Ceannach Eastáit Réadaigh: Próiseas Dlí agus Airgeadais Críochnaithe

Réamhrá

Tá éadáil eastát réadach sa Fhrainc ar cheann de na hidirbhearta sócmhainní is struchtúraí do theaghlach nó do ghnólacht. Idir an praghas a chaibidil, diagnóisic éigeantach a dhéanamh, dul os comhair an nótaire agus an iasacht eastát réadach a fháil, éilíonn an próiseas ceannaigh scileanna casta dlí, cánach agus airgeadais. Frámaithe ag an gCód Sibhialta na Fraince, an Dlí ALUR de 2014 agus rialacháin earnála iomadúla, éilíonn ceannach eastát réadach ullmhúchán dian. Sonraíonn an treoir seo gach céim den phróiseas fála, cibé acu príomháit chónaithe, infheistíocht cíosa nó éadáil tráchtála é, ag comhtháthú na n-oibleagáidí dlíthiúla agus na luamháin airgeadais atá ar fáil.

An chéim idirbheartaíochta: bunús dlíthiúil an idirbhirt

Téann idirbheartaíocht eastáit réadaigh níos faide ná an plé simplí ar an bpraghas. Ceanglaíonn sé go dlíthiúil ar na páirtithe tairiscint cheannaigh i scríbhinn a shíniú, ar tairiscint é, arna ghlacadh ag an díoltóir, agus gealltanas díola de réir bhrí Airteagal 1583 et seq. den Chód Sibhialta. Ní mór don cheannaitheoir anailís a dhéanamh ar roinnt paraiméadair: praghas in aghaidh an m² sa cheantar, staid an mhargaidh áitiúil, obair le pleanáil, táillí comhúinéireachta agus cánachas is infheidhme.

Baineann an chaibidlíocht freisin leis na coinníollacha fionraíochta atá san áireamh sa chomhréiteach: iasacht eastát réadach a fháil (éigeantach de réir Dhlí Scrivener), easpa éasúintí, toradh fabhrach na diagnóisice. Áiríonn caibidlíocht ghairmiúil freisin dáta aistrithe na húinéireachta, dáileadh táillí gníomhaireachta agus aon ráthaíochtaí breise. I gcomhthéacs infheistíochta cíosa, ní mór go gcuirfí san áireamh sa chaibidlíocht an olltáirgeacht agus an glantoradh, an uasteorainn ar chíosanna i limistéir a bhfuil an-aimsir orthu a fhorchuirtear le Dlí ALUR, agus na hionchais maidir le gnóthachain chaipitiúla ar athdhíol.

Diagnóisic éigeantach eastát réadach

Forchuirtear an Comhad Teicniúil Diagnóiseach (DDT) leis an gCód Tógála agus Tithíochta. Áiríonn sé, ag brath ar an gcás: DPE (Diagnóis Feidhmíochta Fuinnimh), diagnóis aispeiste, luaidhe (CREP), termites, staid rioscaí nádúrtha agus teicneolaíochta (ERP), diagnóis gáis agus leictreachais le haghaidh suiteálacha os cionn 15 bliana d’aois, tomhas Dlí Carrez i gcomhúinéireacht, agus staid truaillithe torainn aerbheirthe.

Ón Dlí Aeráide agus Athléimneachta 2021, tá coinníollacha cíosa ag an DPE fiú: tá tithíocht aicmithe G toirmiscthe ar cíos ó 2025 i leith, beidh F ann in 2028. Don cheannaitheoir, tugann DPE neamhfhabhrach údar le caibidlíocht anuas nó le buiséad oibreacha a chomhtháthú. Gabhann an diagnóis freagracht ar an díoltóir: d’fhéadfadh gníomhaíocht le haghaidh laghdú praghais nó cealú an díola a bheith mar thoradh ar aon easnamh nó earráid ar bhonn an locht i bhfolach (Airteagal 1641 den Chód Sibhialta).

Ról lárnach an nótaire

Is oifigeach poiblí an nótaire sin a bhfuil idirghabháil éigeantach maidir le haon díolachán eastát réadach (Airteagal 4 de dhlí 25 Ventôse bliain XI). Fíordheimhníonn sé an gníomhas, cinntíonn sé go bhfoilsítear é sa tseirbhís clárúcháin talún agus ráthaíonn sé slándáil dhlíthiúil an idirbhirt. I measc a misin tá fíorú tionscnaimh úinéireachta thar 30 bliain, rialú éasúintí, stádas morgáiste na maoine, agus comhlíonadh pleanála uirbigh.

Is ionann táillí Nótaire, ainmnithe go mícheart (cuimsíonn siad go príomha cánacha aistrithe a íoctar leis an Stát agus le pobail), thart ar 7-8% den phraghas i sean-mhaoine agus 2-3% i maoin nua. Idir an comhréiteach agus an gníomh barántúil, ceadaíonn tréimhse 3 go 4 mhí na coinníollacha fionraíochta a bhaint. Glanann an nótaire freisin ceart réamhcheannaigh uirbigh (DPU) na cathrach, ar féidir leis, i réimsí áirithe, moill a chur ar an idirbheart.

Maoiniú trí iasacht réadmhaoine

Tá creidmheas eastáit réadaigh á rialú ag an gCód Tomhaltóirí (ailt L313-1 et seq.). Baineann iasachtaithe leas as tréimhse machnaimh éigeantach 10 lá tar éis dóibh an tairiscint iasachta a fháil. Cuireann an Chomhairle um Ard-Chobhsaíocht Airgeadais (HCSF) teorainn leis an ráta fiachais go 35% den ghlanioncam agus an fad go 25 bliain (27 bliain le hiarchur i gcás réadmhaoine nua).

Ní mór don cheannaitheoir comparáid a dhéanamh idir an APR (Ráta Céatadáin Bliantúil), lena n-áirítear ús, árachas iasachtaí, táillí riaracháin agus ráthaíochtaí (morgáiste nó éarlais). Ós rud é an Dlí Lemoine de 2022, is féidir tarmligean árachais ag am ar bith, a ghiniúint coigilteas suntasach. Maidir le hinfheistíocht cíosa, tá ús iasachta inasbhainte ó ioncam ó mhaoin, rud a fheabhsóidh brabúsacht chánach an tsocraithe.