Muirear cíosa vs. cíos: idirdhealú dlíthiúil i léas

I gcomhthéacs léasa cónaithe nó tráchtála, tá mearbhall coitianta idir cíos agus táillí cíosa, agus fós lán le hiarmhairtí dlíthiúla. Cé go bhfuil an dá nóisean seo comhlántach, cloíonn siad le réimeanna ar leith arna rialú ag Dlí Uimh. 89-462 an 6 Iúil, 1989 agus Foraithne Uimh. 87-713 an 26 Lúnasa, 1987. Tá sé ríthábhachtach an t-idirdhealú seo a mháistir don léasóir, a chaithfidh dréachtú a léasa agus a fháltais a áirithiú, agus don tionónta, a chaithfidh an tsuim a éilítear a fhíorú.

Sainmhíniú dlíthiúil ar chíos

Freagraíonn cíos don chomaoin airgeadais a íocann an tionónta leis an léasóir mar mhalairt ar chóiríocht nó áitribh a sholáthar. Is ionann é agus príomhoibleagáid an léasaí faoi Airteagal 1728 den Chód Sibhialta. Socraítear a mhéid faoi shaoirse ar shíniú an léasa (ach amháin i réimsí daingean ina bhfuil feidhm ag an rialú cíosa dá bhforáiltear le dlí ELAN an 23 Samhain, 2018) agus ní féidir é a athbhreithniú ach amháin de réir clásal innéacsaithe, atá innéacsaithe go ginearálta leis an Innéacs Tagartha Cíosa (IRL) arna fhoilsiú go ráithiúil ag INSEE.

Ní íocann an cíos ach taitneamh a bhaint as an réadmhaoin. Ní chlúdaíonn sé tomhaltas aonair an tionónta, ná gnáthchostais chothabhála na limistéar coiteann, a thagann faoi réimeas ar leith.

Cineál agus réim na muirear cíosa

Muirir chíosa, ar a dtugtar “muirir inghnóthaithe” freisin, sainítear speansais a d’íoc an léasóir ar dtús ach a n-údaraíonn an dlí iad a chur ar ais chuig an tionónta. Tá a liosta srianta go docht: i bhforaithne an 26 Lúnasa, 1987 liostaítear go hiomlán na hítimí in-aisghabhála, go háirithe:

• Speansais ar uisce fuar, ar uisce te agus ar théamh comhchoiteann;
• Cothabháil limistéir choiteanna (glanadh, soilsiú, ardaitheoir);
• Miondeisiúcháin ar threalamh coiteann;
• An cháin bailithe dramhaíola tí.

Ní féidir aon mhuirear nach ndéantar foráil dó leis an bhforaithne seo a ghearradh ar an tionónta, fiú dá chomhaontú scríofa. Cosnaíonn riail an oird phoiblí seo an léasaí ar théarmaí éagóracha. Go ginearálta íoctar táillí i bhfoirm forálacha míosúla, le rialtacht bhliantúil éigeantach ar thíolacadh doiciméad tacaíochta (airteagal 23 de dhlí 1989).

Cén fáth a bhfuil an t-idirdhealú cinntitheach ó thaobh an dlí

Tá roinnt rioscaí i gceist leis an mearbhall idir cíos agus muirir. Ar an gcéad dul síos, i dtéarmaí athbhreithnithe: ní féidir ach an cíos a innéacsú don IRL; athraíonn na táillí de réir na gcostas iarbhír. Ansin, i gcás neamhíocaíochta, caithfidh an clásal foirceanta aghaidh a thabhairt go sonrach ar nádúr an fhiachais. Ar deireadh, ó thaobh cánach de, dearbhaíonn an léasóir an cíos mar ioncam ó mhaoin, agus ní ioncam inchánach iad na muirir a aisghabhtar.

I gcás dlíthíochta, déanann an breitheamh na suimeanna ar a dtugtar “muirir” de bhreis ar an gcíos a athrangú go rialta, agus na suimeanna a bailíodh go míchuí a aisíoc leis an tionónta, agus leas dlíthiúil ag gabháil leo.

Dea-chleachtais maidir leis an léas a dhréachtú

Ní mór don léas idirdhealú soiléir a dhéanamh, i gclásail ar leith, idir méid an chíosa agus méid na bhforálacha le haghaidh muirear. Moltar liosta na gcostas in-aisghabhála a chur i gceangal leis agus an eochair dáileacháin (na mílte, céatadáin, tomhaltas aonair) a shonrú. Cuireann an trédhearcacht seo teorainn le díospóidí agus daingnítear an caidreamh conarthach ar feadh ré iomlán an léasa.