est au bailleur de le démontrer.

À ces exigences s'ajoute une notice d'information à joindre au congé pour reprise ou pour vente. Son absence est sanctionnée par la nullité du congé, au même titre qu'un motif imprécis ou qu'un bénéficiaire non désigné.

Enfin, un locataire âgé de plus de soixante-cinq ans disposant de ressources modestes bénéficie d'une protection : le congé ne peut lui être délivré sans qu'une solution de relogement lui soit proposée, sauf lorsque le bailleur remplit lui-même des conditions d'âge ou de ressources.

La forme du congé

Trois modes de notification sont admis, et eux seuls :

• La lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
• L'acte d'huissier de justice.
• La remise en main propre contre récépissé ou émargement.

Un courriel, un message ou une lettre simple ne valent pas congé. Cette exigence de forme n'est pas théorique : elle porte sur la preuve de la date de réception, dont dépend le calcul du préavis. C'est le même enjeu probatoire que celui qui traverse l'ensemble du dossier locatif, du bail et de ses annexes jusqu'à l'état des lieux.

La résiliation pour impayés

Elle suit une logique distincte du congé et repose presque toujours sur la clause résolutoire insérée dans le bail.

La mise en œuvre commence par un commandement de payer délivré par un huissier de justice. Le locataire dispose d'un délai légal pour régulariser sa situation — délai qui a été raccourci par une réforme récente et qu'il convient donc de vérifier pour l'année en cours. À défaut de régularisation, la clause s'applique et le bailleur saisit le juge pour faire constater la résiliation et obtenir l'expulsion.

Deux tempéraments encadrent ce mécanisme. Le juge peut accorder des délais de paiement, qui suspendent les effets de la clause tant qu'ils sont respectés. Et l'expulsion ne peut être exécutée pendant la trêve hivernale, qui court de novembre à mars.

L'enseignement pratique est constant : la rapidité de réaction pèse davantage que le montant en jeu. Un impayé traité dès le premier mois se règle souvent par un échéancier ; le même impayé traité au sixième mois se règle par une procédure longue dont l'issue financière est rarement satisfaisante. Ce suivi fait partie des habitudes exposées dans notre guide de la gestion locative.

Ce qui se règle à la sortie

La fin du bail ouvre deux opérations distinctes qu'il ne faut pas confondre.

L'état des lieux de sortie, comparé à celui d'entrée, détermine les éventuelles retenues. La restitution du dépôt de garantie obéit ensuite à ses propres délais, un mois ou deux selon la conformité des deux états des lieux, avec des pénalités automatiques en cas de retard, calculées par mois entamé.

La régularisation des charges de la période écoulée reste due indépendamment de ces opérations, et ne se compense pas librement avec le dépôt. La répartition entre ce qui est récupérable et ce qui ne l'est pas est traitée dans notre article sur les charges locatives.

Scénarios d'usage

Locataire muté professionnellement. Le préavis réduit à un mois suppose que le motif soit indiqué dans le congé et justifié. Invoqué après l'envoi, il ne raccourcit rien.

Bailleur souhaitant vendre. Le congé doit être délivré six mois avant l'échéance, mentionner le prix et les conditions, reproduire les dispositions relatives au droit de préemption et être accompagné de la notice. Une seule de ces omissions annule le congé, et le bail se reconduit pour trois ans.

Impayé persistant. Commandement de payer, puis saisine du juge à l'expiration du délai. Anticiper la trêve hivernale dans le calendrier évite de découvrir que l'expulsion obtenue ne pourra pas être exécutée avant plusieurs mois.

Questions fréquentes

Le locataire doit-il motiver son congé ? Non, sauf s'il revendique un préavis réduit à un mois. Dans ce cas, le motif doit figurer dans le congé et être justifié au moment de son envoi.

À partir de quand court le préavis ? À partir de la date de réception du congé par son destinataire, et non de la date d'envoi. C'est pourquoi le mode de notification, qui établit cette date, est encadré.

Le bailleur peut-il donner congé en cours de bail ? Non. Son congé n'est possible qu'à l'échéance, avec six mois de préavis en location non meublée. En cours de bail, seule la résiliation pour manquement, via la clause résolutoire, permet de mettre fin au contrat.

Que se passe-t-il si une mention obligatoire manque ? Le congé est nul. Le bail se poursuit et se reconduit pour une nouvelle période, le bailleur devant attendre l'échéance suivante.

Un congé peut-il être donné par courriel ? Non. Seules la lettre recommandée avec avis de réception, l'acte d'huissier de justice et la remise en main propre contre récépissé sont admises.

Un locataire âgé peut-il être protégé contre un congé ? Oui. Au-delà d'un certain âge et sous condition de ressources, le congé suppose une proposition de relogement, sauf lorsque le bailleur remplit lui-même des conditions d'âge ou de ressources.

À retenir

Le locataire résilie librement, sous réserve du préavis et de la forme. Le bailleur ne résilie qu'à l'échéance, pour trois motifs limitativement admis, et son congé est un acte formaliste dont chaque mention conditionne la validité — désignation du bénéficiaire pour une reprise, prix et conditions pour une vente, notice d'information dans les deux cas.

Pour l'impayé, la règle est différente et plus simple : c'est le délai de réaction qui détermine l'issue. Le formalisme protège celui qui l'applique, mais aucune procédure ne rattrape six mois d'inaction.