Depósito de garantía de arrendamiento: cálculo y restitución legal

El depósito de garantía constituye una de las sumas más reguladas en el marco de un contrato de arrendamiento. Regulado por la ley nº 89-462 del 6 de julio de 1989, conocida como ley Mermaz, es objeto de numerosos litigios entre propietarios e inquilinos, especialmente en la restitución al final del arrendamiento. Comprender las reglas precisas de cálculo, conservación y restitución es esencial para asegurar la relación de arrendamiento y evitar conflictos ante la comisión departamental de conciliación o el juez de lo contencioso de la protección.

Cálculo del monto legal del depósito de garantía

El monto del depósito de garantía está estrictamente limitado por la ley y depende del tipo de arrendamiento:

• Arrendamiento de inmueble vacío (residencia principal): el depósito se limita a un mes de renta sin gastos, conforme al artículo 22 de la ley del 6 de julio de 1989, modificado por la ley MOLLE de 2009.

• Arrendamiento de inmueble amueblado (residencia principal): desde la ley ALUR del 24 de marzo de 2014, el depósito se limita a dos meses de renta sin gastos (artículo 25-6 de la ley de 1989).

• Arrendamiento de temporada o movilidad: sin límite legal para el arrendamiento de temporada; no se puede exigir depósito para un contrato de movilidad (artículo 25-14).

El depósito debe pagarse en la firma del contrato y su monto debe constar expresamente en el contrato. Atención: si la renta es pagadera por adelantado por un período superior a dos meses, no se puede exigir depósito de garantía al inquilino.

Plazos de restitución después del estado de conservación

La restitución del depósito está regulada por plazos estrictos desde la ley ALUR:

• 1 mes máximo si el estado de conservación de salida es conforme al estado de conservación de entrada;

• 2 meses máximo si se constatan deterioros o incumplimientos.

Estos plazos corren a partir de la entrega de llaves al propietario o su mandatario. En régimen de copropiedad, el propietario puede retener una provisión máxima del 20% del depósito hasta el cierre anual de cuentas de la copropiedad, para solventar posibles regularizaciones de gastos.

En caso de retraso en la restitución, el depósito se incrementa en un 10% de la renta mensual sin gastos por mes de retraso iniciado, penalización automática prevista en el artículo 22 de la ley de 1989.

Retenciones autorizadas sobre el depósito

El propietario solo puede efectuar retenciones con presentación de justificativos: presupuestos, facturas, actas de huissier o fotos anexadas al estado de conservación. Son especialmente justificables:

• las reparaciones del inquilino no efectuadas (decreto nº 87-712 del 26 de agosto de 1987);

• rentas y gastos impagados;

• deterioros que excedan el desgaste normal;

• regularizaciones de gastos.

El desgaste normal, definido como la usura ordinaria debida al tiempo, nunca puede ser facturado al inquilino. Desde la ley ALUR, propietario e inquilino pueden acordar una grilla de desgaste anexada al contrato para objetivar las retenciones.

Recursos en caso de litigio

En caso de desacuerdo, el inquilino debe dirigir primero una notificación por carta certificada con acuse de recibo. A falta de acuerdo amistoso, puede presentar una solicitud gratuita ante la comisión departamental de conciliación (CDC), y a falta de esta, ante el juez de lo contencioso de la protección del tribunal judicial. La acción prescribe en 3 años a contar de la exigibilidad de la restitución (artículo 7-1 de la ley de 1989).

Conclusión

Dominar el régimen del depósito de garantía asegura la relación propietario-inquilino. Una documentación rigurosa (estado de conservación detallado, fotos, grilla de desgaste, justificativos de trabajos) sigue siendo la mejor protección contra litigios y garantiza una restitución conforme al marco legal.